房地产行业统计局2018年1~2月房地产数据点评：建安费用同比大涨或是降温期投资增速反弹的主因

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—动态报告/行业快评 房地产 统计局2018年1-2月房地产数据点评 超配 （维持评级） 2018年03月19日 建安费用同比大涨或是降温期投资增速反弹的主因 证券分析师： 区瑞明 0755-82130678 ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师： 王越明 0755-82130478 wangyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 事项： [Table_Summary] 近日，统计局发布了2018年1-2月全国房地产开发投资和销售数据，销售面积与销售额增速背离，投资增速超预期。行业基本面是否发生变化？我们对行业未来的判断几何？现分析如下—— 评论： 大部分指标增速继续回落意味着行业仍处于小周期降温阶段，建安费用同比大涨或是投资增速意外反弹的主因 根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，当行业主要指标的累计同比增速见顶回落，则可判断行业进入小周期降温阶段。本轮小周期降温期始于2016年4月，确认于2016年6月，其后每月公布的大部分行业指标增速保持回落，表明行业持续处于降温期，当前仍处于这一阶段。 一、销售面积保持降温，销售额增速因三线城市均价上升导致与销售面积背离 2018年1-2月，商品房销售面积累计同比增速4.1%，较2017年全年回落3.6个百分点，较2016年1-4月回落32.4个百分点，保持回落态势；商品房销售额累计同比增速15.3%，较2017年全年上升1.6个百分点，较2016年1-4月回落40.6个百分点，降温态势显著。销售额增速较2017年底回升的主要原因在于三线城市价格上升——按照70大中城市新建商品住宅价格指数，三线城市当月环比从2017年11月起呈现回升态势，而同期一、二线城市当月环比则保持平稳，因此反映到全国统计局数据则是销售额增速回升，与销售面积增速背离。预计未来在房企融资趋紧、居民降杠杆及“去库存”政策边际效用递减的背景下，行业整体销售额增速仍将保持与销售面积一致的回落趋势。 图1：商品房销售面积累计同比增速 图2：商品房销售额累计同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 0510152025303540商品房销售面积累计同比增速（%）1015202530354045505560商品房销售额累计同比增速（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 图3：70个大中城市新建商品住宅价格指数分城市环比 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 二、新开工与施工面积增速回落显著 2018年1-2月，新开工面积累计同比增速2.9%，较2017年全年回落4.1个百分点，较2016年1-4月回落18.5个百分点；施工面积累计同比增速1.5%，较2017年全年回落1.5个百分点，较2016年1-4月回落4.3个百分点，均处于显著降温通道。 图4：房屋新开工面积同比增速持续回落 图5：房屋施工面积同比增速持续回落 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 三、购臵土地面积增速快速回落，投资增速因建安价格同比上涨而回升 2018年1-2月，购臵土地面积累计同比增速-1.2%，较2017年全年回落17个百分点，自2017年1-2月起首次出现负增长；房地产投资累计同比增速9.9%，较2017年全年上升2.2个百分点，超预期。房地产投资主要由建安费用及土地购臵费构成—— ①土地购臵费：土地购臵面积增速已显著下降，而价格因素参考土地成交价款，其增速维持平稳，因此预计房地产投资增速回升主要来自建安费用上升。 ②建安费用：施工面积增速已显著回落，而价格因素主要包括人工成本、钢材价格和水泥价格。其中，钢材和水泥价格我们分别选取螺纹钢和散装水泥价格观察，两者2018年前2月的平均同比涨幅分别约20%和70%，预计为驱动投资增速回升的主因。考虑到2017年以来螺纹钢和水泥价格已经显著上涨，高基数效应下2018年同比增速将趋缓，而土地购臵费和施工面积增速在行业调控、基本面向下的背景下也较难显著回升，预计2018年房地产投资增速仍将在2017年-0.4-0.200.20.40.60.8170个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:环比（%）70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:环比（%）70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:环比（%）0510152025房屋新开工面积累计同比增速（%）1234567房屋施工面积累计同比增速（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 7%的基础上进一步回落。 