早报：市场总结

东方证券（香港）1六月13，2018股票市场香港股票早间笔记市场亮点Rachel Chui（SFC CE：BIH311）（852）3519 1059 2018年6月13日市场包装恒指▲国企指数0.13％▲0.28％成交额882亿港元▼14％（平均30天）上交所综合指数▲0.89％深证成份股▲1.38%部门追踪库存追踪一维▲%1年▲%一维▲%1Q▲%媒体5.7加油站116.0NEXION技术（8420）27.7SANROC INTERNATI（1660）623.3树木2.6制药与生物113.6中国金石（1380）17.7正立控股（8283）436.2航空公司2.3饮料76.5中国秦发（866）17.3AV促销HO（8419）289.8饮料2.2媒体75.8佐敦控股LT（8392）16.7桑奈健康指数（1889）182.5家用产品2.1钢铁73.0中国汤丁（389）15.9智豪发展有限公司（8423）167.6中国每月项目访问：远洋集团（3377 HK），北京和天津5月21日至22日，我们参观了7重资产和轻资产远洋项目天津和北京，包括以下类型的业务：豪华住宅，中产阶级住宅，大众住宅，购物中心，办公楼，Wework（共享工作区），养老院和长期服务式公寓。本报告详细介绍了针对不同年龄段的客户并通过服务增值的轻资产属性。如第9页所述，我们已经访问了7个城市的17个项目在2018年。由于篇幅所限，本报告中的阐述很简短。如果您想从现场获取更多照片，笔记，销售手册，请通过rachel.chui@dfzq.com.hk与分析师联系。更多详细信息将在深入报告中说明。如果中英文版本存在差异，则中文版本以这次为准。图1：2018年5月访问的中国项目：天津和北京的远洋集团参观日期参观时间市开发者股票代号专案中文名字商业2018年5月21日11:15天津中国海洋3377 HK大栖息地鲲栖府大众市场住宅2018年5月21日15:00天津中国海洋3377 HK辉煌的庭院远洋琨庭中产阶级住宅2018年5月22日9:00北京中国海洋3377 HK海洋纪元天著春秋豪华住宅2018年5月22日11:30北京中国海洋3377 HK拉莫尔高级生活椿萱茂高级生活2018年5月22日14:30北京中国海洋3377 HK靛青颐堤港购物中心和办公室2018年5月22日16:00北京中国海洋3377 HK办公园区的Wework在光华国际里的我们工作共同工作空间2018年5月22日17:30北京中国海洋3377 HK恩赐邦舍长租公寓服务区资料来源：东方证券（香港）中国房地产数据根据Wind于5月28日发布的4月份数据，新开工的建筑面积-住宅仍约为1.25亿平方米，同比从21％下降至4％。它徘徊在多年高点附近，反映出市场对前景的信心。势头仍然在那里。开发商新购买的面积与去年持平。这个数字通常在每年年底达到顶峰。 图2：新建建筑面积-住宅（平方米）图3：开发商新购买的面积（平方米）资料来源：万得，东方证券（香港）资料来源：万得，东方证券（香港） 东方证券（香港）2六月13，20182018年5月21日至22日，天津和北京远洋集团（3377 HK）远洋集团项目概述：1. 重资产项目：集团受益于地区优势具有获得优质并购项目的资源和能力位于北京-天津-河北地区，这也表明了本集团处理各种住宅物业项目的能力，满足了希望购置住房（需求增加）的豪华住宅，中产阶级的需求。购房者（刚性需求）。该集团始终可以在其经常性收入项目（购物中心和办公楼）中找到合作的好伙伴，以充分发挥彼此的优势。凭借补充土地储备的能力和资源，在当前土地招标拍卖市场上高昂的土地购买价格的背景下，本集团在同业中具有竞争优势。2. 轻资产项目：本集团提供服务作为其增值产品，以提高其经常性收入的毛利率。保持充足的可持续经常性收入应是集团的长期目标之一，因为重资产项目的GPM极高，将来可能会缩小。中国房地产市场仅发展了十多年。与香港房地产市场类似，未来中国主要房地产开发商的市场份额将达到平衡点。