房地产行业3月统计局房地产数据点评：各项指标全面反弹，投资增速同比转正

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【行业·证券研究报告】 房地产行业 各项指标全面反弹，投资增速同比转正 ——3月统计局房地产数据点评 ⚫ 统计局公布2020年3月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为13503万平方米、11848亿元、17833万平方米，同比增速分别为-14.1%、+1.2%、-10.4%，前值（2020年1-2月）为-39.9%、-16.3%、-44.9%。 核心观点 ⚫ 3月全国商品房销售面积同比下降14.1%，价格有所回落。2020年3月，全国实现商品房销售面积13503万方，同比下降14.1%，前值为-39.9%；全国销售金额12162亿，同比下降14.6%，前值为-35.9%。3月销售均价为9007元/平方米，同比增长-0.5%。随着全国复工复产的推进，销售面积迅速反弹。价格同比负增长，主要原因一是一二线城市对疫情管控更严，复工复产速度滞后于三四线，使得成交结构向三四线低单价产品倾斜；二是市场整体下滑，部分房企采取了以价换量的策略。 ⚫ 3月新开工面积同比下降10.4%，大幅反弹。3月房地产新开工面积为17833万方，同比下降10.4%，前值-44.9%，大幅反弹。3月新开工面积/销售面积的比值为1.32，前值为1.22。新开工反弹力度超过销售，主要原因一是受疫情影响，2月新开工计划往后延迟，此外目前融资端虽有放松，但房地产融资依然受到较多管制，销售回款依然是重要的融资来源，因而维持一定的新开工增速必要的，我们认为二季度新开工会出现更明显的反弹。 ⚫ 3月房地产投资同比增长1.2%，由负转正领先销售和开工。3月房地产开发投资额为11848亿元，同比增速1.2%，前值-16.3%。投资保有韧性但不能阻挡全年房地产投资增速下滑的趋势。2019年全年土地成交回落，不利于2020年的建安投资，叠加疫情的影响，新开工有所反弹但尚未回正，建安投资将继续承压，这是全年的房地产投资的核心影响因素。地方政府迫于财政压力，可能会加大今年的土地供应，土地市场成为房地产投资的稳定器，对建安投资的下滑起到一定的对冲作用。 ⚫ 我们维持先前对于2020年房地产行业三大核心指标的预测：销售面积增长-6.4%、房地产开发投资增长4.7%、新开工面积增长0.5%。 投资建议与投资标的 ⚫ 从3月房地产行业数据来看，各项指标均有明显反弹。销售和新开工实际从3月下旬才基本恢复，因而指标有一定滞后性，投资同比正增长，证明了我们此前的判断：短期销售开工回落，中长期稳定趋势不改。目前政策端和融资端均处于相对宽松阶段，行业韧性依旧，优秀房企今年的销售和业绩依然具有较强确定性。标的上聚焦布局广泛、融资端具有优势的龙头公司，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、金地集团(600383，增持)；业绩具有弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、中南建设(000961，买入)。同时我们看好迅速成长且受疫情直影响较小的物管行业，推荐保利物业(06049，买入)、 招商积余(001914，增持)，建议关注碧桂园服务(06098，未评级)、永升生活服务(01995，未评级)。 风险提示 ⚫ 销售大幅低于预期。 ⚫ 逆周期政策宽松不及预期。 ⚫ 融资环境存在不确定性。 Table_ Base Info 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2020年04月17日 行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 相关报告 短指标回落未超预期，随复工复产后续反弹可期：——1-2月统计局房地产数据点评 2020-03-16 全年销售平稳收官，竣工复苏趋势明显：——12月统计局房地产数据点评 2020-01-17 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 各项指标全面反弹，投资增速同比转正 2 目 录 3月销售大幅反弹，价格有所回落 .................................................................. 4 3月新开工增速反弹，投资增速同比转正 ....................................................... 4 维持预测2020年销售、投资、新开工增速为-6.4%、4.7%、0.5% ................ 6 行业集中度进一步增加，TOP10房企受疫情影响较小.................................... 6 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 7 mNzRsQsOrMqMtNmMmRpPtQ7NdN8OoMmMoMmMkPmMsOiNpOpQaQsQtRMYpNtRuOnRmN 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 各项指标全面反弹，投资增速同比转正 3 图表目录 图 1：房地产销售面积3月同比增速-14.1% ............................................................................... 4 图 2：各地区销售大幅反弹，西部的反弹幅度较大 ...................................................................... 4 图 3：新开工面积3月同比增速-10.4% ..................................................................................... 5 图 4：3月新开工/销售为1.32..................................................................................................... 5 图 5：房地产投资3月同比增速为+1.2% .................................................................................... 6 图 6：居民3月新增中长期贷款同比增加2.9% .......................................................................... 6 图 7：2020年1-3月，TOP10公司销售集中度38.4% .......................................................... 7 图 8：2020年3月，TOP10房企销售增速-13.6% ................................................................. 7 表 1：预测2020年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-6.4%、4.7%、0.5% ........ 6 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 各项指标全面反弹，投资增速同比转正 4 3月销售大幅反弹，价格有所回落 3月全国商品房销售面积同比下降14.1%，呈现V型反弹。2020年3月，全国实现商品房销售面积13503万方，同比下降14.1%，前值为39.9%，全国销售金额12162亿，同比下降14.6%，前值为35.9%。3月销售均价为9007元/平方米，同比增长-0.5%，前值为6.6%。随着全国复工复产的推进，商品房销售面积V型反弹。价格同比负增长，主要原因一是结构不平衡，一二线城市政府对疫情管控更严，复工复产速度滞后于三四线，使得成交结构向三四线低单价产品倾斜，二是市场整体下滑，部分房企采取了以价换量的策略，降价促销。 2020年3月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为-15.1%/-22.4%/-2.5%/-27.1%，增速前值分别为-34.9%/-45.2%/-41.3%/-40.9%，各地区增速全线反弹，西部的反弹力度最大，主要由于西部整体受疫情影响较小，复工复产推进速度较快。 图 1：房地产销售面积3月同比增速-14.1% 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 图 2：各地区销售大幅反弹，西部的反弹幅度较大 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 3月新开工增速反弹，投资增速同比转正 3月新开工面积同比下降10.4%，大幅反弹。3月房地产新开工面积为17833万方，同比下降10.4%，前值44.9%，大幅反弹。3月新开工面积/销售面积的比值为1.32，前值为1.22。新开工反弹力度超过销售，主要原因一是受疫情影响，2月施工几乎停滞，导致新开工计划往后延迟，此外目前融资端虽有放松，但房地产融资依然受到较多管制，销售回款依然是重要的融资来源，因而维持一定的新开工增速必要的，随着销售端的回暖以及复工复产的逐步推进，我们认为二季度新开工会出现更明显的反弹。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/1单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/3东部中部西部东北 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle