5月统计局房地产数据点评：三大指标全面转正，销售增速大幅反弹

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【行业·证券研究报告】 房地产行业 三大指标全面转正，销售增速大幅反弹 ——5月统计局房地产数据点评 ⚫ 统计局公布2020年5月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为14730万平方米、12817亿元、21765万平方米，同比增速分别为+9.7%、+8.1%、+2.5%，前值（4月）为-2.1%、+7.0%、-1.3%。 核心观点 ⚫ 5月全国商品房销售面积同比大增9.7%，累积降幅持续收窄。2020年5月，全国实现商品房销售面积14730万方，同比增加9.7%，前值为-2.1%。5月销售均价为9780元/平方米，同比增长4.0%，前值为-2.9%。1-5月份，商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，降幅收窄7.0个百分点。5月份全国复工复产全面恢复，前期积压的需求不断释放，销售呈现了量价齐升的态势，部分地区出现过热迹象，随着需求的逐渐释放，我们认为接下来市场将进入一个平稳期，价格温和上涨，销售增速逐渐平滑。 ⚫ 5月新开工面积同比增长2.5%，年内首次转正。5月房地产新开工面积为21765万方，同比增长2.5%，前值-1.3%，年内首次转正。5月新开工面积/销售面积的比值为1.48，前值为1.63。1-5月房屋新开工面积69533万平方米，下降12.8%，降幅收窄5.6个百分点。新开工同比转正除了继续弥补前期的计划，也跟土地市场的出让加快带来了较多的新开工。维持较快的新开工增速有助于抓住销售的窗口期，而销售回款是最重要的融资来源，我们认为二季度新开工会继续保持反弹趋势，三季度可能会有所回落。 ⚫ 5月房地产投资同比增长8.1%，投资韧性十足。5月房地产开发投资额为12817亿元，同比增速8.1%，前值7.0%。1-5月累计投资额45920亿元，累计同比-0.3%，累计增速接近回正。我们看到维持当前投资较快增速的主要项是土地的投资，土地市场今年成为房地产投资的稳定器。但整体来看，土地出让主要是单价在提升，但面积增速不高，对全年新开工贡献有限，而竣工端又受到疫情影响有所推迟，影响到2020年的建安投资，这是全年的房地产投资的核心影响因素，而土地端的投资只能起到对冲的作用。 ⚫ 我们维持先前对于2020年房地产行业三大核心指标的预测：销售面积增长-6.4%、房地产开发投资增长4.7%、新开工面积增长0.5%。 投资建议与投资标的 ⚫ 5月行业三大指标全部转正，其中销售增速大幅反弹，且均价同比仍有增长，说明销售反弹是由真实需求复苏推动的。投资依然亮眼，反应出流动性宽松带来的土地市场活跃，也带动了新开工的增长。随着需求的逐渐释放，我们认为接下来市场将进入一个平稳期。下一阶段的投资重点应该从政策博弈转向关注企业的基本面，寻找业绩更具确定性的标的，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、金地集团(600383，买入)；业绩具有弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、中南建设(000961，买入)。同时我们看好迅速成长且受疫情影响较小的物管行业，推荐保利物业(06049，买入)、 招商积余(001914，增持)、碧桂园服务(06098，买入)，建议关注永升生活服务(01995，未评级)。 风险提示 ⚫ 销售大幅低于预期。 ⚫ 逆周期政策宽松不及预期。 ⚫ 融资环境存在不确定性。 Table_ Base Info 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2020年06月15日 行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 相关报告 投资增速亮眼，行业基本面持续修复：——4月统计局房地产数据点评 2020-05-15 短指标回落未超预期，随复工复产后续反弹可期：——1-2月统计局房地产数据点评 2020-03-16 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 三大指标全面转正，销售增速大幅反弹 2 目 录 5月销售量价齐升，单月增速首次回正 ........................................................... 4 5月新开工同比转正，投资韧性十足 .............................................................. 4 维持预测2020年销售、投资、新开工增速为-6.4%、4.7%、0.5% ................ 6 集中度进一步增加，TOP10-20房企受疫情影响较小 ..................................... 6 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 7 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 三大指标全面转正，销售增速大幅反弹 3 图表目录 图 1：房地产销售面积5月同比增速+9.7% ................................................................................ 4 图 2：各地区销售大幅反弹，东部、西部的反弹幅度较大 ........................................................... 4 图 3：新开工面积5月同比增速+2.5% ...................................................................................... 5 图 4：5月新开工/销售为1.48 .................................................................................................... 5 图 5：房地产投资5月同比增速为+8.1% ................................................................................... 6 图 6：居民5月新增中长期贷款同比下滑0.3%.......................................................................... 6 表 1：预测2020年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-6.4%、4.7%、0.5% ........ 6 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 三大指标全面转正，销售增速大幅反弹 4 5月销售量价齐升，单月增速首次回正 5月全国商品房销售面积同比大增9.7%，累积降幅持续缩窄。2020年5月，全国实现商品房销售面积14730万方，同比增加9.7%，前值为-2.1%，实现销售金额14406亿，同比增加14.0%，前值为-5.0%。5月销售均价为9780元/平方米，同比增长4.0%，前值为-2.9%，环比增长2.0%，前值6.4%。1-5月份，商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，降幅比1-4月份收窄7.0个百分点。5月份全国复工复产全面恢复，前期积压的需求不断释放，销售呈现了量价齐升的态势，部分热点地区甚至出现过热迹象，随着需求的逐渐释放，我们认为接下来市场将进入一个平稳期，价格温和上涨，销售增速逐渐平滑。 2020年5月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为13.8%/5.2%/12.8/-16.1%，增速前值分别为-1.8%/-1.9%/-1.1%/-12.6%，本月东部和西部地区继续强劲反弹，均实现了两位数以上的涨幅，中部地区同样实现了正增长，东北部地区销售增速不增反降不容乐观，但市场占相对较小，对整体市场影响程度有限。 图 1：房地产销售面积5月同比增速+9.7% 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 图 2：各地区销售大幅反弹，东部、西部的反弹幅度较大 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 5月新开工同比转正，投资韧性十足 5月新开工面积同比增长2.5%，年内首次转正。5月房地产新开工面积为21765万方，同比增长2.5%，前值-1.3%，大幅反弹年内首次转正。5月新开工面积/销售面积的比值为1.48，前值为1.63。1-5月房屋新开工面积69533万平方米，下降12.8%，降幅收窄5.6个百分点。新开工同比转正，符合我们此前预期，除了继续受疫情影响的新开工计划，也跟二季度土地市场的活跃有关，土地市场的出让加快带来了较多的新开工。另外，目前融资端虽有放松，但房地产融资依然受到较多管制，尤其是海外发债的难度增加，销售回款依然是重要的融资来源，特别是销售迎来一波窗口期的情况下，因而维持较快的新开工增速必要的，我们认为二季度新开工会继续保持反弹趋势，三季度可能会有所回落。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/4单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/5东部中部西部东北 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 三大指标全面转正，销售增速大幅反弹 5 图 3：新开工面积5月同比增速+2.5%