地产行业2018年年报业绩前瞻：业绩整体向好，主流房企稳健

地产行业2018年年报业绩前瞻 业绩整体向好，主流房企稳健 行业动态跟踪报告 行业报告 地产 2019年02月12日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*机构持仓延续回升 ， 全 年 关 注 一 二 线 房 企 》 2019-01-27 《行业动态跟踪报告*地产*投资保持韧 性 ， 新 开 工 延 续 高 位 》 2019-01-21 《行业周报*地产*成交环比回升，房价涨幅收窄》 2019-01-20 《行业周报*地产*成交延续低位，按揭利率回落》 2019-01-13 《行业周报*地产*降准改善资金环境 ， 难 改 基 本 面 下 行 趋 势 》 2019-01-06 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 投资要点  业绩整体向好，主流房企稳健。截止2019年1月末，已有69家上市房企发布业绩预告及业绩快报，其中预增23家、略增10家，扭亏6家，合计占比56.5%。受益于过去两年销售规模及均价的持续增长，主流房企可结算货值充足，业绩普遍高增，中南建设、蓝光发展、新城控股预计2018年净利润增速分别达245%、68%、61.5%（预告区间中值）。从业绩预减、略减或首亏公司来看，除个别由于高基数或结算收入不及预期影响业绩增速外，大多数均为转型小规模房企。从已公布的业绩快报来看，主流房企荣盛发展、绿地控股、保利地产业绩增长分别为33%、29%、20.3%。考虑2019年主要结算2017年火爆市场中销售高房价房源，预计主流房企营收增速有望维持高位。  销售再创新高，集中度持续提升。2018年全国实现商品房销售面积17.2亿平米，同比增长1.3%，商品房销售额15万亿元，同比增长12.2%。分房企来看，2018年百强房企销售额同比增长35%，TOP10市占率由2017年的24.2%提升至26.9%。考虑近年主流房企拿地面积市占率持续高于销售市占率，土储资源持续向龙头房企集中，叠加品牌、融资等优势，预计后续销售集中度仍将持续提升。  预计2019年销售面积同比微降。2018年国庆后楼市已明显降温，2019年大概率延续调整趋势，其中一二线城市已历经两年调整，观望情绪下预计以筑底盘整为主；三四线供应增加、需求萎缩，加上此前未有明显调整，量价均将面临较大压力。随着量价调整充分、政策微调及货币环境改善，下半年基本面有望迎来缓慢复苏，一二线成交将早于三四线回升，预计2019年全国销售面积同比微降。  投资建议：展望2019年，楼市趋势下行将更考验各大开发商应对能力，唯有融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企方能穿越周期保持增长，行业集中度有望继续提升。目前板块估值已处历史低位、业绩增长稳健、一二线城市基本面及政策见底明显，看好全年板块表现。节奏上来看，上半年楼市将继续触底，整体以防守为主，但震荡行情中有政策博弈的反弹机会，建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放，将迎来基本面复苏的反弹，高周转快销售弹性标的表现更佳，如新城、中南、荣盛等。  风险提示：1）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；2）楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，部分中小房企或面临资金链风险。 -40%-30%-20%-10%0%10%Feb-18May-18Aug-18Nov-18沪深300地产证券研究报告 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 7 一、 业绩整体向好，主流房企稳健 业绩整体向好，主流房企表现稳健。截止2019年1月末，已有69家上市房企发布业绩预告及业绩快报，其中预增23家、略增10家，扭亏6家，合计占比56.5%。受益于过去两年销售规模及均价的持续增长，主流房企可结算货值充足，业绩普遍高增，中南建设、蓝光发展、新城控股预计2018年业绩增速分别达245%、68%、61.5%（预告区间中值）。海航投资、雅戈尔、中航善达、大龙地产等房企受处置资产或低基数等影响，预计业绩增长达300%以上。从业绩预减、略减或首亏公司来看，除个别由于高基数或结算收入不及预期影响业绩增速外，大多数均为转型小规模房企。从已公布的业绩快报来看，主流房企荣盛发展、绿地控股、保利地产业绩增长分别为33%、29%、20.3%。考虑2019年主要结算2017年火爆市场中销售高房价房源，预计营收增速有望维持高位，主流房企业绩有望延续增长。 图表1 已公布业绩预告及业绩快报上市房企业绩表现分布 资料来源: Wind，平安证券研究所 图表2 部分房企2018年业绩预告 证券代码 证券简称 2018预告净利润下限（亿元） 2018预告净利润上限（亿元） 2018预告净利润同比增长下限（%） 2018预告净利润同比增长上限（%） 000616.SZ 海航投资 3.5 3.6 2,703.9 2,751.7 000014.SZ 沙河股份 1.4 1.5 1,787.3 1,813.5 600177.SH 雅戈尔 36.6 36.6 1,134.7 1,134.7 000043.SZ 中航善达 8.0 8.9 433.2 493.0 600159.SH 大龙地产 0.9 0.9 315.0 315.0 600533.SH 栖霞建设 2.0 2.0 269.0 269.0 000961.SZ 中南建设 19.3 22.3 220.0 270.0 600675.SH 中华企业 24.0 27.0 154.0 185.7 600077.SH 宋都股份 3.8 4.3 140.9 