光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年2月）：2月需求侧居民信贷收缩，供给侧境内外融资环境持续分化

需求侧：2月新增居民信贷收缩，按揭投放有所阻塞，展望后续有望回暖 2022年2月，单月居民短贷减少2911亿元，同比多减220亿元，环比少增3917亿元；2月单月居民中长贷减少459亿元，同比少增4572亿元，环比少增7883亿元。 2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”；3月5日，全国“两会”召开，明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”。我们认为“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，未来短期内居民信贷收缩局面或得到一定程度缓解。 供给侧：2月境内发债同比增速转正，海外债一级市场持续低迷 2022年2月，房企境内外单月合计发债332亿元，环比-29.2%（1月+2.9%），同比-25.8%（1月-71.3%），单月净融资-81亿元（1月-418亿元）。其中2月境内发债同比增速转正，单月发行301亿元，环比下降7.3%，同比增加59.8%（1月-60.0%），单月净融资133亿元，境内融资环境得到一定程度改善；2月境外发债缩量明显，单月发行31亿元，环比下降78.6%，同比下降88.1%（1月-82.5%），单月净融资额约-215亿元（1月为-237亿元）。2022年2月房地产集合信托成立金额约87亿元，同比下降75.4%，占单月集合信托成立规模的比重为17.1%，较1月有所提升。 2022开年以来，尽管央行、银保监会等多方释放资金面积极信号，但由于融资主体和金融机构对房地产行业的信心尚未全面修复，房企境内债融资仍旧呈现疲软态势。此外，2022年1-2月房企海外债新增违约持续发生，2月多家房企遭下调信用评级，3月房企海外债累计到期金额预计将突破千亿，这些不利因素叠加使得海外债一级市场陷入持续低迷，中资美元地产债指数在今年2月以来持续下行。展望2022全年，我们认为随着房地产行业流动性持续舒缓，支持商品房市场更好满足购房者合理购房需求，市场主体信心进一步修复，后续供给侧地产债发行有望改变疲软态势，发行规模将会出现明显提升。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。 2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 1、需求侧：2月新增居民信贷收缩，按揭投放有所阻塞，展望后续有望回暖 1）2022年2月新增信贷12,300亿元，同比少增1,258亿元，环比少增27,500亿元。 2）2022年2月，单月居民短贷减少2,911亿元，同比多减220亿，环比少增3,917亿元；2月单月居民中长贷减少459亿元，同比少增4,572亿元，环比少增7,883亿元。短期来看，居民信贷收缩，行业需求侧资金承压；长期来看，在国内宏观经济增速平稳的背景下，未来需求侧有望回暖。 3）2022年3月5日，全国“两会”隆重召开，李克强总理作政府工作报告，提出“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。此次“两会”政府工作报告明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”，我们认为“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，可能的支持方式包括但不限于放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，方式选择和具体落实将由地方政府“因城施策”执行。 4）2022年2月24日，国家住建部召开新闻发布会，提出满足合理的改善型需求。住建部部长王蒙徽在会上表示，今年将保持房地产市场平稳运行，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。 5）2022年2月10日，据财联社消息,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。 由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。 此次新办法出台增强了商品房预售资金使用的灵活性，对此前部分地方预售资金监管过严的做法也起到了纠偏作用，有利于改善行业基本面、提振投资者信心，房企流动性紧张局面将得到一定缓解。 6）2022年2月8日，人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确自该通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并提出银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。 1.1、从资金量来看 2022年2月新增信贷12,300亿元，同比少增1,258亿元，环比少增27,500亿元。其中企业部门新增12,400亿元，同比多增400亿元，环比少增21,200亿元；居民部门减少3,369亿元，同比少增4,790亿元，环比少增11,799亿元，单月新增信贷占比约-27.4%（同比-37.8pct.，环比-48.6pct.）。 2022年1-2月新增人民币贷款5.21万亿元，同比增长5.5%（2021年全年 +1.6%）。其中企业部门累计新增4.6万亿，同比增长22.7%（2021年全年-1.2%），占比约88.3%（2021年全年占比60.3%）；居民部门累计新增0.51万亿，同比减少64.2%（2021年全年+0.6%），占比9.7%（2021年全年占比39.7%）。 拆分居民部门来看，22年2月单月居民短贷减少2,911亿元，同比多减220亿元，环比少增3,917亿元。2月单月居民中长贷减少459亿元，同比少增4,572亿元，环比少增7,883亿元，新增信贷单月占比约-3.7%（同比-34.0pct.，环比-22.4pct.）。 2022年1-2月累计新增居民中长贷0.70万亿，同比增速为-48.6%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约13.4%（2021年全年水平为30.5%）。 1.2、主要数据图表 2022年2月，单月新增人民币贷款12,300亿元，同比少增1,258亿元，环比少增27,500亿元。其中： 居民部门减少3,369亿元，同比少增4,790亿元，环比少增11,799亿元。企业部门新增12,400亿元，同比多增400亿元，环比少增21,200亿元。 2022年1-2月新增人民币贷款5.21万亿元，同比增长5.5%，其中： 居民部门累计新增0.51万亿，同比减少64.2%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约9.7%（2021年全年为39.7%）。 企业部门累计新增4.6万亿，同比增长22.7%，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约88.3%（2021年全年为60.3%）。 图1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 具体拆分居民部门信贷数据，2022年2月单月居民短贷减少2,911亿元，同比多减220亿，环比少增3,917亿元；2月单月居民中长贷减少459亿元，同比少增4,572亿元），环比少增7,883亿元。 图3：居民部门新增短贷/长贷当月值（亿元） 图4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 2022年1-2月居民短贷累计-0.19万亿元，同比增速为-424.5%；累计新增居民中长贷0.70万亿，同比增速为-48.6%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约13.4%（2021年全年水平为30.5%）。 图5：居民部门新增短贷/长贷累计值（亿元） 图6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 2、供给侧：2月境内发债同比增速转正，海外债一级市场持续低迷 2022年2月房企境内外单月合计发债332亿元，环比-29.2%（1月+2.9%），同比-25.8%（1月-71.3%），单月净融资-81亿元（1月-418亿元）。其中1月境内发债同比增速转正，单月发行301亿元，环比下降7.3%，同比增加59.8%（1月-60.0%），单月净融资133亿元；2月境外发债缩量明显，单月发行31亿元，环比下降78.6%，同比下降88.1%（1月-82.5%），单月净融资额约-215亿元（1月为-237亿元）。 2022年2月房地产集合信托成立金额约87亿元，同比下降75.4%，占单月集合信托成立规模的比重为17.1%，较1月有所提升。 境内债券方面，央行、银保监会等多方释放资金面积极信号，2月高资质房企发债利率总体较前期有所下降。随着房地产行业流动性持续舒缓,支持商品房市场更好满足购房者合理购房需求,市场主体信心进一步修复,后续供给侧地产债发行有望改变疲软态势,发行规模将会出现明显提升。 海外债方面，境外融资环境仍不容乐观。2022年1-2月房企海外债新增违约持续发生（新力控股、中国奥园、禹州集团、阳光城等），2月多家房企遭下调信用评级（正荣地产、世茂集团、融信中国、融创中国、雅居乐等），3月房企海外债累计到期金额预计将突破千亿，境外偿债压力加大，资金流动性收紧。这些不利因素叠加使得海外债一级市场陷入持续低迷,2月仅有淮北市建设控股集团和国瑞置业两只美元债成功发行。 从Markeit iBoxx债券指数来看，中资美元地产债指数在今年2月以来持续下行，按2022年1月1日定基100.00指数计算，3月10日投资级指数为87.27，高收益债指数为61.25。 2.1、从资金量来看 整体来看，2022年2月单月房企发债约332亿元，环比下降29.2%，同比下降25.8%；2月单月房企净融资-81亿元，对比1月为-418亿元。 其中2022年2月房企境内债发行规模缩减，单月发债301亿元，环比下降7.3%，同比增加59.8%（1月为-60.0%），单月境内债净融资额为133亿元（1月为-181亿元）。从结构来看，2月房企发债融资以一般中期票据为主，环比增加27.5亿至175.7亿元，占当月境内债发行比重达58.3%；一般公司债发行较上月有所增加，定向工具、超短融发行均有所减少，2月无企业债、私募债发行。 2022年2月海外债一级市场发行缩量明显，房企海外债单月发行31亿元，环比下降78.6%（1月+525.4%），同比下降88.1%（1月-82.5%），单月净融资额约-215亿元（1月为-237亿元）。 2022年1-2月房企境内外合计发债801亿元，同比下降61.6%，净融资约-499亿元，同比减少约461亿元。 2022年2月房地产集合信托成立金额约87亿元，同