房地产行业3月统计局数据点评及房地产月报：销售金额增速转正，到位资金改善可期

行业研究|内地房地产 销售金额增速转正，到位资金改善可期 ——3月统计局数据点评及房地产月报 住宅销售增长驱动全国商品房销售金额增速回正、销售面积降幅收窄1.8pct。2023年全国商品房销售持续修复，1-3月销售金额累计同比上升4.1%（1-2月：下降0.1%），同比止跌回正；销售面积累计同比下降1.8%（1-2月：下降3.6%），同比降幅收窄1.8pct。其中在市场需求持续释放的带动下，住宅销售回升明显，1-3月住宅销售金额环比上升7.1%、销售面积环比上升1.4%，较1-2月分别增速加快3.6pct、2.0pct。 行业开发投资保持稳定，行业竣工同比升势延续。开发投资方面，1-3月房地产开发投资完成额累计同比下降5.8%，与前2月相比基本持平（1-2月：下降5.7%）。房屋开工方面，2023年房屋开工情况已出现明显改善，房屋竣工面积同比增长14.7%，行业竣工同比升势延续。新开工情况，由于前期企业拿地规模减少，新增土地供应不足影响，1-3月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降19.2%，降幅较前2月扩大9.8pct。展望未来，随着商品房销售逐步企稳及融资渠道进一步放宽，企业流动性改善或有望促进行业开发投资规模提升。 定金及预收款、个贷回升带动开发资金来源降幅收窄7.2pct。受销售影响，1-3月个人按揭贷款、定金及预收款项降幅收窄较多，分别同比降幅收窄12.4pct、8.6pct，共同带动1-3月房地产开发资金来源累计同比下降9.0%，较1-2月降幅收窄7.2pct。目前，融资渠道有所改善，部分高信用头部房企率先受益，随着行业销售逐步恢复，资金面或将延续改善格局。 二线销售同比领涨，去化周期持续缩短。3月45城新房成交面积环比上升28%，同比上升37%；当年累计成交面积同增6%（2月：下降10%），一、二、三线城市分别上升8%、10%及与去年同期持平。惠州、温州、海门、嘉兴累计增幅较大，绍兴、泉州、芜湖、莆田累计降幅较大。截至3月末14城新房去化周期为12.7个月，平均环比下降24%，同比下降27%，主要城市去化周期进一步缩短。二手房方面，3月15城二手房成交面积环比上升42%，同比上升123%；截至3月末15城累计成交面积同增81%（2月：上升52%）。扬州、青岛、东莞二手房成交面积累计增幅居前。挂牌量价方面，一线城市挂牌出售价率先复苏，二三线城市挂牌量维持相对高位。 百城累计成交同比下滑，溢价率升势延续。1-3月百城住宅用地累计成交建面同比下降约25.2%；其中，一二三线城市分别下降19.2%、34.2%及20.1%，二三线城市成交建面同比皆有所下滑。成交楼面均价方面，三线成交楼面均价提升较多带动整体成交环比继续上升；但受一二线成交均价下滑影响，环比增速有所放缓。溢价率方面，一二三线城市分别溢价率上升5.6%、7.2%及8.0%，带动3月成交溢价率继续上升。 投资建议：需求端发力有望带动销售全面企稳，维持“强于大市”评级。3月行业销售持续复苏，但后续销售全面回暖仍需地方政策持续发力。近期行业开工及竣工情况已出现明显改善，随着销售企稳及融资渠道修复或将提升房企拿地积极性，进一步带动开发投资规模上升。整体来看，资源禀赋、在重点城市的核心区域有所布局的房企更具竞争优势。维持“强于大市”评级。 18-Apr-23 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 目录 1.板块表现：房企间股价出现分化5 1.1地产开发行业表现5 1.2物业管理行业表现6 2.行业：销量稳步提升，开发投资下滑7 3.城市：二线修复较快，推盘环比大增9 3.1新房数据：累计销售同比回正，推盘环比大幅上升9 3.2二手房数据：成交环比增速放缓，一线挂牌价高位稳定13 4.土地市场：一线成交热度不减，溢价率升势延续15 4.1住宅类用地成交建面：一线降幅收窄，二三线降幅扩大15 4.2住宅用地成交总价：累计成交增速继续回落17 4.3成交楼面均价及溢价率升势延续18 5.融资：境内债券发行环比有所回升20 6.重点政策回顾：行业政策稳步推进22 7.投资建议26 8.风险提示26 图表目录 图1：中国海外宏洋集团、恒盛地产、华润置地3月涨幅居前5 图2：越秀地产、莱蒙国际、绿景中国地产年初至3月末涨幅居前5 图3：旭辉控股集团、万科企业、雅居乐集团3月换手率居前5 图4：融创服务、中海物业、嘉里建设3月涨幅居前6 图5：中海物业、嘉里建设、华润万象生活年初至3月末涨幅居前6 图6：旭辉永升服务、碧桂园服务、保利物业3月换手率居前6 图7：商品房销售额增速较上月回升4.2pct7 图8：商品房销售面积增速较上月降幅持续收窄1.8pct7 图9：房地产投资降幅较上月基本持平8 图10：新开工降幅较上月扩大9.8pct8 图11：房屋竣工面积增速维持上行态势8 图12：个人按揭贷款增量驱动开发资金降幅持续收窄9 图13：二手房挂牌出售价格指数近期小幅回升14 图14：一线城市二手房挂牌出售量指数维持低位，价格指数有所上升14 图15：二线城市二手房挂牌量指数明显回升，价格指数保持稳定14 图16：三线城市二手房挂牌出售量指数相对高位14 图17：四线城市二手房挂牌出售量指数较为稳定14 图18：3月百城住宅用地成交建面同降32.7%15 图19：3月一线城市住宅用地成交建面同增350.2%15 图20：3月二线城市住宅用地成交建面同降34.7%16 图21：3月三线城市住宅用地成交建面同降37.4%16 图22：1-3月百城宅地成交建面同比下降25.2%16 图23：1-3月一线城市宅地成交建面同比下降19.2%16 图24：1-3月二线城市宅地成交建面同比下降34.2%16 图25：1-3月三线城市宅地成交建面同比下降20.1%16 图26：3月百城住宅用地成交总价同降26.8%17 图27：3月一线城市住宅用地成交总价同增253.9%17 图28：3月二线城市住宅用地成交总价同降39.6%17 图29：3月三线城市住宅用地成交总价同降27.6%17 图30：1-3月百城宅地成交总价同比下降17.7%18 