对2月24日国家住建部新闻发布会的点评：提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求

事件：2月24日，国家住建部召开新闻发布会，提出满足合理的改善型需求 2月24日，国家住建部召开新闻发布会。住建部部长王蒙徽在会上表示，今年将保持房地产市场平稳运行，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。 点评：改善型购房的合理需求提升，但资金缺口较大，信贷支持力度有望提升 1）“多孩政策”+“父母同住”，改善型购房的合理需求提升明显 2021年8月20日，全国人大常委会通过了关于修改人口与计划生育法的决定，修改后的人口计生法规定，一对夫妻可以生育三个子女。2021年11月18日，中共中央、国务院通过《关于加强新时代老龄工作的意见》，提出“研究制定住房等支持政策，完善阶梯电价、水价、气价政策，鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活，履行赡养义务、承担照料责任”。在“多孩政策”+“父母同住”的政策导向下，居民的改善型购房需求提升明显。 2）当前个人住房贷款90%以上用于支持首贷，改善型购房信贷支持有望提升 1月6日，银保监会在新闻发布会上发布的数据显示，截至2021年11月末，个人住房贷款中90%以上用于支持首贷房（即用于支持改善型购房的个人住房贷款比例不到10%）。央行数据显示，截至2021年末我国个人住房贷款余额为38.3万亿人民币，其中用于支持改善型购房的贷款约为3.8万亿元。 当前，部分城市的改善型购房首付比例较高，导致房屋置换的资金缺口较大。我们在前期报告中提出“过高的二套首付比例导致改善型客户无法通过出售目前自有房屋而筹集到足够的首付款，大幅压制改善型需求，一线和热点二线的改善型购房需求存在集中释放的可能，部分城市如北京和上海的中高收入人群存在结构性加杠杆的可行性”详见《2019：千钧将一羽——房地产行业2019年投资策略》。 根据我们对上海典型家庭的改善型购房模型测算（详见附录表1），当前上海符合“满五唯一”的普通家庭，如想从二房（90㎡）改善为三房（135㎡），按上海商品住宅（非保障性）的中等假设价格、 6M 滚动平均价格涨幅和70%首付比例测算，资金缺口约为改善（三房）购房总价的35%，家庭年均储蓄需求约为49万元； 如首付比例下降至50%，则家庭年均储蓄需求将下降至22万元，将大大减轻居民改善型购房的资金缺口压力，也利于提振居民日常消费。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）我们认为行业流动性舒缓的同时，房地产金融审慎管理和“去杠杆”的趋势仍将继续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”的发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级；住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，改善型购房信贷支持力度有望提升。3）近期，资本市场对房地产板块信心提升明显，板块迎来“开门红”，优质龙头房企表现出色。 重点推荐万科A/万科企业，中国金茂、新城控股；建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、华润置地、龙湖集团。 风险分析：全球通胀预期推升地产开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张； 房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。 图1：上海商品住宅成交均价及 6M 滚动平均值（2010-2021） 图2：全国/北京/上海的住房贷款/居民中长期贷款余额增速 表1：上海典型改善型购房模型 1、为简化计算，按揭贷款采用等额本金还款法（30年）计算； 2、上海统计局数据显示，2016年上海商品住宅（剔除保障性住房）的成交价格为内环内8.8万元/㎡，内外环间为6.2元/㎡，外环外为2.7万元/㎡；2021年上海商品住宅（剔除保障性住房）的成交价格为内环内12.4万元/㎡，内外环间为8.5万元/㎡，外环外为4.3万元/㎡ 3、2016年6月首次购房价格假设为4万元/㎡，房屋置换假定为同一小区，2021年12月改善购房价格根据上海商品房成交均价 6M 移动平均值的同比涨幅（2016.6-2021.12）计算； 4、假设改善购房与出售原有房屋同步进行，出售原有住房按满五唯一计算，仅征收契税1%，中介费及其他费用合并按1%计算，偿还按揭本金按5年整计算； 5、年均储蓄需求：指有改善型购房意愿的家庭为满足资金缺口，在5.5年（2016.6-2021.12）中年均需要提前储蓄的金额。