在香港排名前五的房地产开发商中，经常性收入占相对较高的百分比（有些甚至超过50％）。房地产是一个周期性的市场。改革开放以来，中国房地产市场发展迅速，市场周期尚未形成。当市场周期触底时，充足的经常性收入可以切断房地产开发商的避风港。经常性收入主要来自捆绑服务（包括老年人护理，教育，青年社区研讨会和长期公寓租赁），这将成为房地产行业未来发展的趋势。3. 细节充分展现出项目的精致和文化底蕴：房地产项目使用了多种建筑语言形成清晰的布局。通过整合理论知识和工业实践，该项目旨在最大程度地利用房屋的舒适性。作为一个精美的项目，豪华住宅最看重地理位置，而不是昂贵的建筑材料。这些项目需要根据地区特点量身定制，以进一步扩大集团在该领域的业务。北方鉴于龚和傅的规模宏大庄严，中国偏爱龚和傅（中国传统建筑），而华南则更倾向于简单的现代风格或精致的建筑设计，例如露台花园。项目1：北京豪华住宅项目-海洋纪元（天著春秋)作为集团在北京的豪华住宅项目之一，该项目的平均售价为人民币110,000 – 130,000 /平方米（不包括免费区域），管理费为人民币8.9 /平方米。购买一个单位的总成本约为人民币3亿元。第一阶段有104个单位，而第二阶段有350个单位。该项目位于西山丘陵脚下，西临山水。该地区将近10年没有新物业推出。新项目包括五块土地，其中四块尚未被政府招标拍卖。该土地是本集团在2014年招标拍卖中获得的。建筑面积为人民币48,000元/平方米。这个豪华住宅项目是一项艰巨的努力和精湛工艺的创造，体现了集团在处理豪宅项目方面的能力。该项目的交通流充分显示了建筑设计师和景观设计师的精湛技巧。受北京限价的影响，同一项目中二手房的销售价格高于二手房的购买价格。这种情况也发生在上海，广州和深圳。 东方证券（香港）3六月13，2018受贝I铭（Ieoh Ming Pei）的玻璃金字塔的启发，该项目的精美设计在每层楼的阳光投射下都显示出显着的光影效果。对于位于中国北方的物业而言，让阳光直射整个房间非常重要。该项目朝南房间的宽度可以达到16.3m。专案2：疗养院计划– L'Amore老年生活（椿萱茂)中文名称“椿萱茂“源自汉语成语”椿萱并茂”，字面上的意思是榕树和草木生长得很漂亮。如今，人们用这种习语来表示父母双方都身体健康。此名称也充分反映了远洋集团的项目命名约定。作为集团在北京的四个养老院项目之一（分别位于南部，西部，东部和北部），它实际上是经常性收入业务，也是轻资产业务，提供服务作为增值产品。该集团的首个养老院于2012年开业。此类项目的数量到2018年有望达到30个，到2020年达到80个。此外，远洋集团还尝试开发其他护理产品，例如建立一个老年人社区（如荷兰的Hogewey以及意大利，加拿大和丹麦的类似护理机构等），护理中心（提供日间护理服务）。护理服务）和护理病房（提供临终关怀服务）。其中，老年人社区是一项沉重的资产项目，需要大面积难以找到的土地。 疗养院收费很高。客户需要支付定金人民币100,000元在入住之前，最低的基本月费达到每月人民币9,100元而最高的每月人民币27,800元.除了常规费用外，疗养院还出售昂贵的会员入场优惠券（目前每张优惠券以百万元交易，又名“趸 交 ”，表示单次保费）。然后，月费将按一定比例折扣。 东方证券（香港）4六月13，2018这张会员入场券与香港国际学校提供的债券非常相似，一旦不需要就可以在二手市场上出售。该债券本身没有内在利率。但是，如果市场蓬勃发展，那么骨头的价值就会增加。因此，购买此类债券也可以视为一种投资，因为债券本质上是与服务捆绑在一起的金融产品。鉴于较高的护理费用壁垒，客户中有相当多的高级知识分子。开发此客户群的能力成为集团业务扩展的主要因素。当前，还有其他几个竞争对手提供此类项目，其中大多数都不是大型的。泰康人寿是迄今为止规模最大的养老院项目（覆盖中国十多个城市）。 在这个轻资产项目中，土地是从其他住宅区租用的，这意味着应该在该住宅区周围建立和谐的纽带。下图显示了疗养院中的设施，居住在同一街区的老年人可以在开放时间内使用它们。这些设施可以帮助减轻老年人的孤独感，并扩大他们的社交网络。目前，该养老院中有74位老年人居住，入住率达32％。其中，具有自我保健能力的42人（人员比例为1:10），需要老年人护理的20人（人员比例为1：4）和具有痴呆症的12人（人员比例为1：2）。痴呆症最常见的类型是阿尔茨海默氏病。照顾患有阿尔茨海默氏症的老年人非常困难，这需要高度的专业技能。同样，费用和利润也是最高的。下图是客户房间外的门标签。这个标签说，这个人是20世纪中国的高级知识分子。像购物中心和办公楼一样，养老院也需要锚住户在业务开始之初就吸引了新客户。远洋集团总部位于北京-天津-河北地区，拥有资源与当地一些老年人组织接触，例如老年大学，政府部门和老年人街道办事处，以扩大其客户群。有一些设计细节养老院值得一提。例如，地板上有公制贴纸，供老年人测量他们在疗养院中走了多长时间。此外，地板由日本特制的木制品制成，可以控制振动并降低噪音。在老年痴呆症患者的地板（阿尔茨海默氏症）中，墙壁和走廊扶手之间的距离非常宽。有时，该楼层的老年人可能会抓住走廊的扶手，不愿回到自己的房间。这种远距离设计可以帮助护理人员轻松地释放他们的锁。在疗养院中还设有精心设计的静音室。当老人变得脾气暴躁，情绪失控时，护理人员会将他们带到这个房间使自己平静下来。 东方证券（香港）5六月13，2018在两个房间里存放属于20世纪中国人集体记忆的怀旧物品。中华民国成立后，几乎每个家庭都配备了这些物品。这种设计试图唤起老年人的怀旧感，以减轻他们的孤独感和不安全感。这种共鸣可以帮助老年人重新确认其文化身份，这也是养老院服务的一部分。所有成功的房地产项目都有一个共同点–设计详图和精确营销。只有采用无法复制的风格，一个项目才能确保其独特的市场地位并提高客户粘性。如今，在中国的大城市，4-2-1（4个老人，2个中年人和1个孩子）的家庭结构非常普遍。我们发现，远洋集团在老年人护理服务方面拥有独特的资源（他们与保险公司有着良好的关系），并且有能力进一步扩展该业务。尽管有商业目的，但集团愿意投资于老年人护理项目，这将对社会进步产生积极影响。项目3：北京靛蓝商场和办公室（颐堤港)该项目于2012年开业，是远洋与太古之间的50/50合资企业。在通过获得的网站上并购第一阶段包括酒店（369间），办公楼（51,000平方米）和购物中心（47,000平方米），三个业务部门共享1,300个停车位。第二阶段正在计划中。与太古的另一个合资项目是远洋太古李成都。靛蓝也是一个可以发挥优势远洋集团及其合作伙伴。杭州的商业项目大运河广场是由远洋公司于2017年独家开发的。至于设计和吸引商人的方式，靛蓝购物中心就是太古。自从太古作为合作伙伴被引入该项目以来，远洋和太古充分发挥了双方的优势。尽管该项目的位置相当不错，但就城市规划而言，它不在典型的业务领域。周围有一些地区，例如城市村庄。因此，该项目不针对最高端的豪华租户。但是，该项目由太古公司（Swire）设计，为高端购物中心的配置留出了空间，尤其是在公共区域，中庭等区域。如果此区域附近的消费能力增强，则该购物中心可能会升级贸易组合增加租金收入。购物中心中的主要承租人包括H＆M，GAP等。区域分布：儿童6％，食品和饮料28％，服装20％，主要承租人20％，以及其他各种租户。 东方证券（香港）6六月13，2018项目4：北京办公室和共享工作区–办公园区中的WeworkWework是一家提供共享工作区的美国公司。办公园区位于北京传统CBD之一的中心，这是商业和金融的枢纽中心。远洋公司部署了办公园区的一层，与Wework合作创建共享的工作区。对于项目的公共区域，每个席位的收费为人民币2,000-3,000元/月，而对于私人办公室，一个席位的收费为每月3500元/月。成员享有某些每月的积分，可用于预订会议室。如果会员超过了他们分配的积分，他们将被收取额外的积