专题｜湖南竞争格局——6成百强房企布局，碧桂园、恒大两强争霸

1/ 15 zk 湖南竞争格局-6成百强房企布局，碧桂园、恒大两强争霸 谢杨春 吴嘉茗 2019年8月 2/ 15 目录 前言 ...................................................................................................................................... 3 一、“长株潭”城市群发展领先，岳阳、常德经济总量相对较大 ........................................... 3 1、长株潭城市群“承上启下”，辐射湖南中、东部发展 ....................................................... 3 2、各城市之间经济水平差异大、人口总量差异小，长沙人均消费能力全省第一 .................... 5 3、长沙占市场份额72%，周边城市价格联动上涨明显 ......................................................... 6 4、小结：市场热度与武汉都市圈仍有差距，仅长株潭发展相对领先 ..................................... 6 二、房企湖南竞争聚焦中东部，长沙市场诸强“混战” ......................................................... 7 1、6成百强房企布局湖南，长沙是企业投资聚焦点 .............................................................. 7 2、碧桂园、恒大领跑湖南省销售，第二梯队房企销售差距逐步缩小 ..................................... 8 3、长沙成为多数品牌房企业绩的“爆点”，市场尚未形成“一家独大”的局面 .................... 9 4、小结：两强争霸下机遇尚存，省会将是房企冲击湖南市场份额的桥头堡 ........................... 9 三、碧桂园全覆盖布局且规模领先，“长株潭”是企业布局聚焦点 ..................................... 10 1、典型房企湖南省土地储备基本概况 ................................................................................. 10 （1）碧桂园、恒大湖南货值超千亿，遥遥领先其他房企 .......................................................10 （2）超5成土储位于长沙，“长株潭”城市群红利效果显著 ...............................................10 （3）恒大成3城地主，阳光城、保利土储集中长沙 ...............................................................11 2、重点企业在湖北省土储布局详情 .................................................................................... 11 （1）碧桂园、恒大分布较广，阳光城、绿地、福晟专注长株潭 ...........................................12 （2）“地主”碧桂园郊县土储占5成，多数房企仍以城市市区布局为主 ..........................12 （3）投资前景50强城市更受投拓青睐，土储质量高、风险少 ............................................12 3、典型企业在长沙市土储详情 ........................................................................................... 12 （1）恒大土储居长沙第一，土地储备“多且优” ....................................................................12 （2）天心区、雨花区地价洼地，碧桂园盈利空间最大 ...........................................................13 4、小结：恒大、保利土储支撑力强，碧桂园郊县土储保盈利 .............................................. 13 四、长沙销售或将决定房企在湖南省的格局，棚改大幅缩水后三四线销售值得警惕 ............. 14 1、碧、恒、保、绿销售、土储皆领先，短期碧桂园、恒大的龙头地位难以撼动 .................. 14 2、棚改缩水后湖南三四线需求面临“真空”，房企投资优选长沙城市圈城市 ..................... 15 3/ 15 前言 从成渝城市群到长三角城市群，沿长江经济带是我国一条最为重要的经济带，位于长江中游的长江中游城市群也在快速崛起的过程中，而湖南省作为其中的重要组成部分，在长株潭一体化、广东湖南高铁黄金大道等政策利好的带动下，未来房地产市场仍有较大的上升空间。本文主要研究的是哪些房企在“洼地”期已经完成了土地储备工作，以及未来湖南省房地产市场将会呈现怎样的竞争格局。 