2021年度业绩点评：优质央企稳定增长，商业物业筑高护城河

2021年公司业绩符合预期，维持“增持”评级。公司2021年实现营业收入2121亿元，归属普通股东净利润324亿元，分别同比增长18.1%和8.7%。我们调整公司2022~2023年业绩增速至10.5%、11.2%（原为10.8%、4.8%），预计2024年业绩增速为10.2%。我们上调公司2022~2023年EPS为5.02、5.58元（原来为4.94、5.18元），预计2024年EPS为6.15元。维持公司“增持”评级。 公司利润率继续下行，持有物业减缓下行趋势。2021年公司整体毛利率为27.0%，较2020年下降3.9pcts，其中房地产开发业务下降5.4pcts至23.7%，而以持有业务和地产生态圈业务为主的其他业务毛利率则提升5.1pcts至48.2%。转型业务的高利润率减缓了开发业务利润率下行的趋势。公司拿地成本在2020-2021年有较大幅度提升，而公司当前结算的项目均价较低，预计过去高地价项目带来的影响尚未释放完毕。考虑到持有物业在2022-2023年仍将持续释放，非开发业务的占比逐渐提升，达到13.3%，可以对冲部分开发业务利润率下行的影响。 公司作为三档全绿央企，2021年逆势提升土地储备，可持续经营性展现。2021年实行土地两集中政策以来，到第二轮土拍基本上已经难以看见民企参与，央国企活跃度较高，一方面因为资质较好，安全性更高，融资端依然相对更有优势；另一方面土拍市场冷淡，央国企托底。 因此公司2021年土地投资力度依然高达47%，相较于同行土储下降，公司土地储备较年初略有上升，达到6873万方，货值约1.2万亿元。 行业整体空间向下的环境下，公司转型业务带来更安全的现金流利润。2021年公司投资物业、酒店业务、生态圈要素业务合计实现营收282亿元，同比增长25.8%。其中，公司的购物中心零售额和租金收入分别同比增长45%和38%，实现较高增长。截止2021年底，公司在运营购物中心达到54个，面积达到669万方。 风险提示：行业需求不足带来销售超预期下滑，转型业务不达预期。