房地产行业流动性跟踪报告（2024年三季度）：24年Q3房地产需求侧融资环比回升，房企债券净融资边际改善

2024年10月21日 行业研究 24年Q3房地产需求侧融资环比回升，房企债券净融资边际改善 ——光大证券房地产行业流动性跟踪报告（2024年三季度） 要点 需求侧：24年Q3居民部门新增存款同比微增，新增中长贷环比多增76%。1）居民存款：24年Q3，居民部门新增存款2.58万亿元，同比多增0.07万亿元 房地产（地产开发）增持（维持） （同比+2.8%），环比多增1.87万亿元（环比+263.4%）。截至2024年9月末，作者 我国金融机构储蓄存款余额148.8万亿元，同比增长10.5%。 2）居民新增贷款：24年Q3，居民部门新增人民币贷款4800亿元，同比少增5700 亿元（同比-54.3%），其中，居民中长贷新增3600亿元，同比少增2800亿元 （同比-43.8%），环比多增1550亿元（环比+75.6%）。24年1-9月，居民中 长贷新增15400亿元，同比少增5600亿元（同比-26.7%）。 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：庄晓波 执业证书编号：S0930524070018 3）按揭利率：24年7-9月，全国新发放个人住房贷款利率分别为3.40%、3.35%、0755-25310400 zhuangxiaobo@ebscn.com 3.32%，分别较上年同期低68、78、78个基点，均处于历史低位。 供给侧：24年Q3，房企债券净融资环比小幅改善，信托违约金额环比有所减少1）房地产到位资金：24年Q3，全国房地产开发资金到位25360亿元，同比 -13.9%，环比-8.9%；其中，国内贷款到位3259亿元，同比-5.2%，环比-10.8% 企业自筹资金9818亿元，同比-9.1%，环比-3.6%。 2）境内外债券：24年Q3，房企境内外合计发债977亿元，净融资-493亿元；其中，境内债发行937亿元（环比+5.0%，同比-26.5%），净融资-100亿元；境外债发行40亿元（环比+112%，同比-89.4%），净融资-393亿元。 3）房地产信托融资：24年Q3，房地产集合信托成立规模5.6亿元，同比下降 89.4%，环比下降39.5%，平均收益率约6.38%。共有11款房地产信托产品违约，涉及金额84亿元，出险金额同比增加75.5%，环比减少36.6%。 4）抵押补充贷款（PSL)：24年2-9月，PSL无新增发行。截至2024年9月，PSL余额为25841亿元，同比减少11.0%，PSL余额连续7个月下降。 5）城市房地产融资协调机制跟踪：截至8月12日，商业银行已审批“白名单” 项目5392个，审批通过的融资金额近1.4万亿元。 投资建议：2023年7月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年4月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出3000亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9月将首套和二套的按揭贷款首付比例下 行业与沪深300指数对比图 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% 2024/1/1 2024/1/14 2024/1/27 2024/2/9 2024/2/22 2024/3/6 2024/3/19 2024/4/1 2024/4/14 2024/4/27 2024/5/10 2024/5/23 2024/6/5 2024/6/18 2024/7/1 2024/7/14 2024/7/27 2024/8/9 2024/8/22 2024/9/4 2024/9/17 2024/9/30 2024/10/13 -40.0% 沪深300300地产 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% 2024/1/1 2024/1/14 2024/1/27 2024/2/9 2024/2/22 2024/3/6 2024/3/19 2024/4/1 2024/4/14 2024/4/27 2024/5/10 2024/5/23 2024/6/5 2024/6/18 2024/7/1 2024/7/14 2024/7/27 2024/8/9 2024/8/22 2024/9/4 2024/9/17 2024/9/30 2024/10/13 -30.0% 恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 资料来源：Wind 限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16条”相关研报 延期至2026年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制 房企融资“一视同仁”，地方专项债支持回收存量闲置土地；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等，同时支持地方专项债收购存 量商品房用于保障房；近期政策组合精准有力，四季度地产表现值得期待。投资建议关注：1）具备片区综合开发能力，有机会参与超特大城市更新，市占率持续提升的龙头房企，关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局，存量商业资产资源丰富，商业运营具备核心竞争力的华润置地、龙湖集团、新城控股。