图31：1-3月一线城市宅地成交总价同比下降45.0%18 图32：1-3月二线城市宅地成交总价同比下降4.5%18 图33：1-3月三线城市宅地成交总价同比下降20.3%18 图34：3月百城宅地成交楼面均价环比有所上升19 图35：3月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下降19 图36：3月二线城市宅地成交楼面均价环比有所下降19 图37：3月三线城市宅地成交楼面均价环比明显上升19 图38：3月百城宅地成交溢价率环比升势延续19 图39：3月一线城市宅地成交溢价率环比小幅下滑19 图40：3月二线城市宅地成交溢价率环比有所上升20 图41：3月三线城市宅地成交溢价率环比增速加快20 图42：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，2022年全年累计同比增长1.5%20 图43：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降21 图44：个人住房贷款余额增速近期小幅下降21 图45：全国首套平均房贷利率近期持续下降21 图46：境内房地产信用债发行规模环比有所上升21 图47：境内房地产信用债发行规模增速有所回升21 图48：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比22 图49：11月境内房地产信用债呈净融资状态22 图50：内房海外债券发行规模环比明显上升22 图51：内房海外债券发行规模增速有所下滑22 表1：截至2023/3/31主要城市交易量，二线城市累计同比增长较快11 表2：截至3月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比持续下降12 表3：截至3月末主要城市新房批售情况，贵阳、深圳、长春和厦门新增供应相对充裕12 表4：截至3月末主要城市二手房成交量情况，扬州、青岛、东莞成交面积累计增幅居前13 表5：近期重点政策梳理，地方带押过户密集落地，北京房山拟试点“一区一策”23 1.板块表现：房企间股价出现分化 1.1地产开发行业表现 截至3月31日，中国海外宏洋集团、恒盛地产、华润置地3月涨幅居前；越秀 地产、莱蒙国际、绿景中国地产年初至3月末涨幅居前。 图1：中国海外宏洋集团、恒盛地产、华润置地3月涨幅图2：越秀地产、莱蒙国际、绿景中国地产年初至3 居前 COGO GloriousCRLandYueXiu 月末涨幅居前 PriceChange(YTD) YueXiuTopSpringLVGEMC&DINTL WandaHotel C&DINTLREDCO JinmaoMideadcLongforShuiOn MinMetalsLand ZhonganCOLISZI CCLandTopSpringJoyCityEverSunshine E-House PriceChange(LastMonth) -5%0%5%10%15% SZICOGO CRLandJoyCityShuiOnSOHO HopsenWandaHotelCMLandLandSeaCOLI ZhonganGreenlandHK LongforJinmaoMinMetalsLand -20%-10%0%10%20%30% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/3/31数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/3/31 图3：旭辉控股集团、万科企业、雅居乐集团3月换手率居前 Turnover(LastMonth) 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Times YueXiu GreenTown PowerLong ChinaSCE KWG Kaisa Dexin FutureLand CountryGarden Agile Vanke-H CIFI 0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/3/31 1.2物业管理行业表现 截至3月31日，融创服务、中海物业、嘉里建设3月涨幅居前；中海物业、嘉 里建设、华润万象生活年初至3月末涨幅居前。 图4：融创服务、中海物业、嘉里建设3月涨幅居前图5：中海物业、嘉里建设、华润万象生活年初至3 月末涨幅居前 SunacServices COPM KerryPPTPolyPPTSERJinkeServicesPowerlongCM S-EnjoyKaisaProsperCCNewLifeVankePPTOVS CHINARESMIXC ZhongaoHome GTSER CGServicesPolyPPTRSUNSER YinchengLSShimaoServices A-Living KWGLiving PriceChange(LastMonth) COPM KerryPPTCHINARESMIXCPolyPPTSERVankePPTOVS PolyPPTGTSERRSUNSER YinchengLSZhongaoHomeCCNewLifePowerlongCMJinkeServicesKaisaProsperSunacServices A-LivingKWGLivingShimaoServicesCGServicesTimesNeighbor PriceChange(YTD) -20%-15%-10%-5%0%5%10%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/3/31数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/3/31 图6：旭辉永升服务、碧桂园服务、保利物业3月换手率居前 Turnover(LastMonth) 25% 20% 15% 10% 5% GreenTownSER COPM S-Enjoy TimesNeigh