地产行业周报：房企中报业绩承压，住建部明确发展新模式

1 证券研究报告 房企中报业绩承压，住建部明确发展新模式 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年8月25日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周国新办举行“推动高质量发展”系列主题之住建部专场发布会，提出构建房地产发展新模式包括：1）建好房子；2）“市场+保障”供应体系；3）完善房地产开发、交易和使用制度；4）建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。短期关注高品质住宅市场，上半年多地发布住宅品质新规，新入市项目品质提升，满足多样化改善性住房需求，预计高品质住宅市场有望率先企稳，但早期产 品力偏弱新房量价仍将承压，或需政府收储等方式加快去化。我们认为短期现房销售条件或尚不具备，关注出险房企现房定价策略。发布会提到有力有序推进现房销售，考虑当前楼市量价依旧承压，市场各主体或尚未做好现房销售准备。值得注意的是，过往购房者担忧部分房企交付风险，随着该类房企项目逐步竣工为现房，出于资金回笼考虑，若其剩余现房选择以价换量，或进一步加剧市场量价调整压力。我们认为政府收储支持保交房项目，项目回笼资金偿还“保交房”贷款或是较优选择。维持短期适度积极观点，短期板块行情催化仍在于收储进展，即使收储最终效果不及预期，但随着各地收储落地，叠加板块当前低估值低仓位，资本市场也将有所表现；中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。 政策环境监测：国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，构建房地产发展新模式 市场运行监测：1）新房、二手房成交回升，后市有待观察。本周(8.17-8.23)50城新房成交2万套，环比升30.2%；20城二手房成交1.7万套，环比升1%。8月（截至23日）新房日均成交同比降20.4%，降幅较7月扩大18.7个百分点；二手房日均成交同比升8.3%，增幅较7月收窄25.3个百分点。2）库存环比上升，去化周期18.8个月。16城取证库存9875万平，环比升0.1%，去化周期18.8个月。3）土地成交、溢价率回升，一三线占比提高。上周百城土地供应建面2768.1万平、成交建面2088.1万平，环比升11.7%、升29%；成交溢价率2.6%，环比升0.6pct；其中一、二、三线成交建面分别占比4.5%、25.1%、70.3%，环比分别升3.4pct、降6.1pct、升2.8pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行52.9亿元，无海外债发行。2）地产股：本周房地产板块跌3.78%，跑输沪深300（-0.55%）；当前地产板块PE（TTM）15.41倍，估值处于近五年91.28%分位。 国新办举行“推动高质量发展”系列主题 新闻发布会，构建房地产发展新模式 拟收购未售商品房转保障房 推出保障性租赁住房新政，租金不超市场9 0%且动态调整 2024年8月20日郑州 2024年8月20日长沙 2024年8月23日中央 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：新房、二手房回升，后市有待观察 点评：本周(8.17-8.23)50城新房成交2万套，环比升30.2%；20城二手房成交1.7万套，环比升1%。8月（截至23日）新房日均成交同比降20.4%，降幅较7月扩大18.7个百分点；二手房日均成交同比升8.3%，增幅较7月收窄25.3个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.12.1723.3.1823.6.1723.9.1623.12.1624.3.1624.6.15 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.72023.92023.112024.12024.32024.52024.7W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比上升，去化周期18.8个月 点评：16城取证库存9875万平，环比升0.1%，去化周期18.8个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.1.7 22.3.4 22.4.29 22.6.24 22.8.19 22.10.1422.12.9 23.2.10 23.4.7 23.6.223.7.28 23.9.2223.11.1724.1.12 24.3.8 24.5.3 24.6.28 0 24.8.17 土地：成交、溢价率回升，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2768.1万平、成交建面2088.1万平，环比升11.7%、升29%；成交溢价率2.6%，环比升0.6pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比4.5%、25.1%、70.3%，环比分别升3.4pct、降6.1pct、升2.8pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.72023.102024.12024.42024.7W8.522.12.1223.5.1223.10.1224.3.1224.8. 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 400 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（8.12-8.18） 292 109988070 2023.72023.102024.12024.42024.7W8.5 唐山淮安佛山泉州杭州 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格多数上行。R001上行12.28BP至1.89%，R007上行5.92BP至1.92%。截至8月23日，OMO存量（MA10）余额为10526.82亿元，较8月16日增加4580.65亿元。 OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行5.92BP(%) 2021202220232024 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 资金价格多数上行（%） 2024/8/162024/8/23涨跌幅 （BP） 1D 1.77 1.89 12.28 R 7D 1.87 1.92 5.92 14D 1.90 1.97 6.52 1M 1.93 1.92 -0.50 1D 1.70 1.81 11.47 DR 7D 1.84 1.85 1.18 14D 1.89 1.95 6.03 ON 1.70 1.80 10.10 SHIBOR 1W 1.81 1.83 1.40 1M 1.81 1.82 1.00 3M 1.84 1.84 0.60 资料来源：Wind，平安证券研究所 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为52.9亿元，总偿还量为103亿元，净融资额为-50亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2425.57亿，同比23年约增加4.15%；向后看，25年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约287.47亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周无房企海外债发行。2024年7月海外债发行4.8亿美元。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 1.2 160 1.0 0.8 120 0.680 0.4 40 0.2 0.0 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 房企海外债发行规模（周） 亿美元 1.0 0.0 0.0 0.0 2024-07-292024-08-052024-08-122024-08-19 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块跌3.78%，跑输沪深300（-0.55%）；当前地产板块PE（TTM）15.41倍，高于沪深300的11.51倍，估值处于近五年91.28%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 本周涨跌幅 -0.55% -3.78% 23 21 19 17 15 13 11 9 7 家银有非沪交石通公建汽纺基机电计食电社钢综商轻建国煤房环传医农美5 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 300 用行色银深通油信用筑车织础械力算品子会铁合贸工筑防炭地保媒药林容 2019/8/152020/8/152021/8/152022/8/152023/8/152024/8/15 电金金 运石事装 服化设设机饮服 零制材军产 生牧护 器属融 输化业饰 饰工备备料务 售造料工 物渔理 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为美的置业、弘阳地产、中国金茂，排名后三为华发股份、*ST金科、禹洲集团。 企业 事项 保利发展 上半年营业总收入1392.49亿元，同比增长1.62%；归母净利润74.2亿元，同比减少39.29%，拟发行95亿元可转换公司债，用于北京、合肥等地15个项目 保利物业 上半年78.71亿元，同比增长10.2%；归母净利润8.46亿元，同比增 长10.8% 招商蛇口 签约武汉安家，两项目存量商品房被收购用作保障性住房 中交地产 与广州交投联合体47亿拿下广州海珠今年首宗宅地 宝龙地产 发布盈利警告，预计上半年亏损19亿至21亿元 宝龙商业 发布盈利警告，净利润预计减少约23.5%至25.1% 融创中国 预计上半年公司拥有人应占亏损150亿元 15% 10% 5% 0% -5