房地产行业2023年信用风险展望：政策扭转预期，行业筑底，但现状好转仍需时日

信用风险展望|房地产行业 房地产行业2023年信用风险展望 政策扭转预期，行业筑底，但现状好转仍需时日 信用风险展望 房地产行业 目录 行业政策......................................................... 供需格局......................................................... 现金流压力测试............................................. 债务压力......................................................... 信用质量......................................................... 分析师 贾月华010-67413364 工商部行业组长jiayuehua@dagongcredit.com 张洁010-67413543 工商部分析师zhangjie@dagongcredit.com 客户服务 电话：010-67413300客服：4008-84-4008 Email：research@dagongcredit.com 2022年12月28日 2022年以来，房地产政策基调已转为支持；销售指标深度、持续下降，开发投资、新开工及竣工降幅扩大；行业债券新发行规模下降，流动性风险和信用风险持续蔓延。预计2023年，行业需求侧支持政策或有加码，有关“调结构”及“新发展模式”方面的政策或将更多出台；房地产竣工面积有望边际改善，销售指标将筑底后略有回升，增幅有限，开发投资及新开工仍面临一定压力；央企、国企和优质民企的信用收缩问题将优先得以缓解，行业发债规模或有提升，但2023年仍处于偿债高峰，债务偿还压力以及债务置换需求均较大，房地产行业信用质量仍会出现分化，行业集中度也将随之提升。 行业政策：2022年以来，房地产政策基调已转为支持，楼市调控进入宽松周期。预计2023年，行业需求侧支持政策或有加码，有关“调结构”及“新发展模式”方面的政策或将更多出台。 供需格局：2022年房地产销售指标深度、持续下降，土地成交面积“腰斩”，开发投资、新开工及竣工降幅扩大，去化周期延长。预计2023年，房地产竣工面积有望边际改善；销售指标将筑底后略有回升，增幅有限；开发投资及新开工仍面临一定压力。 现金流压力测试：在同等条件下，民企的流动性风险高于地方国企及央企，若未来销售数据仍继续下降，在外部融资被限制的情况下，更多民企流动性风险或将上升；随着供给侧政策出台，房企融资环境有所改善，而市场预期的改善、销售的回稳，还需加大需求侧支持力度。 债务压力：2022年以来，行业债券发行数量、金额及发债主体均下降，央企及国企为主要发债主体；预计2023年，地产发债规模或有提升，2023年行业整体仍处于偿债高峰，债务偿还压力以及债务置换需求均较大，个体风险事件仍会发生。 信用质量：2022年以来，房地产行业流动性风险和信用风险持续蔓延，预计2023年，央企、国企和优质民企的信用收缩问题将优先得以缓解，房地产行业信用质量仍会出现分化，行业集中度也将随之提升。 行业政策 2022年以来，央行连续降准降息，房贷利率下降，供给侧政策出台，房企融资松绑，融 资环境恢复，房地产政策基调已转为支持，楼市调控进入宽松周期。预计2023年，行业需求侧支持政策或有加码，“因城施策”、“保交楼”专项借款、风险地产项目处置、房地产项目并购贷款业务以及住房租赁市场金融支持等有关“调结构”及“新发展模式”方面的政策或将更多出台。 随着房企不断“暴雷”以及房地产市场交易冷淡，急剧收紧的融资给市场带来显著流动性压力，2022年以来，房地产行业政策开始纠偏，各地政府逐渐松绑房市，以下为2022年以来房地产行业政策梳理： 表12022年以来房地产行业主要政策梳理 时间 会议/文件 主要内容 2022.03 国务院 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场、推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期、因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022.05 关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 2022.07 中共中央政治局会议 政治局会议对地产行业去杠杆、防范金融风险的目标仍然坚持，亦强调要“稳定房地产市场”，其中重要的一个方面就是“压实地方主体责任，保交楼、稳民生”。 2022.09 关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知 对于2022年6～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告 自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 2022.10 国务院 妥善化解房地产金融风险，要推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作；引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为，推动个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。 2022.11 “第二支箭”延期并扩容，支持民营企业债券融资再加力 中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2,500亿元民营企业债券融资。 银保监会、住建部、人民银行 监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。 