一、“长株潭”城市群发展领先，岳阳、常德经济总量相对较大 作为长江中游经济带的重要组成部分，湖南省经济发展水平整体处于全国上游水平，经济发展格局也与大部分省份相似，省会是唯一核心城市。2018年湖南全省GDP为36426亿元，其中长沙独占30%。而“长株潭”一体化也带动城市群株洲、湘潭两市的人均GDP水平在湖南省内名列前茅。 1、长株潭城市群“承上启下”，辐射湖南中、东部发展 我国中部的经济带中，长江中游城市群是承东启西、连接南北的大型城市群，长江中游城市群的发展对中部经济崛起有着重要的意义，其中环长株潭城市群作为组成长江中游城市群中的三个城市群之一，一方面受到长江中游城市群带动经济发展，另一方面辐射湖南省中、东部地区，在提升全省经济实力方面有重要作用。 环长株潭城市群的核心——长株潭包含省会长沙以及株洲、湘潭两市，三个城市沿湘江上下游呈“品”字型分布，且株洲、湘潭两市距离长沙的仅有50公里，城市之间城际铁路、高铁来往频繁，已经形成“一小时生活圈”，成为湖南省内资源聚集度最高的区域。同时长株潭的经济总量与武汉相当，已成为长江中游城市群的重要支柱。 除了3个核心城市以外，环长株潭城市群还包含了湖南省东部的衡阳、岳阳、益阳、常德和娄底5个城市，又称“3+5”城市群，预计到2020年，城市群常住城镇人口达到2700万，城镇化率达到65%。 4/ 15 图：环长株潭城市群规划示意图 来源：网络资讯 “3+5”城市群主要将发展为中部地区重要的先进制造业基地，新型工业化是城市群的核心战略之一，从各城市的定位情况来看，“3+5”各城市分工明确：在中心城市长沙和两个副中心城市株洲、湘潭的带动下，衡阳、益阳、娄底以制造业、新型工业为主力产业，岳阳凭借港口城市的优势，可建成中部物流中心，常德打造长沙-常德-张家界旅游走廊。 5/ 15 表：环长株潭城市群“3+5”城市定位及发展方向 城市 定位及发展方向 长沙 长株潭城市群中心城市，湖南省省会，长江中游地区主要增长极之一，国家历史文化名城。 株洲 长株潭城市群副中心城市，湖南省重要的工业基地和交通枢纽，以现代工业文明为特征的生态宜居城市。 湘潭 长株潭城市群副中心城市，湖南省重要的高端制造、科教、旅游和服务业基地，中部地区向西辐射的城乡服务中心和生态宜居城市。 衡阳 湘南中心城市，湖南省交通枢纽，湘南先进制造业基地和物流中心，全国知名的文化和旅游城市。 岳阳 长株潭城市群北大门，长江中游重要港口城市，中部地区石化产业基地和航运物流中心，国家历史文化名城，国家优秀旅游城市和现代生态宜居城市。 常德 泛湘西北现代化中心城市，先进制造基地、综合交通枢纽和生态宜居城市。打造长沙-常德-张家界旅游黄金走廊。 益阳 长株潭城市群核心区优选拓展区、洞庭湖生态经济区南部中心城市，现代新型工业城市，宜居山水生态旅游城市，湖南省能源基地。 娄底 长株潭城市群承东启西的中心城市，湘中地区的核心城市，全省能源原材料生产加工基地，特色装备与先进制造业基地，文化与生态旅游休闲基地。 来源：长株潭城市群区域规划（2008-2020） 2、各城市之间经济水平差异大、人口总量差异小，长沙人均消费能力全省第一（略） 图：环长株潭城市群各城市配套总量及餐饮人均消费水平（单位：万间，元/人） 数据来源：CRIC整理 42 27 29 29 32 24 30 27 0 15 30 45 0 4 8 12 16 20 长沙 衡阳 株洲 岳阳 常德 娄底 湘潭 益阳 配套总量 餐饮消费水平 6/ 15 图：环长株潭城市群各城市常住人口及城镇化率情况（单位：万人、%） 数据来源：各城市2018年统计公报 3、长沙占市场份额72%，周边城市价格联动上涨明显（略） 4、小结：市场热度与武汉都市圈仍有差距，仅长株潭发展相对领先（略） 79% 54% 53% 58% 52% 67% 48% 63% 0% 30% 60% 90% 0 300 600 900 长沙 衡阳 常德 岳阳 益阳 株洲 娄底 湘潭 常住人口 城镇化率 7/ 15 二、房企湖南竞争聚焦中东部，长沙市场诸强“混战” 目前已经有6成百强房企布局湖南，尤其是长沙成为房企投资的聚集地，销售竞争激烈，受制于整体政策严苛、价格差距尚未拉开，因此市场尚未形成一家独大的局面。纵观湖南省市场，碧桂园、恒大以长期深耕三四线领跑省内销售。 1、6成百强房企布局湖南，长沙是企业投资聚焦点 湖南作为长江中游经济带重要组成部分，也是房企投资布局、外拓的核心省份。这一点从百强房企在湖南的入驻率便可见一斑。销售TOP10房企全部在湖南布局， TOP50企业湖南入驻率已经接近8成。 整体而言，2019年销售百强房企中已经有超过65家房企在湖南有所布局，既包含碧桂园、恒大、绿地等进驻较早的规模房企，也包含了中梁等规模快速扩张的新千亿房企。 就客户选择而言，由于省内三四线城市价格敏感度高，因此对品牌、规模并未产生明显偏好。本土房企中华晨、长房等口碑、价格也存在一定竞争优势。随着大型品牌开发商入驻之后，湖南市场整体呈现百花齐放、百家争鸣的竞争格局。 尽管多数品牌房企均把湖南作为重要的投资阵地，但投资布局的策略不尽相同。 从城市选择来看，作为省内唯一的二线城市和单核发展极，凭借良好的经济基础和人口支撑，长沙成为品牌房企入驻的首选，近60家百强房企均在长沙落子，竞争激烈程度可见一斑。 随着长沙楼市调控升级，需求向三四线地级市外溢，重点房企开始伺机扩张湖南地级市。碧桂园、恒大、美的置业、中梁等在地级市已深耕多年的品牌房企加大布局力度，其中碧桂园已经完成了湖南布局的全覆盖。中南置地、金茂、阳光城、旭辉等新入房企则伺机拓宽版图。主要选择方向仍是围绕长沙周边三四线进行开拓。 综合来看，百强房企在湖南省的布局主要集中在东部和部分中部区域。一方面是经济基础的差异所致，岳阳、常德GDP仅次于长沙，因此格外受房企青睐。另一方面，在省内规划上，也主要围绕长沙展开，例如长株潭一体化，虽然目前进程缓慢，但是交通的便捷性提升，也让株洲、湘潭成为百强房企投资湖南的