行业点评：多部门齐发声，“稳地产”再接再厉

行业点评 多部门齐发声，“稳地产”再接再厉 行业点评 行业报告 房地产 2022年03月16日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业点评*地产*“稳经济”仍须“稳地产”，政策端有望持续发力》 2022-03-05 《行业点评*地产*政策端暖风频频，稳地产意图明显》 2022-01-19 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十八：市场信心仍待修复，政策亟待加大发力》2022-01-24 《行业点评*地产*收并购加速市场“出清”，行业格局有望重塑》 2021-12-20 《行业2022年度策略报告*地产*破困局，望新机》 2021-12-08 《行业点评报告*地产*政策修复预期持续升温，信心重塑仍需时日》 2021-11-11 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 Y ANGKAN034@pingan.com.cn 研究助理 王懂扬 一般证券从业资格编号 S1060120070024 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 事项： 3月16日，刘鹤副总理主持国务院金融稳定发展委员会会议，研究当前经济形势和资本市场问题，提到“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。 3月16日，易纲同志主持召开人民银行会议，强调“坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险”。 3月16日，郭树清主席主持银保监会召开专题会议，强调要坚持房住不炒，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。 3月16日晚，据新华社消息，财政部称今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。 平安观点：  “稳经济”需“稳地产”，地产风险化解方案有待完善。2022年政府工作报告指出，“面对下行压力,要把稳增长放在更加突出的位置”。房地产作为支柱产业，2021年房地产业增加值拉动整体经济增长约0.38个百分点，对GDP增长贡献率为4.64%，地产投资占固定资产投资的27%，其平稳运行为经济增长重要支撑。但2022年1-2月地产销售、投资、资金端等均难言乐观，行业流动性风险持续发酵，近期部分房企信用风险再度暴露。此次监管表态，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，坚定及时有效化解行业风险的信心，预计后续将有更多稳定地产政策出台。  短期政策松绑兼具必要性与合理性，有望在供需两端齐发力：尽管中央提出稳增长，但土地市场降温、疫情冲击下地方政府财政收支矛盾凸显，同时2月百强房企销售额同比降43%，居民中长期贷款自统计以来首次为负，叠加2022H1为房企偿债高峰，各市场参与主体亟待借助外部政策力量破局，化解系统性风险。我们认为，化解风险核心在于打通以销售回款为主的内生经营现金流，提振金融机构与购房者信心的关键，预计未来政策或在下调按揭利率、放松限购限贷、松动预售监管金等多维度“因城施策”发力。此外，财政部称今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，符合金融稳定发展委员会“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”的要求，亦有助于购房者信心修复，稳定市场预期。  中长期竞争格局优化，行业预期趋于稳定：本轮行业危机中激进型的“高杠杆”房企难以为继，未来不可避免面临规模萎缩或退出市场，优质房企出于“以销定投”亦收缩投资，地方政府在土地财政压力下或在土拍市场让利，如近期东莞成都等地放松限价等。土地市场或进入买方市场，优质房企拿地隐含毛利率有望迎来改善。此外出险及高压房企出让资产意愿颇为积极，叠加金融机构信贷支持，为优质房企创造良好收并购机遇。中长期看，行业资源逐渐向优质高信用房企倾斜，其市场份额有望持续扩大，同时政策、土拍等市场预期稳定利于行业良性循环，市场平稳健康发展。 证券研究报告 房地产·行业点评 2/ 3  投资建议：当前在稳增长背景下，地方财政及楼市成交均承压，2月居民中长期贷款自统计以来首次为负，多家房企信用风险再度爆发，化解行业风险与稳定市场预期迫在眉睫，后续政策有望在供需两端齐发力，带动板块估值持续修复。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的高信用龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，适度关注弹性二线标的如滨江集团、新城控股等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，性价比凸显，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，亦有望带来优质物管估值修复，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。  风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及时性低于预期风险。 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间） 中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上） 中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间） 弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司2022版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话：4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 邮编：518033 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 邮编：200120 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心北楼16层 邮编：100033