关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知 人民银行、银保监会出台16条举措：稳定房地产开发贷款投放；支持个人住房贷款合理需求；稳定建筑企业信贷投放；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；保持债券融资基本稳定；保持信托等资管产品融资稳定；支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；鼓励金融机构提供配套融资支持；做好房地产项目并购金融支持；积极探索市场化支持方式；鼓励依法自主协商延期还本付息；切实保护延期贷款的个人征信权益；延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；阶段性优化房地产项目并购融资政策；优化租房租赁信贷服务；拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。 证监会发布“第三支箭” 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策（H股与A股政策保持一致）；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。 资料来源：大公国际根据相关网站整理 宏观层面，坚持房住不炒定位，保障好群众合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期；“断贷”风波背景下，要稳定房地产市场，压实地方主体责任，保交楼、稳民生；房地产行业未来要坚持租购并举，向新发展模式转型。3月5日，全国“两会”政府工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。3月16日，刘鹤副总理主持召开国务院金融稳定发展委员会专题会议，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”；同日，财政部提到，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。4月29日，政治局会议强调，要坚持房住不炒定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。6月30日，江西景德镇恒大项目业主发布“强制停贷告知书”，引发一轮“断贷”风波，市场下行，交付风险增加，为稳定市场信心，7月28日，中共中央政治局会议强调要“稳定房地产市场”，其中重要的一个方面就是“压实地方主体责任，保交楼、稳民生”。此外，国务院副总理刘鹤在12月15日的讲话中提到，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。 货币政策方面，央行连续降准降息，支持地方“一城一策”灵活运用信贷等政策工具箱，房贷利率下降，以扭转市场预期，提高入市刚需。2022年1月20日，央行公布一年期LPR降至3.7%，下调10个基点；五年期以上LPR时隔21个月首降，下调5个基点至4.6%。4月15 日，人民银行发布消息称，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2022 年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。5月15日，央行、银保监会发布通知，全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套房贷利率仍保持相应期限LPR加60个基点不变。9月29日，人民银行、 银保监会发布通知明确，对于2022年6～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 融资方面，从“三道红线”、房地产贷款集中度管理、预售资金监管适度放松，到支持民企发债、支持开发贷款信托贷款等存量融资合理展期、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，供给侧相关政策不断出台，房企融资松绑，有利于修复市场信心，缓解民营企业信用收缩问题，助力房企融资改善及房地产市场企稳。2022年1月6日，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。2月8日，央行联合银保监会共同发文提到：保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。2月10日，全国性商品房预售资金监管的意见已出台，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。8月12日，银保监会提到，将进一步落实好房地产金融审慎管理制度，有效满足房地产企业合理融资需求。9月以来，中债信用增进公司陆续增信支持多家民企发债。11月，房地产行业融资方面密集出台利好消息，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2,500亿元民营企业债券融资；监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等；人民银行、银保监会出台稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期等16条举措，促进房地产融资平稳有序推进；证监会释出“第三支箭”，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。 2022年以来，宏观层面坚持房住不炒定位，稳地价、稳房价、稳预期，并向新发展模式转型；货币政策方面，央行连续降准降息，房贷利率下降；供给侧相关政策不断出台，房企融资松绑，融资环境恢复，投资者信心提振。目前来看，房地产政策基调已转为支持，楼市调控进入宽松周期。预计2023年，房地产行业需求侧支持政策或有加码，房地产行业或将出台更多有关“调结构”及“新发展模式”方面的政策，包括不同区域不同城市“因城施策”、“一城一策”；支持“保交楼”专项借款；鼓励金融机构提供配套融资支持参与处置风险地产项目；鼓励并推进房地产项目并购贷款业务；加大住房租赁金融支持力度，拓宽住房租赁市场多元