地产行业周报：多部门发声维稳，福州、合肥拍地冷热不一

2022年3月20日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报多部门发声维稳，福州、合肥拍地冷热不一 2核心摘要本周观点：本周多部门发声维稳提振情绪，房地产板块单周涨1.98%，领跑31个申万一级行业。基本面视角，本周新房成交环比降15.4%、二手房成交环比降8.8%；福州、合肥完成2022年首批集中拍地，竞拍房企仅对优质区域优质地块展现较高热情。短期疫情反复或加重销售压力，房企投资态度预计仍将维持谨慎。整体看房地产业发展压力不减，政策端仍有改善空间，板块估值有望随之持续修复。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，适度关注弹性二线标的如滨江集团、新城控股等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，性价比凸显，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，亦有望带来优质物管估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。政策环境监测：1）多部门齐发声，“稳地产”再接再厉；2）福州、合肥2022年首批集中供地冷热不一。市场运行监测：1）成交环比回落，后续仍将承压。本周（3.12-3.18）新房成交2.7万套，环比降15.4%；二手房成交1.3万套，环比降8.8%。3月新房日均成交同比降47.3%，降幅较2月扩大17.6pct。短期受疫情反复、供需谨慎影响，后续成交仍将承压。2）改善型需求占比环比上升。2022年2月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.7pct至77.1%。3）库存环比回升，短期稳中趋降。16城取证库存10100万平，环比升0.5%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，短期库存规模或稳中趋降。4）土地成交、溢价率下滑，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2801.6万平、成交建面1404.5万平，环比降10.1%、降50.4%；成交溢价率1.6%，环比降1.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.3%、37.5%、58.2%，环比分别升2.3pct、升9pct、降11.2pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行107.9亿元，环比增加39.5亿元；无海外债发行；重点房企发行利率2.4%-5.32%，可比发行利率较前次升降不一。2）信托：本周集合信托发行23.1亿元，环比减少10.2亿元。3）地产股：本周房地产板块涨1.98%，跑赢沪深300（-0.94%）；当前地产板块PE（TTM）8.04倍，估值处于近五年12.15%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万业企业、万科A、金科股份；南向资金净流入前三为融创中国、融创服务、万科企业。风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。 偏紧政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性偏松2022年3月16日国务院关于房地产企业，及时研究和提出防范化解风险应对方案2022年3月16日央行坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险2022年3月16日外汇局配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展2022年3月16日证监会积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险2022年3月16日银保监积极推动房地产业转变发展方式，鼓励机构开展并购贷款2022年3月16日财政部今年内不具备扩大房地产税改革试点城市条件2022年3月17日发改委城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策2022年3月18日证监会研究基础设施REITs扩募，推动保障性租赁住房公募REITs试点2022年3月18日江门职工可享受公积金贴息贷款额度、市贷款最高额度均上浮10% 政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日多部门齐发声，“稳地产”再接再厉事件描述：3月16日，刘鹤副总理主持国务院金融稳定发展委员会会议，研究当前经济形势和资本市场问题，提到“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。3月16日，易纲同志主持召开人民银行会议，强调“坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险”。3月16日，郭树清主席主持银保监会召开专题会议，强调要坚持房住不炒，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。3月16日晚，财政部称今年内不具备扩大房地产税改革试点城市条件。点评：1）“稳经济”需“稳地产”，地产风险化解方案有待完善。2022年政府工作报告指出，“面对下行压力,要把稳增长放在更加突出的位置”。房地产作为支柱产业，2021年房地产业增加值拉动整体经济增长约0.38个百分点，对GDP增长贡献率为4.64%，地产投资占固定资产投资的27%，其平稳运行为经济增长重要支撑。但2022年1-2月地产销售、投资、资金端等均难言乐观，行业流动性风险持续发酵，近期部分房企信用风险再度暴露。此次监管表态，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，坚定及时有效化解行业风险的信心，预计后续将有更多稳定地产政策出台。2）短期政策松绑兼具必要性与合理性，有望在供需两端齐发力。尽管中央提出稳增长，但土地市场降温、疫情冲击下地方政府财政收支矛盾凸显，同时2月百强房企销售额同比降43%，居民中长期贷款自统计以来首次为负，叠加2022H1为房企偿债高峰，各市场参与主体亟待借助外部政策力量破局，化解系统性风险。我们认为，化解风险核心在于打通以销售回款为主的内生经营现金流，提振金融机构与购房者信心的关键，预计未来政策或在下调按揭利率、放松限购限贷、松动预售监管金等多维度“因城施策”发力。此外，财政部称今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，符合金融稳定发展委员会“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”的要求，亦有助于购房者信心修复，稳定市场预期。资料来源：政府网站，平安证券研究所 政策环境监测-重点政策点评52020年1月10日多部门齐发声，“稳地产”再接再厉3）中长期竞争格局优化，行业预期趋于稳定。本轮行业危机中激进型的“高杠杆”房企难以为继，未来不可避免面临规模萎缩或退出市场，优质房企出于“以销定投”亦收缩投资，地方政府在土地财政压力下或在土拍市场让利，如近期东莞成都等地放松限价等。土地市场或进入买方市场，优质房企拿地隐含毛利率有望迎来改善。此外出险及高压房企出让资产意愿颇为积极，叠加金融机构信贷支持，为优质房企创造良好收并购机遇。中长期看，行业资源逐渐向优质高信用房企倾斜，其市场份额有望持续扩大，同时政策、土拍等市场预期稳定利于行业良性循环，市场平稳健康发展。资料来源：政府网站，平安证券研究所 政策环境监测-重点政策点评62020年1月10日福州、合肥2022年首批集中供地冷热不一事件描述：近日福州、合肥2022年首批集中供地竞拍完成。点评：1）福州2022年首批集中供地供应宅地18宗，成交12宗（3宗现场撤牌、3宗流拍），流拍率33%；成交地块中8宗底价成交、2宗到达最高限价+摇号成交，平均溢价率4.2%，延续上年低温态势。反观合肥，2022年首批集中供地供应宅地32宗，成交19宗；尽管整体流拍率41%，但成交地块中除2宗保障性租赁住房用地外，17宗均溢价成交（15宗触顶进入“竞品质”阶段），平均溢价率13.5%，较上年明显上升，反映房企对于优质地块具备较高参与热情。从参拍企业来看，福州参拍品牌房企主要为建发、保利等，合肥参拍品牌房企包括越秀、招商、保利、绿城、龙湖、华润、中海、万科、旭辉等，参与者范围更广。2）市场压力与发展预期差异为拍地热度不均主因。中指数据显示，2月末合肥商品住宅出清周期7个月，低于福州的29个月。此外，合肥经济增速高于福州，2021年两地GDP增速分别为9.2%、8.4%，叠加合肥近年实行大力度人才引进，均有助于增强房企投资信心。3）短期销售及流动性压力下，房企投资态度预计仍将保持谨慎，各地土拍料呈现分化，基本面占优、土拍规则优化城市或表现更佳。资料来源：福州土地发展中心，合肥自然资源规划局，平安证券研究所 市场运行监测7资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同；3月成交数据为3月前20日成交数据2020年1月10日点评：本周（3.12-3.18）新房成交2.7万套，环比降15.4%；二手房成交1.3万套，环比降8.8%。3月新房日均成交同比降47.3%，降幅较2月扩大17.6pct。短期受疫情反复、供需谨慎影响，后续成交仍将承压。成交：环比回落，后续仍将承压2020年1月10日点评：2022年2月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比降1.7pct至22.9%，90-140平套数占比环比升1.0pct至64.9%，140平以上套数占比环比升0.6pct至12.2%，改善型需求（90平以上）占比环比上升。结构：改善型需求占比环比上升32城商品住宅成交结构主流50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化0%20%40%60%80%100%2020.122021.22021.42021.62021.82021.102021.122022.2140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下01230246821.1.1621.3.1621.5.1621.7.1621.9.1621.11.1622.1.1650城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2021.82021.102021.122022.2新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测8资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比回升，短期稳中趋降点评：16城取证库存10100万平，环比升0.5%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，短期库存规模或稳中趋降。16城商品房取证库存及去化月数02468101214700080009000100001100020.7.320.8.2120.10.920.11.2721.1.1521.3.521.4.2321.6.1121.7.3021.9.1721.11.0521.12.2422.2.1116城库存去化月数（右）万平月 市场运行监测92020年1月10日点评：上周百城土地供应建面2801.6万平、成交建面1404.5万平，环比降10.1%、降50.4%；成交溢价率1.6%，环比降1.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.3%、37.5%、58.2%，环比分别升2.3pct、升9pct、降11.2pct。土地：成交、溢价率下滑，一二线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城02000400060008000100002021.12021.42021.72021.102022.1W2.21百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%25%01000200030004000500060002021.12021.42021.72021.102022.1W2.21平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500060007000800020.5.420.8.420.11.421.2.421.5.421.8.421.11.422.2.4一线成交建面二线三线万平207 132 95 94 88 050100150200250北海烟台南昌石家庄南通万平百城土地成交前五城（3.7-3.13） -6,000-4,000-2,00002,00