3专项债支持商品房收储，关注相对高能级城市的地方国有房企，如华发股份、城建发展、中华企业等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 20241012政策组合精准有力，财政支持再传利好，地产表现值得期待——对近期房地产政策的点评 202410099月百强房企销售额同比-38%，核心 30城成交均价同比-6.9%——百强房企及光大 核心30城销售跟踪（2024年9月） 20241001政策组合利好齐发，地产止跌回稳可期——对近期房地产政策的点评 20240925进一步降低二套购房门槛，加大保障 房收储支持——对9月24日金融支持经济高质量发展房地产相关政策的点评 房地产 目录 1、需求侧：Q3居民部门新增存款同比微增，新增中长贷环比多增76%3 1.124年Q3居民部门新增存款同比微增，环比显著增长3 1.224年Q3居民部门中长贷新增规模较Q2环比回升，同比仍回落明显3 1.324年9月新发放个人住房贷款利率为3.32%，处于历史低位5 2、供给侧：24年Q3房地产到位资金环比减少8.9%，房企公开债净融资边际改善6 2.124年Q3房地产开发到位资金环比减少8.9%，季末销售回款到位情况同比再度走弱6 2.224年Q3房企境内外公开债净融资-493亿元，境内外债净融资皆边际改善7 2.324年Q3房地产信托融资规模持续收窄，违约金额环比降幅较大8 2.424年三季度PSL无新增发行，PSL余额连续7个月下降10 2.524年三季度重点房企发行债券跟踪10 2.6城市房地产融资协调机制跟踪11 3、投资建议12 4、风险分析12 基金 房地产 1、需求侧：Q3居民部门新增存款同比微增，新增中长贷环比多增76% 1.124年Q3居民部门新增存款同比微增，环比显著增长 2024年三季度，居民部门新增存款2.58万亿元，同比多增0.07万亿元（同比 +2.8%），环比多增1.87万亿元（环比+263.4%）。 2024年1-9月，居民部门新增存款11.85万亿元，同比少增2.57万亿元（同比 -17.8%）。 截至2024年9月末，我国金融机构储蓄存款余额148.8万亿元，同比增长10.5%。 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 200000 150000 100000 50000 0 -50000 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-01 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09 -100% 100000 80000 60000 40000 20000 0 -20000 -40000 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-01 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09 -60000 当月值（亿元）累计值（亿元）累计同比（右轴） 当月同比变动（亿元）累计同比变动（亿元） 资料来源：Wind，光大证券研究所；注：部分月份同比变化幅度较大，未在图片显示。资料来源：Wind，光大证券研究所 1.224年Q3居民部门中长贷新增规模较Q2环比回升，同比仍回落明显 2024年3季度，居民部门新增人民币贷款4800亿元，同比少增5700亿元（同 比-54.3%），环比多增3500亿元（环比+269.2%）；其中，居民短贷新增1260 亿元，同比少增2940亿元（同比-70.0%），环比多增2064亿元；居民中长贷 新增3600亿元，同比少增2800亿元（同比-43.8%），环比多增1550亿元（环比+75.6%）。 2024年1-9月，居民部门新增人民币贷款19400亿元，同比少增19100亿元（同 比-49.6%），其中，居民短贷新增4024亿元，同比少增13476亿元（同比-77.0%），居民中长贷新增15400亿元，同比少增5600亿元（同比-26.7%）；24年Q1、Q2、Q3居民部门新增人民币贷款占24年前三季度居民部门新增人民币贷款的69%、7%、25%。 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 -5000 资料来源：Wind，光大证券研究所 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 居民中长贷 2022-09 居民户新增贷款累计值 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 居民短贷 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-01 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：Wind，光大证券研究所；注：部分月份同比变化幅度大，未在图片显示。 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 居民新增贷款 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 居民户新增贷款累计同比 2022-11 2022-12 202