176.2 000029.SZ 深深房A 4.5 5.0 143.4 170.4 600657.SH 信达地产 21.5 21.5 112.7 112.7 002133.SZ 广宇集团 3.4 3.9 79.0 105.3 600239.SH 云南城投 4.5 5.0 70.0 89.0 600173.SH 卧龙地产 5.6 5.6 78.0 78.0 231410965110510152025预增预减略增首亏扭亏略减续亏续盈家 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 7 证券代码 证券简称 2018预告净利润下限（亿元） 2018预告净利润上限（亿元） 2018预告净利润同比增长下限（%） 2018预告净利润同比增长上限（%） 000656.SZ 金科股份 30.1 40.1 50.0 100.0 600466.SH 蓝光发展 21.5 24.5 57.0 79.0 601155.SH 新城控股 90.0 105.0 49.0 74.0 600665.SH 天地源 3.8 4.3 50.0 70.0 600565.SH 迪马股份 10.0 10.7 50.0 60.0 600622.SH 光大嘉宝 8.4 8.4 54.9 54.9 002208.SZ 合肥城建 1.7 2.3 25.0 75.0 000573.SZ 粤宏远A 0.4 0.6 20.0 70.0 000031.SZ 中粮地产 11.0 15.0 16.4 58.7 000620.SZ 新华联 11.0 12.0 29.8 41.6 000732.SZ 泰禾集团 23.4 29.7 10.2 40.0 001979.SZ 招商蛇口 145.0 155.0 15.0 22.0 600683.SH 京投发展 3.6 3.6 10.0 10.0 000402.SZ 金融街 30.4 33.1 1.0 10.0 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表3 已披露业绩快报主流房企 证券代码 证券简称 归属于股东的净利润（亿元） 净利润同比增长率 基本每股收益 （元/每股） 基本每股收益同比增长率 002146.SZ 荣盛发展 76.6 33% 1.76 33% 600048.SH 保利地产 188.0 20% 1.58 20% 600606.SH 绿地控股 116.6 29% 0.96 30% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表4 已覆盖重点跟踪公司2018年年报业绩增速预测 股票名称 股票代码 股票价格 EPS（元/股） PE（倍） 2016A 2017A 2018E 2019E 2016A 2017A 2018E 2019E 招商蛇口 001979.SZ 19.31 1.21 1.55 1.94 2.45 16.0 12.5 10.0 7.9 强烈推荐 万科A 000002.SZ 27.67 1.9 2.54 3.26 4.11 14.6 10.9 8.5 6.7 强烈推荐 保利地产 600048.SH 12.86 1.04 1.31 1.58 1.91 12.4 9.8 8.1 6.7 强烈推荐 金地集团 600383.SH 10.97 1.4 1.52 1.85 2.13 7.8 7.2 5.9 5.2 强烈推荐 新城控股 601155.SH 30.67 1.34 2.67 4.45 6.01 22.9 11.5 6.9 5.1 强烈推荐 天健集团 000090.SZ 5.17 0.31 0.42 0.5 0.74 16.7 12.3 10.3 7.0 推荐 世联行 002285.SZ 4.95 0.37 0.49 0.57 0.7 13.4 10.1 8.7 7.1 推荐 宋都股份 600077.SH 2.66 -0.15 0.12 0.19 0.25 -17.7 22.2 14.0 10.6 推荐 资料来源：Wind，平安证券研究所 二、 销售再创新高，集中度持续提升 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 7 销售再创新高，集中度持续提升。2018年全国实现商品房销售面积17.2亿平米，同比增长1.3%，商品房销售额15万亿元，同比增长12.2%。分城市来看，40个大中城市销售面积同比增长0.4%，成交缓慢回升；三四线受益房价上涨带来需求加速释放，销售面积同比增长1.8%，但下半年呈现增速逐步回落态势。分房企来看，在调控常态化及信贷收紧背景下，龙头房企凭借其融资、管控、品牌等优势，市占率持续提升。2018年百强房企销售额同比增长35%，TOP10市占率由2017年的24.2%提升至26.9%。考虑近年主流房企拿地面积市占率持续高于销售市占率，土储资源持续向龙头房企集中，叠加品牌、融资等优势，预计后续销售集中度仍将持续提升。 图表5 全国商品房销售面积及同比增速 资料来源:国家统计局，平安证券研究所 图表6 全国商品房销售额及同比增速 资料来源:国家统计局，平安证券研究所 0%5%10%15%20%25%30%024681012141618202016/092016/102016/112016/122017/012017/022017/032017/042017/052017/062017/072017/082017/092017/102017/112017/122018/012018/022018/032018/042018/052018/062018/072018/082018/092018/102018/112018/12累计销售面积累计同比增速亿平米0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%02468101214162016/09201