宏观点评：新一轮地产放松，影响几何？

宏观点评 新一轮地产放松，影响几何？ 事件：近期新一轮松地产政策密集出台，8.30广深落实“认房不认贷”，8.31央行、金融监管总作者 证券研究报告|宏观经济研究 2023年09月01日 局发文，下调首套和二套房首付比例、下调二套住房贷款利率下限、降低存量首套住房贷款利率。 核心结论：形势比人强，稳增长稳信心离不开稳地产，近期新一轮松地产政策也如期而至，其中： 首付比、二套房利率下调、认房不认贷的力度略超预期，最利好核心一二线的首套房销售，但整 体效果有待观察；存量房贷利率下调落地，但限制不少，二三线城市调降空间更大。投资端，权益顺周期风格支撑加强，债券利率短期调整压力增加。往后看，地产可能还有进一步放松，紧盯北上广深等核心一二线的跟进情况，紧盯限购限售、调整普宅认定标准等配套政策可能的放松。 1、近期新一轮松地产政策密集出台，节奏符合预期，力度略超预期。7.24政治局会议以来松地 产预期持续发酵，我们则是从5月中旬以来持续提示“稳经济离不开稳地产，核心一二线有望很 快放松”，近期政策密集出台可谓“如期而至”，但力度略超预期，体现在全国层面统一放松而非渐进式，并且刺激范围扩大至二套房，具体看：8月18日全国层面认房不认贷、各城市自主选择，8月30日广州、深圳率先落实；8月31日下调首付比（首套房最低首付款比例为不低于20%、二套房为不低于30%）、下调二套房利率下限（降至不低于LPR+20BP）、降低存量首套住房贷款利率（调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限）。 2、首付比、二套房利率下调：最利好限购城市（核心一二线）的首套房，对非限购城市、二套房的支持力度相对较小；以史为鉴，地产强反弹需多重利好因素支撑，本轮实际效果有待观察。 >从政策力度看，对比2008、2014-2015年两轮地产刺激周期，本轮政策对限购城市的首套房支 持力度较大，对非限购城市、二套房的支持力度相对较小。对比2008、2014-2015两轮典型的地产刺激周期：首付比方面，2008年首套、二套分别下调10、20个百分点，2014-2015年首套 分析师熊园 执业证书编号：S0680518050004邮箱：xiongyuan@gszq.com 分析师杨涛 执业证书编号：S0680522070001邮箱：yangtao3123@gszq.com 分析师穆仁文 执业证书编号：S0680523060001邮箱：murenwen@gszq.com 研究助理朱慧 执业证书编号：S0680122040023邮箱：zhuhui3@gszq.com 相关研究 公积金贷款、二套商贷分别下调10、20个点；而本轮主要是限购城市的首套、二套商贷首付比 均下调10个点（此前非限购城市首套、二套房的最低首付比为20%-25%、30%，限购城市则多在30%、40%以上，本次统一下调至20%、30%），二套首付比下调幅度相对较小。二套房利率方面，2008年将利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，2014-2015年未调降二套房利率；本轮调降前，二套房利率下限为不低于LPR+60BP，本次降至不低于LPR+20BP，下调40个BP。综合看，本轮政策对限购城市的首套房支持力度较大（首付比降幅持平2008年，大于2014-2015年），但对非限购城市、二套房的支持力度较小（首付比和利率的下调幅度小）。 >从政策效果看，2008、2014-2015年两轮强反弹、以及今年年初的地产反弹，均有多重利好因素支撑，本轮实际效果有待观察。2008、2014-2015年政策出台后地产景气大幅反弹，商品房销售面积增速从2008年10月的-28.9%升至2009年11月的99.6%，从2014年9月的-10.3%升 至2016年4月的44.1%，除了地产政策本身的放松，更重要的是“四万亿”、“棚改”等强刺激政策带动经济整体回升；今年一季度地产也曾出现过一轮“脉冲式”反弹，商品房销售面积增速由去年底的-31.7%升至3月的0.1%，但二季度后又迅速回落，更多的应是受到积压需求释放的影响。对比看，倾向于认为，本轮放松也会有助于地产企稳，但实际效果有待观察。 3、存量房贷利率下调：二三线调降空间更大，北上深有限；降低居民债务压力，有利于刺激消费；由于MLF利率、存款利率也已调降，叠加提前还贷有望缓解，银行净息差冲击应可控。 >由于各地房贷利率下限差异较大，北上深之外的地区可能更受益。具体操作上，要求“调整后 的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”。当前不同地区首套房贷款利率下限差异较大，北上深等核心一线城市首套房贷款利率仍在LPR上方，因此存量房贷利率下调的空间有限；而北上深之外的城市首套房贷款利率下限明显降低，如厦门为LPR-50BP、较2019年的LPR+30BP大幅下降80BP，这些地区可能更受益。 >居民端，降低存量房贷利率能缓解居民债务压力，有利于扩大消费和投资。房贷占居民负债比重较高，截至2023Q2居民个人住房贷款余额38.6万亿、占住户贷款总额的49.1%，是居民最主要的债务压力来源。根据测算，等额本息法下，若贷款利率下调100BP，30年期的100万元按揭贷款可减少利息支付约21万元左右、对应月供减少600元左右。因此，本次存量房贷利率下调能一定程度缓解居民付息压力，对于扩大居民消费和投资具有积极作用。 >银行端，由于MLF利率和存款利率调降，也能缓解居民提前还贷，实际对净息差冲击应可控。存量房贷利率较高的部分主要集中在2018Q1-2022Q1，再考虑到近期存款利率调降正同步进行、MLF利率也已调降，预计整体对银行净息差冲击较为有限。此外，央行、国家金融监督管理总局的答记者问表示，本次调降“可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响；同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患”。 4、资产看，地产短期有望企稳，权益顺周期风格支撑加强，债券利率短期调整压力增加。 >权益方面，本次地产政策力度较为超预期，结合近期30城地产销售和沥青开工率等高频数据、 8月PMI均有所好转，预计金融、周期等顺周期风格的短期支撑将有所加强。 >债券方面，房地产短期有望企稳、带动信贷边际改善，债券利率短期调整的压力增加。 5、往后看，地产还有进一步放松空间，紧盯北上广深等核心一二线的跟进情况，紧盯限购限售、调整普宅认定标准、户籍改革等配套政策的调整进展。本轮放松之后，重点关注北上广深如何跟进，短期可能继续出台的松政策包括：放松限购（主要是核心一二线城市）、放松限售（利于改 善性住房）；调整普宅认定标准，如目前北京�环内普宅的最高限价标准是单价39600元/平方 米、总价468万元/套，在当前房价水平下，多数住宅都不满足普宅标准，面临更严格的贷款、交易税费条件，存在较大调整空间。此外，推动户籍制度改革、新型城镇化，是稳地产长期抓手。风险提示：政策力度、外部环境等超预期变化。 1、《PMI连升3个月，有5大信号》2023-08-31 2、《高频半月观—一线可能很快松地产，会有用吗？》 2023-08-27 3、《逻辑有变化—逐句解读7.24政治局会议》2023- 07-24 4、《对政策可多些期待—全面解读4月经济》2023-05- 17 5、《对本次930地产新政的4点理解》2022-10-07 6、《实质性放松开始，地产能否全面回升？》2022-02- 27 请仔细阅读本报告末页声明 图表1：本轮地产放松政策与2008、2014-2015年对比 资料来源：央行、中国政府网、中国日报、央视网等，国盛证券研究所 图表2：2008、2014-2015年两轮地产强反弹、以及今年年初的地产反弹 100 80 60 40 20 0 -20 -40 %商品房销售面积当月同比（MA3)地产投资当月同比（MA3，右轴) 2008.10 % 首付比：首套、二套均降至20％ 贷款利率下限降至贷款基准利率的0.7倍 2014.9、2015.3 首付比：二套房降至40% 首套房贷款利率下限降至贷款基准利率的0.7倍 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：存量房贷利率加点较高的集中在2018Q1-2022Q1图表4：上半年居民贷款早偿指数（RMBS）条件早偿指数明显抬升 万亿元 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4 个人住房贷款当季新增规模 新增个人住房贷款利率-5年期LPR/贷款基准利率（右轴） %1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4 15-06 15-12 16-06 16-12 17-06 17-12 18-06 18-12 19-06 19-12 20-06 20-12 21-06 21-12 22-06 22-12 23-06 -0.6 点 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 21-12 0 RMBS条件早偿率指数 22-02 22-04 22-06 22-08 22-10 22-12 23-02 23-04 23-06 23-08 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：北上深首套房贷款利率下限仍处于LPR上方 %首套房利率LPR首套房贷款理论下限 LPR LPR-20BP 4.7 4.5 4.3 4.1 3.9 3.7 3.5 北京上海深圳广州苏州南京天津武汉无锡厦门温州 资料来源：财联社、温州网、乐居网、365淘房、房地内参、网易新闻、凤凰地产网，国盛证券研究所整理 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接