房地产行业研究周报：央行降准释放流动性，期待销售进一步复苏

房地产行业周报-20230318 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌0.13%，沪深300指数下跌0.21%，相对收益为0.08%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(03.10-03.16)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交48612套，同比增速9.9%，环比增速12.5%；合计成交面积541万平方米，同比增速18.7%，环比增速17.4%。 本周(03.10-03.16)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交26265套，同比增速76.5%，环比增速-0.5%；合计成交面积244.5万平方米，同比增速74.6%，环比增速-2.4%。 本周（03.10-03.16），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19753.3万平方米，环比增速0.1%，去化周期103.3周。 本周（03.06-03.12），土地供给方面，本周供应土地3846.7万平方米，同比增速1.8%； 供应均价925元/平方米，同比增速-31.5%。土地成交方面，本周成交土地1191.3万平方米，同比增速-3.9%；土地成交金额68.5亿元，同比增速20.8%。 本周（03.10-03.16）房地产企业合计发行信用债214.5亿元，同比增速95.6%，环比增速30.9%。 投资建议： 本周，央行降准0.25个百分点、深汕特别合作区放开限购政策、河南南阳下调二套商品住房首付比例至20%、广东梅州提高住房公积金贷款最高额度至50万元。此外，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们建议关注业绩稳健的龙头房企保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌0.13%，沪深300指数下跌0.21%，相对收益为0.08%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前3位的房地产个股分别为：中润资源、张江高科、万通地产，涨跌幅排名后3位的房地产个股分别为ST爱旭、万泽股份、大连友谊。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】央行：于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。 【地方政策】深圳：深汕特别合作区发布《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》。放开限购，暂停对自然人实施商品住房限购，无需提供无房证明；优化商品住房转让管理，即自取得不动产权证书之日起2年内禁止转让。 【地方政策】河南：南阳市下发（宛公管委办字[2023]2号）文件。降低购买二套普通商品住房的首付款比例为不得低于网签备案合同房屋总价的20%。 【地方政策】广东：梅州市通过了适当提高最高贷款额度等政策事宜。住房公积金贷款双方缴存最高额度调整为50万元，单方缴存最高额度调整为30万元，异地缴存职工贷款最高额度调整为25万元。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【万科企业】以每股13.05港元的价格，向不少于六名承配人配发及发行总数为3亿股新H股，分别占本次配售完成后全部已发行H股约13.6%及全部已发股本约2.5%。 配售所得款项总额约为39.15亿港元。 【保利发展】本期债务融资工具发行金额为25亿元，起息日为2023年3月17日.募集资金中7.5亿元用于补充营运资金，17.5亿元用于偿还发行人的存续债券的本金及利息。 【碧桂园】2023年面向专业投资者公开发行186亿元小公募获项目已获得受理。 【新城控股】本次向特定对象发行股票的募集资金总额不超过80亿元，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于温州新城瓯江湾项目、东营项目等项目。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(03.10-03.16)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交48612套，同比增速9.9%，环比增速12.5%；合计成交面积541万平方米，同比增速18.7%，环比增速17.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为31.8%、25.1%和-13.9%，环比增速为1.6%、4.7%和36.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为41.7%、29%和-3.9%，环比增速为24.6%、5.9%和36.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（3.01-3.16），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交104719套，同比增速0.3%，环比增速18%；合计成交面积1141.2万平方米，同比增速7.1%，环比增速21.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为26.8%、22%和-29.8%，环比增速为21.8%、30.9%和0.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为32.4%、25.8%和-23.3%，环比增速为27.6%、32.1%和3.8%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(03.10-03.16)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交26265套，同比增速76.5%，环比增速-0.5%；合计成交面积244.5万平方米，同比增速74.6%，环比增速-2.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为44.6%、83.7%和117.4%，环比增速为5.4%、-3.5%和2.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为43.4%、81.5%和103%，环比增速为4.4%、-5.5%和0.9%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（3.01-3.16），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交61774套，同比增速139.1%，环比增速51.1%；合计成交面积581.1万平方米，同比增速81.2%，环比增速50.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为45.2%、92.6%和115.3%，环比增速为41.5%、55.4%和49.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为43.3%、93.1%和99.6%，环比增速为40%、52.2%和61.8%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（03.10-03.16），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19753.3万平方米，环比增速0.1%，去化周期103.3周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.2%、0.1%、0%，去化周期分别为106周、96.3周、115.9周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（03.06-03.12），土地供给方面，本周供应土地3846.7万平方米，同比增速1.8%；供应均价925元/平方米，同比增速-31.5%。土地成交方面，本周成交土地1191.3万平方米，同比增速-3.9%；土地成交金额68.5亿元，同比增速20.8%。本周土地成交楼面价575元/平方米，溢价率3.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、9.1%、0.2%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（03.10-03.16）房地产企业合计发行信用债214.5亿元，同比增速95.6%，环比增速30.9%。本月至今（03.01-03.16）房地产企业合计发行信用债399.02亿元，同比增速13%，环比增速149.9%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 本周，央行降准0.25个百分点、深汕特别合作区放开限购政策、河南南阳下调二套商品住房首付比例至20%、广东梅州提高住房公积金贷款最高额度至50万元。 此外，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们重点推荐业绩稳健的龙头房企保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。