房地产行业周报：央行降准流动性获改善、基本面反弹确定性增强

- 1 - [Table_Industry] 证券研究报告/行业周报 2019年1月5日 房地产 房地产行业周报 央行降准流动性获改善、基本面反弹确定性增强 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 137 行业总市值(亿元) 20657.85 行业流通市值(亿元) 16988.88 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2017 2018E 2019E 2020E 2017 2018E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 24.93 2.54 3.23 4.13 5.37 9.81 7.73 6.04 4.64 0.27 600048.SH 保利地产 12.23 1.32 1.70 2.17 2.71 9.27 7.19 5.64 4.51 0.27 601155.SH 新城控股 25.10 2.71 4.69 6.69 8.29 8.29 5.36 3.75 3.03 0.12 600153.SH 建发股份 7.18 1.17 1.44 1.65 1.92 6.14 4.99 4.35 3.74 0.28 备注： [Table_Summary] 投资要点 行业跟踪：  一手房：成交环比增速-27.79%，同比增速19.25%（按面积） 本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积459.58万方，环比增速-27.79%，同比增速19.25%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-34.43%，-34.38%，-10.35%；同比增速分别为44.30%，23.86%，6.00%。  二手房：成交环比增速-44.84%，同比增速-20.69%（按面积） 本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积57.35万方，环比增速-44.84%，同比增速-20.69%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-62.95%，-40.96%，-2.16%；同比增速分别为-34.68%，-9.46%，-30.51%。  库存：可售面积环比增速3.97%（按面积） 本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计4681.68万方，环比增速-21.36%，去化周期30.34周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-34.22%，-10.71%，-0.49%。一线、二线、三线去化周期分别为29.02周，30.54周，35.46周。  10个重点城市推盘分析（数据来源：中指） 根据中指监测数据，（12月24日至12月30日）重点城市共开盘90个项目，合计推出房源20132套，其中一线城市开盘5816套、占比28.89%；开盘项目平均去化率达到64.3%，其中二线城市平均去化率为61%。  投资建议：上周五1月4日，央行宣布降准，预计释放资金约1.5万亿，中长期资金约8千亿。纵观历次降准周期，板块均享受较高的相对收益；行业供需两端基本面，也在1-2季度后得到明显改善。同时，行业政策面逐渐清晰，18年底的各项重要会议结束，因城施策的微调已形成基本预期。我们认为流动性的改善大体在预期之内，配合政策端边际放松，板块基本面的反弹也具备较强确定性。此时板块的相对收益已经部分反映了流动性宽松与政策改善预期，但政策回暖带来的板块与基本面反弹大趋势不会变。对于标的选择，考虑到此时仍处基本面探底阶段，推荐安全边际较高的行业龙头，如：万科、保利地产；同时推荐受益于流动性改善的优质一线房企，如：新城控股、华夏幸福等。  风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧。 -40.00 %- 30.00 %-20.00 %- 10.00 %0.0 0%10. 00%20. 00%房地产(申万)沪深300 内容目录 1、行业要闻 ........................................................................................................ - 3 - 2、公司要闻 ........................................................................................................ - 5 - 3、基本面回顾 .................................................................................................... - 7 - 3.1 40个大中城市一手房成交分析（18/12/29-19/01/04） ......................... - 7 - 3.2 10个重点城市推盘分析（数据来源：中指） ...................................... - 10 - 3.3 15大中城市住宅可售套数分析（2019-01-04） .................................. - 10 - 3.4 14个大中城市二手房成交分析（18/12/29-19/01/04） ....................... - 12 - 4、投资建议及风险提示 .................................................................................... - 14 - 图表目录 图表 1： 一手房成交面积环比增速（周数据） ................................................. - 7 - 图表 2：一手房成交面积同比增速（周数据） ................................................... - 7 - 图表 3：主要城市一手房本周成交面积环比增速 ............................................... - 7 - 图表 4：40大中城市一手房详细成交数据（套数：万套；面积：万方） ......... - 8 - 图表 5：重点城市推盘（近八周） ................................................................... - 10 - 图表 6：重点城市开盘平均去化率（近八周） ................................................. - 10 - 图表 7：重点城市推盘产品结构 ....................................................................... - 10 - 图表 8：重点城市推盘产品结构 ....................................................................... - 10 - 图表 9：合计可售套数及去化周期（按面积） ................................................. - 11 - 图表 10：一线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................ - 11 - 图表 11：二线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................ - 11 - 图表 12：三线城市可售套数及去化周期 .......................................................... - 11 - 图表 13：15大中城市库存量数据分析（套数：万套，面积：万平方米） ..... - 12 - 图表 14：二手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 13 - 图表 15: 二手房成交面积同比增速（周数据） ................................................ - 13 - 图表 16: 主要城市二手房本周成交面积环比增速 ............................................ - 13 - 图表 17: 14大中城市二手房详细成交数据（套数：万套，面积：万方） ....... - 13 - 1、行业要闻  香港特区行政长官林郑月娥表示特区政府考虑大幅增加土地供应。（新华社） 新华社香港12月31日电 香港土地供应专责小组31日向香港特区行政长官林郑月娥提交报告，就整体土地供应策略和土地供应选项作出建议。林郑月娥表示，政府必须多管齐下，大幅增加土地供应。  重庆调整主城房产税起征点：17630元/平方米。（新京报） 重庆市住房和城乡建设委员会官方网站2019年1月1日发布公告，按照《重庆市人民政府关于修订<重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法>和<重庆市个人住房房产税征收管理实施细则>的决定》（市人民政府令第311号）规定测算，2019年主城区个人新购高档住房是指成交建筑面积价格达到17630元/平方米及以上的住房。  天津市土地市场“爆发式补仓”，共挂牌15宗经营性土地，土地面积合计62万平方米，挂牌起始总价逾35亿元。（和讯网） 2018年的最后一个工作日，记者从市土地交易中心获悉，本市土地市场出现“爆发式补仓”，共挂牌15宗经营性土地，土地面积合计约62万平方米，挂牌起始总价逾35亿元。  住建部政策研究中心主任：未来住房制度已经确立，四类住房构成供应体系，以实现“市场稳定、住有所居”的发展目标。（华夏时报） 12月29日，由中国人民大学国家发展与战略研究院主办的中国住房支付能力指数暨纪念住房制度改革20周年研讨会在京举行。会上，住建部政策研究中心主任秦虹在发言中指出，未来的住房制度改革思路已经非常清楚，主要包括：围绕“房住不炒”的长期定位，确立“保障与市场、租购并举”的供应体系，坚持“长效机制、因城施策”的调控思路，实施“中央定方向、城市负总责”的工作机制，实现“市场稳定、住有所居”的发展目标。  58同城发布2018年住房租赁报告，2000元/月以下需求占比近八成。（证券日报） 近日，58同城、安居客发布了《2018年中国住房租赁报告》(以下简称报告)。数据显示，流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体，租金在2000元/月以下的刚性租赁需求占市场主导地位，沪京深三地租赁房源供应量居全国前三名。  2018年内北京楼市入市套数是最近4年的最高点，成交套数达最低点。（证券时报网） 北京楼市供应继续井喷。中原地产研究中心统计数据显示：2018年内北京楼市入市的商品房住宅套数高达44841套，是最近4年的最高点，同比涨幅高达65%。在供应量井喷的同时，成交套数2018年只有25052套，刷新年度最低记录。历史上连续2次出现年成交新建商品房住宅不足3万套的情况。  2018年全年， 销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元，较2017年降幅达到13%。（证券日报） 2018年，虽各地土地流拍现象很多，