对3月5日“两会”政府工作报告房地产相关内容的点评：需求侧改善房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量

事件：3月5日“两会”政府工作报告“支持更好满足购房者的合理住房需求” 3月5日，全国“两会”隆重召开，李克强总理作政府工作报告，提出“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。 详见附录表1：历年全国“两会”政府工作报告房地产相关内容（2016-2022）。 点评：需求侧改善型购房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量 1）我们在前期报告中提出，“多孩政策”+“父母同住”，改善型购房的合理需求提升明显，但当前个人住房贷款90%以上用于支持首贷房，部分城市的改善型购房首付比例较高，导致房屋置换的资金缺口较大，目前的改善型客户无法通过出售自有房屋而筹集到足够的首付款，大幅压制了改善型需求。一线城市和部分热点二线城市的改善型购房需求存在集中释放的可能，部分城市如北京/上海的中高收入人群存在结构性加杠杆的可行性。 详见我们2月25日的外发报告《提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对2月24日国家住建部新闻发布会的点评》。 此次“两会”政府工作报告明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”，我们认为“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，可能的支持方式包括但不限于放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，方式选择和具体落实将由地方政府“因城施策”执行。 2）2022开年以来，尽管央行、银保监会等多方释放资金面积极信号，但由于融资主体和金融机构对房地产行业的信心尚未全面修复，房企境内债融资仍旧呈现疲软态势，2月单月房企境内债发行301亿元（1月和2021年12月的同口径数据分别为325亿元、433亿元），1-2月累计发行626亿元，累计同比下降37%。展望2022全年，我们认为随着房地产行业流动性持续舒缓，支持商品房市场更好满足购房者合理购房需求，市场主体信心进一步修复，后续供给侧地产债发行有望改变疲软态势，发行规模将会出现明显提升。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级；3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，推荐万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：全球通胀预期推升地产开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张； 房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企仍有信用违约的风险。 表1：历年全国“两会”政府工作报告房地产相关内容表述（2016-2022） 表2：重点上市公司的盈利预测、估值与评级