光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年1月）：2022开年市场流动性充裕，房企境内融资环境持续改善

需求侧：1月新增人民币贷款创单月新高，企业部门同比多增8100亿元，居民新增信贷连续两月同比为负 2022年1月新增居民短贷1,006亿元，同比-69.3%（21年12月-86.3%），环比+540.8%（21年12月-89.7%）。2022年1月新增居民中长贷7,424亿元，同比-21.4%（21年12月-19.0%），连续2个月同比为负，环比+108.7%。 2022年2月10日，据财联社消息,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。此次新办法出台增强了商品房预售资金使用的灵活性，对此前部分地方预售资金监管过严的做法也起到了纠偏作用，有利于改善行业基本面、提振投资者信心，房企流动性紧张局面将得到一定缓解。 供给侧：1月境内发债规模缩减，海外债一级市场出现回暖迹象 2022年1月，房企境内外单月合计发债469亿元，环比+2.9%（21年12月-6.5%），同比-71.3%（21年12月-39.0%），单月净融资-418亿元（21年12月-283亿元）；境内债发行额较21年12月有所减少，环比-24.9%至325亿元，单月净融资-181亿元。1月海外债一级市场发行出现回暖迹象，房企海外债单月发行144亿元，环比增加525.4%（21年12月-61.2%），同比下降82.5%（21年12月-84.8%），单月净融资额约-237亿元（21年12月为-127亿元）。2022年1月，房地产集合信托成立金额约65亿元，同比下降89.4%，占单月集合信托成立规模的比重为7.3%，较21年12月有所下降。 今年以来，金融机构对地产行业的收并购融资支持已陆续落地，鼓励大型优质房企按照市场化原则加大对出险企业房地产项目的兼并收购。房企境内融资环境继续得到改善，1月高资质房企发债利率总体较前期有所下降，但受市场信心尚未全面修复等因素影响，1月房企境内融资依旧呈现疲软态势；境外融资环境略有改善，中资美元地产债发行额在今年1月中下旬有所回升迎来小幅反弹。 投资建议：2021年9月24日央行定调“两维护”，10月15日释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；12月20日央行明确支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，恒大等房企的“α风险”修复进入执行阶段。2021年四季度以来，房地产行业流动性持续修复，开发贷和按揭贷持续回暖；央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元，对“杠杆稳健型”民企地产更为利好；中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，中央经济工作会议重申“房住不炒”再提“因城施策”；全国性商品房预售资金监管意见已出台，结构性纠偏促进稳增长；我们认为部分区域的购房限制措施将逐步退出，加快农业转移人口市民化，支持居民合理购房需求。 2022年开年，房地产板块迎来“开门红”，优质龙头房企表现出色；截至2月11日收盘，万科A上涨10.77%，万科企业上涨19.98%，中国海外发展上涨 34.62%，中国金茂上涨32.22%；我们认为随着2022年一季度降息的如约而至，居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持，资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升。重点推荐万科A/万科企业、保利发展、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 1、需求侧：1月新增人民币贷款创单月新高，企业部门同比多增8100亿元，居民新增信贷连续两月同比为负 1）2022年1月新增居民短贷1,006亿元，同比-69.3%（21年12月-86.3%），环比+540.8%（21年12月-89.7%）。 2）2022年1月新增居民中长贷7,424亿元，同比-21.4%（21年12月-19.0%），连续2个月同比为负，环比+108.7%（21年12月-38.9%）。 3）2022年2月10日，据财联社消息,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。 由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。 此次新办法出台增强了商品房预售资金使用的灵活性，对此前部分地方预售资金监管过严的做法也起到了纠偏作用，有利于改善行业基本面、提振投资者信心，房企流动性紧张局面将得到一定缓解。 4）2022年2月8日，人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确自该通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并提出银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。 5）2021年12月20日，央行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》），鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。《通知》主要围绕六方面内容展开，包括：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。《通知》支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。 6）2021年12月6日，中共中央政治局召开会议，强调2022年经济工作“稳字当头、稳中求进”，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。