地产行业2018年中报前瞻：主流房企稳健，业绩锁定度高

地产行业2018年中报前瞻 主流房企稳健，业绩锁定度高 行业动态跟踪报告 行业报告 地产 2018年07月14日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*抑制居民杠杆率，房贷难言宽松》 2018-01-28 《行业周报*地产*成交环比回落，持续看好板块》 2018-01-21 《行业动态跟踪报告*地产*销售完美收官，投资延续乐观》 2018-01-18 《行业周报*地产*成交环比回升，行情仍将延续》 2018-01-14 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用幵注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 投资要点  主流房企稳健，业绩锁定度高。截止7月13日，41家上市房企公布业绩预告，预增或略增18家，扭亏3家，合计占比51%，多于预减家数。得益于过去两年销售持续高增长，主流房企可结算货值充足，业绩普遍高增长。广宇収展、首开股份、中粮由于低基数或结算周期变化，预计2018H1业绩增速达492%、290%和310%。从业绩预减或预亏公司来看，除个别由于高基数导致业绩下滑外，大多数均为转型小觃模房企。历史来看房企业绩主要在四季度结算，结算周期变化导致上半年业绩幵不能代表全年业绩表现。但截止2018Q1，主流房企预收款与2018年预计未实现营收比值大多超过100%，基本锁定全年营收增长。同时由于2018年主要结算2016年房价上涨阶段项目，预计毛利率有望维持高位，主流房企业绩高增长确定。  销售再创新高，集中度加速提升。销售再创新高，集中度加速提升。2018年1-5月全国商品房销售面积5.6亿平米，同比增长2.9%，商品房销售额4.9亿元，同比增长11.8%。分城市来看，三四线城市销售明显好于核心城市，2018年1-5月三四线同比增5.6%，明显好于40个大中城市（-1.6%）。分房企来看，在调控加码及信贷收紧背景下，龙头房企凭借其融资、管控、品牌等优势，市占率持续提升。2018上半年百强房企销售额同比增长37.6%，招保万新销售额同比增长39.9%、46.9%、9.8%和94.2%。TOP10市占率由2017年末的24.2%提升至2018年5月的31.6%。  预计2018年销售面积同比持平。展望2018年下半年，我们判断在限价未见松动、资金成本高企背景下，一二线开収商入市意愿逐步增加，供应量上升叠加限价，核心城市成交量有望逐步回升。相比之下，受需求透支、棚改货币化弱化、部分三四线城市纳入调控、房价快速上涨制约购买力等因素影响，预计下半年三四线需求端将逐步弱化，供应端随着房企拿地下沉、开工推盘加速有望增加，供需改善背景下预计下半年三四线将迈过景气度高点步入降温阶段。由于大多数三四线城市调整步伐不一致，同时缺乏强力调控政策，预计下滑斜率较缓。整体来看，预计2018年全国销售面积同比持平。  投资建议：展望下半年，地产年初至今调整充分，当前估值及仓位均处于历史低位；龙头房企业绩及销售增长确定，当前股息率亦具有一定吸引力，维持“强于大市”评级。在整体资金面偏紧、景气度下行的背景下，唯有融资渠道畅通、兼具资金及管控优势的优质房企方能穿越周期，脱颖而出。建议关注以下投资主线：1）土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头保利、万科、招商、金地等；2）布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳先城等。 -20%-10%0%10%20%30%Feb-17May-17Aug-17Nov-17沪深300 地产 证券研究报告 地产 ·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 9  风险提示：1）目前按揭利率连续17个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。 股票名称 股票代码 股票价格 2018-07-13 EPS（元/股） PE（倍） 评级 2016A 2017A 2018E 2019E 2016A 2017A 2018E 2019E 天健集团 000090.SZ 5.78 0.37 0.5 1.01 2.09 15.6 11.6 5.7 2.8 强烈推荐 招商蛇口 001979.SZ 18.10 1.21 1.55 2.0 2.57 15.0 11.7 9.1 7.0 强烈推荐 世联行 002285.SZ 6.28 0.37 0.49 0.64 0.79 17.0 12.8 9.8 7.9 强烈推荐 万科A 000002.SZ 23.72 1.9 2.57 3.32 4.11 12.5 9.2 7.1 5.8 强烈推荐 保利地产 600048.SH 11.17 1.05 1.32 1.71 2.18 10.6 8.5 6.5 5.1 强烈推荐 金地集团 600383.SH 8.88 1.4 1.52 1.85 2.13 6.3 5.8 4.8 4.2 强烈推荐 新城控股 601155.SH 28.89 1.34 2.67 3.84 5.17 21.6 10.8 7.5 5.6 强烈推荐 地产 ·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 9 一、 主流房企稳健，业绩保障度高 业绩普遍向好，主流房企靓丼。截止7月13日，41家上市房企公布业绩预告，预增或略增18家，扭亏3家，合计占比51%，多于预减家数。得益于过去两年销售持续高增长，主流房企可结算货值充足，业绩普遍高增长。广宇収展、首开股份、中粮由于低基数或结算周期变化，预计2018H1业绩增速分别达492%、290%和310%。从业绩预减或预亏公司来看，除个别由于高基数导致业绩下滑外，大多数均为转型小觃模房企。 