图6：购臵土地面积累计同比增速 图7：房地产投资累计同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图8：房地产投资要素构成 资料来源: 国信证券经济研究所整理 图9：螺纹钢价格及同比增速 图10：水泥价格及同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 -4 1 6 11 16 2016-122017-12017-22017-32017-42017-52017-62017-72017-82017-92017-102017-112017-122018-12018-2购臵土地面积累计同比增速（%）6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 9.0 9.5 10.0 10.5 房地产投资累计同比增速（%）0%20%40%60%80%100%120%300035004000450050005500J-17F-17M-17A-17M-17J-17J-17A-17S-17O-17N-17D-17J-18F-18M-18价格:螺纹钢:HRB400 20mm:上海同比增速0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%200250300350400450500550600650J-17F-17M-17A-17M-17J-17J-17A-17S-17O-17N-17D-17J-18F-18M-18价格:普通水泥:42.5级散装:上海同比增速 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 四、房企开发资金持续回落 2018年1-2月，房地产开发资金累计同比增速4.8%，较2017年全年回落3.4个百分点，较2016年1-5月的高点回落12个百分点；其中，个人按揭贷款累计同比增速-4.3%，较2017年全年回落2.3个百分点，较2016年1-5月回落62.8个百分点；定金及预收款累计同比增速14.2%，较2017年全年回落1.9个百分点，较2016年1-5月回落21个百分点。 图11：房企开发资金累计同比增速显著回落 图12：个人按揭与定金及预收款累计同比增速显著回落 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 五、购房贷款利率持续上升 2018年2月，全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.46%、5.79%，均较2018年1月提高0.03个百分点。房贷利率的持续上升反映出银行信贷收紧，居民购房需求受抑制。 图13：购房贷款利率自2017年起持续上升 资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理 行业调控仍未放松，“打压”政策加码不断 在十九大报告、中央经济工作会议、两会“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”和“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”的主旨下，房地产调控政策持续不断—— ① 2018年起部分地区继续出台以“四限”为基础的房地产调控政策； ② 3月9日两会银监会提示警惕杠杆率问题：“目前中国居民家庭部门杠杆率也需要降低。居民家庭部门杠杆率增长非常快，大家警惕性不够”； 4681012141618房地产开发资金累计同比增速（%）-10 0 10 20 30 40 50 60 70 个人按揭贷款累计同比（%）定金及预收款累计同比（%）4.2 4.4 4.6 4.8 5.0 5.2 5.4 5.6 5.8 全国首套房贷平均利率（%）全国二套房贷平均利率（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 ③自2018年起多地银行房贷利率均有不同程度上浮。 表1：2018年起部分地区继续出台“四限”政策 日期 地区 文件 要点 具体内容 2018-3-1 昆明 《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》 限售 对主城区二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区内，购买新建商品住宅需取得不动产证权属证书满三年方可上市交易 2018-2-15 淄博 《淄博(楼盘)市房地产市场调控联席会议办公室印发关于进一步加强淄博新区房地产市场调控工作的通知》 限价、限售 淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施，其中部分区域新建普通商品住宅需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易，特定区域需取得不动产权属证书满5年后方可上市交易;同时严格商品住宅预售价格备案管理 2018-2-11 三亚 《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》 限价 具备预(现)售条件的商品房销售价格备案。申请办理商品住房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品住房网签均价和单套最高价，之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案，销售价格超过备案价格的不予网签;此外要求降价幅度不得超过备案价格的20% 2018-1-17 长春 《关于保持房地产市场平稳健康发展的通知》 限售 在长春市三环区域内新购非家庭唯一住房（含新建商品住房和二手住房）的，2年内不得上市交易 2018-1-16 南京 《南京市高层次人才购买商品住房服务工作办法（试行）》 限购、限售 高层次人才购买商品住房须本人购买，且仅限购买一套，所购房源5年内不得转让 资料来源: 南京市政府、长春市人民政府办公厅、三亚市住建局、淄博市房地产市场调控联席会议办公室、昆明市政府、国信证券经济研究所整理 表2：2018年起多地银行房贷利率上浮 日期 地区 具体内容 2018-3-8 杭州 首套房利率上浮15%至20%，部分银行二套房利率上浮30% 2018-3-1 珠海 首套房贷利率上浮在10%-15%之间，交行等少数银行已将利率上浮到20% 2018-2-23 河北 河北省银行业房贷利率目前普遍执行首套上浮5%－10%，二套上浮20% 2018-2-1 广州 首套房贷利率从原来的基准利率上浮5%，调整至基准利率上浮10%。二套房贷从原来的基准利率上浮10%或15%，统一调整为上浮15%。 2018-1-16 北京 首套房贷款利率由基准利率上浮5%调整为上浮10% 2018-1-16 杭州 银行的首套房贷款利率都是上浮10%、一些股份制商业银行的首套房贷款利率最高上浮至20% 资料来源: 澎