统计局2019年1~2月房地产行业数据点评：大部分指标能支撑我们看多地产股的逻辑

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—动态报告/行业快评 房地产 统计局2019年1-2月房地产数据点评 超配 （维持评级） 2019年03月18日 大部分指标能支撑我们看多地产股的逻辑 证券分析师： 区瑞明 0755-82130678 ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 事项： [Table_Summary] 2019年3月14日，国家统计局发布了2019年1-2月全国房地产开发投资和销售数据。 国信地产观点：1）销售降温明显，销售面积出现负增长，销售降温掣肘新开工增速；2）投资端仍坚挺，但终究会受到销售下行制约；3）房企销售增速不算特别理想，分化明显，部分二线龙头胜出；4）2019年1-2月处于房地产政策空窗期，政策改善趋势未来将得以延续；5）投资建议：根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，大部分指标能支撑我们看多地产股的逻辑，重申二月策略《有信心，更要有耐心》及三月策略《积极把握春耕行情》的观点，维持行业“超配”评级，建议机构投资者加大对地产股的配置；6）风险：市场的风险及研究框架的风险。 评论：  销售降温明显，掣肘新开工 一、销售降温明显，销售面积出现负增长 2019年1-2月，商品房销售面积累计同比增速-3.6%，出现负增长，较2018年全年回落4.9个百分点，降温态势显著；商品房销售额累计同比增速2.8%，较2018年全年回落9.4个百分点，回落态势明显。 图1：商品房销售面积累计同比增速 图2：商品房销售额累计同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 二、销售降温掣肘新开工 2019年1-2月，新开工面积累计同比增速6.0%，较2018年全年回落11.2个百分点，回落明显，销售降温掣肘新开工增速；施工面积累计同比增速6.8%，较2018年全年提高1.6个百分点。 -10-505101520253035402016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/02商品房销售面积累计同比增速（%）-551525354555652016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/02商品房销售额累计同比增速（%） 19904841/36139/20190318 13:59 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 图3：房屋新开工面积累计同比增速 图4：房屋施工面积同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 三、投资端仍坚挺，但终究会受到销售下行制约 2019年1-2月，虽然销售端增速延续了逐渐走低的趋势，但房地产投资仍然偏暖，房地产投资累计同比增速11.6%，较2018年全年提高2.1个百分点，自2018年以来保持在高位。 图5：房地产投资累计同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 我们早在2018年上半年就判断房企博弈的“囚徒困境”是“投资偏暖”的主因，但我们亦认为：开发商终究不得不“以销定产”，2019年投资终究会受到销售下行制约，从而对庞大的上下游产业链造成负面影响。 表1：房企博弈的“囚徒困境” 影响及结果 房企A 积极拿地、动工 谨慎拿地、动工 房企B 积极拿地、动工 投资热、地价涨，调控政策加码 房企B市占率提升、房企A市占率下降 谨慎拿地、动工 房企A市占率提升、房企B市占率下滑 土地流拍、地方财政承压，调控政策放松 资料来源：国信证券经济研究所整理 05101520252016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/02房屋新开工面积累计同比增速（%）1234562016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/02房屋施工面积累计同比增速（%）0.02.04.06.08.010.012.014.016.0房地产投资累计同比增速（%）19904841/36139/20190318 13:59 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 四、房企开发资金自2018年9月起持续回落 2019年1-2月，房地产开发资金累计同比增速2.1%，较2018年全年回落4.3个百分点；其中，个人按揭贷款累计同比增速6.5%，较2018年全年提高7.3个百分点；定金及预收款累计同比增速5.6%，较2018年全年回落8.2个百分点。 图6：房企开发资金累计同比增速 图7：个人按揭与定金及预收款累计同比增速 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 五、购房贷款利率自2018年10月起持续回落 2019年2月，全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.63%、5.99%，均较2019年1月回落0.03个百分点，购房贷款利率自2018年10月持续回落，银行信贷有持续松动趋势。 