6月经营公告点评：上半年销售量价齐升，华东地区补货力度大

公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 招商蛇口（001979） 证券研究报告 2021年07月14日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 11.1元 目标价格 元 基本数据 A股总股本(百万股) 7,923.24 流通A股股本(百万股) 7,921.66 A股总市值(百万元) 87,947.99 流通A股市值(百万元) 87,930.48 每股净资产(元) 10.23 资产负债率(%) 66.71 一年内最高/最低(元) 19.70/0.00 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《招商蛇口-公司点评:单月销售量价齐升，拿地力度略有收缩——1月销售数据点评》 2021-02-10 2 《招商蛇口-公司点评:单月销售较为平稳，销售端超预期较高——12月销售数据点评》 2021-01-10 3 《招商蛇口-公司点评:单月销售同比表现亮眼，销售端超预期概率较高——11月销售数据点评》 2020-12-10 股价走势 上半年销售量价齐升，华东地区补货力度大——6月经营公告点评 事件：公司发布2021年6月经营情况公告，6月单月实现销售面积190.66万平方米，同比增加18.05%；实现销售金额443.31亿元，同比增加36.10%。2021年1-6月累计销售面积770.22万平方米，同比增长54.88%；累计销售金额1769.76亿元，同比增长59.85%。 上半年累计销售量价齐升 公司2021年6月单月销售金额443.31亿元，同比去年增加36.10%；销售面积190.66万平方米，同比去年增加18.05%；销售均价为23251.34元/平方米，去年6月单月销售均价为20167.17元/平方米，同比增长15.29%，环比今年5月销售均价23184.34元/平方米略增长0.29%。公司2021年上半年累计销售金额1769.76亿元，同比去年上半年增长59.85%；销售面积770.22万平方米，同比去年上半年增长54.88%；上半年累计销售均价为22977.33元/平方米，较去年上半年累计销售均价22262.82元/平方米同比增长3.21%，较5月销售均价22887.19元/平方米环比略有增长。公司单月销售均价大幅增长，上半年累计销售量价齐升。考虑到下半年推货有望继续加大力度，公司三季度销售业绩可期。 拿地以华东地区为主 公司2021年6月新增11个地块，从区域分布看，华东：华中=9：2，补货以华东区域为主；从城市能级看，一线城市：二线城市：三线城市=3：7：1，高能级城市补货力度大；从权益比例看，100%权益：非100%权益拿地比例为2：9。6月新增项目总占地面积为77.86万平方米，新增规划建面191.77万平方米，其中华东区域和华中新增建面占比分别为57.31%、42.69%；一线城市、二线城市和三线城市的新增建面占比分别为27.08%、66.74%、6.18%，该比例与上月一线城市：二线城市：三线及以下城市=6.17%：73.22%：13.48%相比，略有分散；6月权益地价为118.69亿元，总地价为220.05亿元，相应的权益比例为53.94%，对应权益规划建面103.51万平方米，较上月的72.73%的权益比例有所降低，主要与合作拿地比例提升有关。 当月拿地力度有所下降 2021年6月公司拿地力度为49.64%，与上月84.14%相比下降明显，去年6月拿地力度为60.27%，今年较去年同期拿地力度下降10.63pct，拿地力度下降大。从楼面价看，2021年6月新增项目楼面价为11474.79元/平方米，较上月18842.67元/平方米下降39.1%，较去年同期13869.79元/平方米下降明显，主要与当月在华东等价格较高区域补货有所降低有关。6月的地售比为49.35%，较去年同期的68.77%和上月的81.27%相差较多，主要与补货区域不同于销售区域有关。 投资建议：公司上半年累计销售量价齐升，补货积极，考虑到下半年推货有望加大力度，下半年销售业绩可期，考虑到毛利率下降等因素，我们将公司2021-2022年净利润由189.02亿、226.10亿元下调至131.30亿元、147.91亿元，对应EPS由2.39、2.85元/股下调为1.66、1.87元/股，维持“买入”评级 风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期 财务数据和估值 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 97,672.18 129,620.82 158,007.78 182,182.97 203,862.74 增长率(%) 10.64 32.71 21.90 15.30 11.90 EBITDA(百万元) 34,261.41 33,239.01 23,213.09 24,740.36 27,595.59 净利润(百万元) 16,033.18 12,252.86 13,129.62 14,791.09 16,430.54 增长率(%) 5.20 (23.58) 7.16 12.65 11.08 EPS(元/股) 2.02 1.55 1.66 1.87 2.07 市盈率(P/E) 5.44 7.12 6.64 5.90 5.31 市净率(P/B) 0.92 0.86 0.93 0.84 0.76 市销率(P/S) 0.89 0.67 0.55 0.48 0.43 EV/EBITDA 7.27 6.28 (0.66) 6.17 (2.00) 资料来源：wind，天风证券研究所 -43%-34%-25%-16%-7%2%11%20%2020-072020-112021-03招商蛇口房地产开发沪深300 公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2019 2020 2021E 2022E 2023E 利润表(百万元) 2019 2020 2021E 2022E 2023E 货币资金 75,323.85 89,305.68 305,050.55 139,434.47 350,518.22 营业收入 97,672.18 129,620.82 158,007.78 182,182.97 203,862.74 应收票据及应收账款 1,811.03 2,790.08 2,125.71 3,238.56 2,424.29 营业成本 63,829.17 92,435.06 116,925.76 134,815.40 150,858.43 预付账款 3,512.63 10,288.95 754.04 12,727.50 1,520.24 营业税金及附加 9,199.82 9,053.69 14,931.73 17,307.38 19,366.96 存货 312,206.73 360,792.59 386,233.07 355,251.61 399,040.53 营业费用 2,206.65 2,985.60 3,950.19 4,736.76 5,504.29 其他 84,394.88 112,349.21 100,512.47 110,847.02 100,335.86 管理费用 1,728.57 1,979.04 2,796.74 3,224.64 3,608.37 流动资产合计 477,249.12 575,526.50 794,675.84 621,499.16 853,839.16 研发费用 52.39 71.42 87.06 100.38 112.32 长期股权投资 26,593.05 40,124.45 40,624.45 41,124.45 41,624.45 财务费用 2,772.56 2,223.78 283.71 (1,098.66) (1,818.78) 固定资产 4,607.55 4,365.39 4,807.05 5,248.53 5,673.89 资产减值损失 (2,092.44) (2,570.06) 500.00 700.00 300.00 在建工程 818.94 968.53 1,061.12 1,116.67 1,150.00 公允价值变动收益 114.43 7.83 0.95 (0.63) 0.11 无形资产 612.25 603.90 625.00 643.89 660.58 投资净收益 10,231.35 6,107.15 4,101.20 3,108.50 3,108.50 其他 107,807.17 115,568.57 131,584.66 147,615.05 163,638.30 其他 (16,690.32) (6,752.25) (8,204.30) (6,215.73) (6,217.21) 非流动资产合计 140,438.97 161,630.84 178,702.28 195,748.59 212,747.23 营业利润 26,319.99 24,079.54 22,634.73 25,504.94 29,039.75 资产总计 617,688.09 737,157.34 973,378.12 817,247.75 1,066,586.38 营业外收入 144.70 149.03 145.77 146.50 147.10 短期借款 22,170.14 17,716.78 19,216.78 20,716.78 22,216.78 营业外支出 340.98 119.14 205.36 250.00 191.50 应付票据及应付账款 35,509.49 46,562.81 50,875.32 59,972.89 61,551.95 利润总额 26,123.71 24,109.43 22,575.14 25,401.45 28,995.35 其他 237,328.72 309,507.27 539,388.46 353,501.07 578,484.55 所得税 7,266.83 7,196.13 5,869.54 6,604.38 7,538.79 流动负债合计 295,008.36 373,786.86 609,480.56 434,190.75 662,253.28 净利润 18,856.88 16,913.30 16,705.60 18,797.07 21,456.56 长期借款 68,834.88 77,715.03 79,715.03 81,715.03 83,715.03 少数股东损益 2,823.71 4,660.44 3,575.98 4,005.98 5,026.02 应付债券 18,276.00 22,640.73 23,640.73 24,640.73 25,640.73 归属于母公司净利润 16,033.18 12,252.86 13,129.62 14,791.09 16,430.54 其他 8,198.38 9,657.58 11,657.58 13,657.58 15,657.58 每股收益（元） 2.02 1.55 1.66 1.87 2.07 非流动负债合计 95,309.27 110,013.33 115,013.33 120,013.33 125,013.33 负债合计 390,317.62 483,800.19 724,493.89 554,204.08 787,266.61 少数股东权益 132,524.98 151,986.78 155,383.96 159,189.64 163,964.36 主要财务比率 2019 2020 2021E