宏观点评：实质性放松开始，地产能否全面回升？

近期，各地对房地产调控政策进行了实质性放松，主要集中在二三四线城市，一线城市广州也下调了房贷利率。从政策力度、政策空间和实际需求三个方面来看，目前的放松只是“开了个小头”，地产未见回暖。中性预期下，地产景气有望在Q1末或Q2初触底回升。从政策空间来看，一二线普遍限购限售，放松空间较大，三四线及以下多数不限购限售；全国房贷利率和首付比仍较高，各线城市下调空间均较大。从实际需求来看，我国居民的投资需求、刚性需求、改善需求占比可能接近4:4:2。因此，后续如果一二线明显放松限购限购、三四线及以下明显下调房贷利率和首付比，中性预期下，本轮地产景气有望Q1末或Q2初触底，乐观点看甚至可能明显回暖。