图8：购房贷款利率自2018年10月持续回落 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理  房企销售增速仍不算特别理想，分化明显，部分二线龙头胜出 受房地产市场持续降温、春节假期以及2018年销售高基数等影响，房企销售增速仍不理想，观察2019年1-2月销售额TOP30的优势房企累计同比增速，仅有中海、华润、阳光城、金地、首开销售增速高于去年同期。与此同时，龙头房企增速下降更为明显，碧桂园、万科、恒大分别实现累计销售额1050亿元、921亿元、647亿元，同比下降15%、11%、42%；部分二线房企受益于布局城市楼市回暖，销售依然保持增长，阳光城、金地、华润、中海、保利、新城、中南分别实现了50%、38%、36%、27%、26%、24%、15%的增长，房企销售分化明显。 表2：2019年1-2月销售额TOP30房企统计 序号 房企 2019年1-2月销售金额（亿元） 2019年1-2月同比增速 2018年1-2月同比增速 增长变化（百分点） 1 碧桂园 1050 -15% 42% -57 2 万科地产 921 -11% 20% -31 3 保利地产 670 26% 85% -59 13579111315172016/032016/052016/072016/092016/112017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/01房地产开发资金累计同比增速（%）-1001020304050602016/052016/072016/092016/112017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/01个人按揭贷款累计同比（%）定金及预收款累计同比（%）4.44.64.85.05.25.45.65.86.06.22017/012017/022017/032017/042017/052017/062017/072017/082017/092017/102017/112017/122018/012018/022018/032018/042018/052018/062018/072018/082018/092018/102018/112018/122019/012019/02全国首套房贷平均利率（%）全国二套房贷平均利率（%）19904841/36139/20190318 13:59 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 4 中国恒大 647 -42% 64% -106 5 中海地产 428 27% 22% 5 6 融创中国 422 2% 87% -85 7 绿地控股 315 10% 48% -38 8 华润置地 256 36% 1% 35 9 龙湖集团 249 -15% 20% -35 10 新城控股 237 24% 88% -64 11 世茂房地产 216 26% 66% -40 12 招商蛇口 201 6% 23% -17 13 阳光城 201 50% 43% 7 14 中国金茂 183 -40% 655% -695 15 中梁控股 178 -13% 82% -95 16 金地集团 176 38% -21% 59 17 正荣集团 171 -7% 120% -127 18 华夏幸福 169 -43% 48% -91 19 中南置地 167 15% 77% -62 20 旭辉集团 154 -9% 19% -28 21 金科集团 153 17% 89% -72 22 融信集团 149 9% 81% -72 23 富力地产 139 12% 58% -46 24 泰禾集团 137 -27% 81% -108 25 雅居乐 133 8% 12% -4 26 蓝光发展 117 16% 45% -29 27 滨江集团 113 -10% 110% -120 28 奥园集团 112 39% 114% -75 29 首开股份 112 8% -10% 18 30 远洋集团 111 38% 41% -3 资料来源: 公司公告、克而瑞、国信证券经济研究所整理  2019年1-2月处于房地产政策空窗期，政策改善趋势未来将得以延续 2019年1-2月处于房地产政策空窗期，仅以地方落户条件放宽及人才政策为主；同时，两会前夕个别城市及银行出现首付比例下调、房贷利率下调的局部放松；住建部首次提及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”；两会《政府工作报告》关于房地产的表述偏积极、正面，对市场一直关注的房地产税的表述，显示短期不具备迫切性，但中期仍不排除落地的可能。根据2018年四季度以来的政策趋势，我们判断2019年房地产行业将迎来近四年最宽松的政策窗口期。 一、多城市发布人才落户计划 2019年2月21日，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》表示，“构建都市圈一体化发展机制，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制；允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂；健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同”；公安部副部长在全国治安管理工作座谈会上表示，加快建立新型户籍制度，积极探索试行以经常居住地登记户口制度。 2019年2月以来，越来越多的城市通过宽松落户、租房住房优惠、创业激励等方式吸引人才落户。 表3：2019年2月份人才政策汇总 日期 地区 文件 具体内容 2月1日 南京 《南京市积分落户实施办法》 在南京市合法稳定就业、缴纳城镇职工社会保险，且累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月，可申请积分落户；房产面积每满1平米计1分，最高不超过90分，多套房面积不累