央行于21年12月6日宣布全面降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元，我们认为降准利于房地产行业流动性的进一步修复，开发贷与按揭贷将持续回暖，支持居民合理购房需求，支持“杠杆稳健”房企的合理资金需求，从而维护房地产市场健康发展和良性循环。 1.1、从资金量来看 2022年1月新增信贷39,800亿元，同比多增3,944亿元（+11.2%），环比多增28,500亿元（+252.2%）。其中企业部门新增33,600亿元，同比多增8,100亿元（+31.8%），环比多增26,980亿元（+407.6%）；居民部门新增8,430亿元，同比少增4,270亿元（-33.6%），环比多增4,714亿元（+126.9%），单月新增信贷占比约21.2%（同比-14.3pct.，环比-11.7pct.）。 拆分居民部门来看，1月单月新增居民短贷1,006亿元，同比少增2,272亿 （-69.3%），环比多增849亿元（+540.8%）。1月单月新增居民中长贷7,424亿元，同比少增2,024亿元（-21.4%），环比多增3,866亿元（+108.7%），新增信贷单月占比约18.7%（同比-7.7pct.，环比-12.8pct.）。 1.2、主要数据图表 2022年1月，单月新增人民币贷款39,800亿元，同比多增3,944亿元（+11.2%），环比多增28,500亿元（+252.2%）。其中： 居民部门新增8,430亿元，同比少增4,270亿元（-33.6%），环比多增4,714亿元（+126.9%）。企业部门新增33,600亿元，同比多增8,100亿元（+31.8%），环比多增26,980亿元（+407.6%）。 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 具体拆分居民部门信贷数据，2022年1月单月新增居民短贷1,006亿元，同比少增2,272亿元（-69.3%），环比多增849亿元（+540.8%）；1月单月新增居民中长贷7,424亿元，同比少增2,024亿元（-21.4%），环比多增3,866亿元（+108.7%）。 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值（亿元） 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值（亿元） 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 2、供给侧：1月境内发债规模缩减，海外债一级市场出现回暖迹象 2022年1月房企境内外单月合计发债469亿元，环比+2.9%（21年12月-6.5%），同比-71.3%（21年12月-39.0%），单月净融资-418亿元（21年12月-283亿元）。其中1月境内债发行额较21年12月有所减少，环比-24.9%至325亿元，单月净融资-181亿元。1月海外债一级市场发行出现回暖迹象，房企海外债单月发行144亿元，环比增加525.4%（21年12月-61.2%），同比下降82.5%（21年12月-84.8%），单月净融资额约-237亿元（21年12月为-127亿元）。 2022年1月房地产集合信托成立金额约65亿元，同比下降89.4%，占单月集合信托成立规模的比重为7.3%，较21年12月有所下降。 境内债券方面，2022年1月10日中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具。今年以来，金融机构对地产行业的收并购融资支持已陆续落地，鼓励大型优质房企按照市场化原则加大对出险企业房地产项目的兼并收购，同时鼓励金融机构提供相关金融服务，并强调不对出现困难的大型房地产企业盲目抽贷断贷。房企境内融资环境继续得到改善，1月高资质房企发债利率总体较前期有所下降，但受市场信心尚未全面修复和债务到期偿债压力影响，1月房企境内融资依旧呈现疲软态势。 海外债方面，境外融资环境亦有所改善。国内政策陆续发力、落地，商品房预售资金监管迎来纠偏，部分房企自救措施陆续实施，多只地产美元债价格迎来反弹（中国恒大、雅居乐、世茂集团、融创中国等），海外债一级市场发行有所回暖。 从Markeit iBoxx债券指数来看，中资美元地产债指数在今年1月中下旬有所回升迎来小幅反弹，按2022年1月1日定基100.00指数计算，2月10日投资级指数为96.30，高收益债指数为89.70。 2.1、从资金量来看 整体来看，2022年1月单月房企发债约469亿元，环比增加2.9%，同比下降71.3%；1月单月房企净融资-418亿元，对比21年12月为-283亿元，同比下降279.2%。 其中2022年1月房企境内债发行额较21年12月有所减少，单月发债325亿元，环比下降24.9%，同比下降60.0%，单月境内债净融资额为-181亿元（21年12月为-155亿元）。从结构来看，1月房企一般中期票据发行增量较为明显，共发行148.2亿元，占当月境内债发行比重最高，达45.6%；超短融、定向工具、私募债、公司债、证监会ABS发行出现不同程度缩量，1月无企业债发行。 2022年1月海外债一级市场发行出现回暖迹象，房企海外债单月发行144亿元，环比增加525.4%（21年12月-61.2%），同比下降82.5%（21年12月-84.8%），单月净融资额约-237亿元（21年12月为-127亿元）。 2022年1月房地产集合信托成立金额约65亿元，同比下降89.4%，占单月集合信托成立规模的比重为7.3%，较21年12月有所下降。 2.2、从资金价格来看 从一级市场来看，境内债券方面，2022年1月10日中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具。今年以来，金融机构对地产行业的收并购融资支持已陆续落地，鼓励大型优质房企按照市场化原则加大对出险企业房地产项目的兼并收购，同时鼓励金融机构提供相关金融服务，并强调不对出现困难的大型房地产企业盲目抽贷断贷。房企境内融资环境继续得到改善，1月高资质房企发债利率总体较前期有所下降。 2022年1月6日，绿