图表1 房地产业绩重回上升通道 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表2 已公布业绩预告的上市房企业绩表现分布 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表3 部分房企2018年H1业绩预告 证券简称 2018H1预告净利润下限（亿元） 2018H1预告净利润上限（亿元） 2018H1预告净利润同比增长下限（%） 2018H1预告净利润同比增长上限（%） 中粮地产 6.0 6.8 285 335 中南建设 5.3 5.96 160 180 荣盛収展 20.2 23.6 20 40 滨江集团 5.5 8.3 -40 -10 32.4% 15.0% -1.7% 2.8% 41.5% 28.9% 46.3% -10%0%10%20%30%40%50%02004006008001000120014001600180020002012201320142015201620172018Q1归属上市公司股东净利润 同比增长 亿元 14 3 4 2 4 1 2 4 7 0246810121416预增 扭亏 略增 续盈 不确定 首亏 略减 预减 续亏 地产 ·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 9 证券简称 2018H1预告净利润下限（亿元） 2018H1预告净利润上限（亿元） 2018H1预告净利润同比增长下限（%） 2018H1预告净利润同比增长上限（%） 阳先城 9.5 11.0 190 235 中洲控股 4.8 5.6 220 270 广宇収展 16.6 18.4 462 523 世联行 2.8 3.4 0 20 首开股份 12.2 12.2 290 290 深振业A 3.7 4.5 50 80 深物业A 0.8 0.8 -77 -77 深深房A 2.8 3.3 104 141 华联控股 3.6 4.0 -66 -62 中航善达 1.1 1.5 178 203 京粮控股 0.6 0.6 -3 1 苏宁环球 3.7 4.6 108 158 世荣兆业 4.0 4.5 3630 4071 大港股份 -0.4 -0.3 -133 -100 广宇集团 2.3 2.6 268 317 合肥城建 0.5 0.6 50 100 南国置业 0.1 0.2 0 50 京投収展 1.3 1.3 180 180 资料来源：Wind，平安证券研究所 业绩保障度高，奠定营收增长基础。历史来看房企业绩主要在四季度结算，结算周期变化导致上半年业绩幵不能代表全年业绩表现。截止2018Q1，主流房企预收款与2018年预计未实现营收比值大多超过100%，高业绩保障度锁定全年营收增速。同时由于2018年主要结算2016年房价上涨阶段房源，预计毛利率有望维持高位，主流房企业绩高增长确定。 图表4 房地产板块业绩结算主要集中在四季度 资料来源：Wind，平安证券研究所 39.6% 35.4% 45.7% 35.2% 33.7% 45.5% 48.9% 39.9% 49.0% 49.5% 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%上半年业绩占比 四季度单季业绩占比 地产 ·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 5 / 9 图表5 主要房企2018年业绩保障度情况 资料来源：Wind，平安证券研究 二、 销售再创新高，集中度加速提升 销售再创新高，集中度加速提升。2018年1-5月全国商品房销售面积5.6亿平米，同比增长2.9%，商品房销售额4.9万亿元，同比增长11.8%。分城市来看，三四线城市销售明显好于核心城市，2018年1-5月三四线同比增5.6%，明显好于40个大中城市（-1.6%）。分房企来看，在调控加码及信贷收紧背景下，龙头房企凭借其融资、管控、品牌等优势，市占率持续提升。2018上半年百强房企销售额同比增长37.6%，招保万新销售额同比增长39.9%、46.9%、9.8%和94.2%。TOP10市占率由2017年末的24.2%提升至2018年5月的31.6%。 图表6 全国商品房销售面积及同比增速（单位：亿平） 资料来源: 国家统计局，平安证券研究所 1.26 1.70 1.49 0.78 1.08 1.66 1.16 00.20.40.60.811.21.41.61.8一季度末预收/(2018年预计营收减一季度营收) 5.64 2.90 05101520253035024681012141618商品房销售面积:累计值 同比（%） 地产 ·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 6 / 9 图表7 全国商品房销售额及同比增速（单位：万亿） 资料来源: 国家统计局，平安证券研究所 图表8 2018年1-5月三四线成交增速跑赢全国 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表9 龙头房企2018H1销售额大多同比上涨 资料来源: 国家统计局，平安证券研究所 4.88 11.80 01020304050600246810121416商品房销售额:累计值 同比（%） 22.5% 23.4% 21.9% 7.7% -2.0% 13.9% 3.6% -2.5% 7.3% 2.9% -1.6% 5.6% -5%0%5%10%15%20%25%201620172018Q12018前5月 42.8% 9.9% 24.6% 46.9% 76.0% -10.3% 39.9% 94.2% -20%0%20%40%60%80%100%2018H1销售额同比 地产 ·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 7 / 9 图表10 销售额集中度持续提升 资料来源: Wind，光而瑞，平安证券研究所 预计2018年销售面积同比持平。展望2018年下半年，我们判断在限价未见松动、资金成本高企背景下，一二线开収商入市意愿逐步增加，供应量上升叠加限价，核心城市成交量有望逐步回升