中国房地产业：房屋周围—＃8

2013年11月7日中国房地产业CFA Frank Miao —高级分析师(852) 3698 6320John Mulcahy-研究主管(852) 3698 6889房屋周围—＃8更清晰的前景关键视图：中国人民银行（PBoC）在其第3季度13季度货币政策报告中将房地产行业概述为“突出问题”。我们认为，这是参考银行对该行业的资产负债表敞口。鉴于中国中央政府和中国人民银行一再承诺保护自用房地产需求，我们预计，未来发展中的流动性收紧（如果有的话）将是发展贷款而不是抵押贷款。在我们看来，在这种情况下，寻求替代资金的能力对于开发商制定各自的增长轨迹将越来越重要。幸运的是，年初至今良好的合同销售业绩（YTD）和利用离岸融资平台的能力（图3）对我们而言，意味着上市开发商将有足够的财务支持来在巩固的市场中获得市场份额，在我们看来。我们认为，房地产市场的前景变得更加清晰。我们认为中央政府对该部门的理想蓝图是：1）增加供应以稳定房地产价格； 2）鼓励自用需求来支持投资和消费； 3）鼓励私营部门参与房地产市场，以释放银行的资产负债表，以支持中国的拟议转型。在这种情况下，我们认为信用前景良好的开发商，例如世茂（0813.HK;买入），和/或与足智多谋的合作伙伴合作，例如绿城（3900.HK;买入），佳兆业（1638.HK;买入），和中海地产（3377.HK;持有），应该受益于针对房地产行业的任何信贷紧缩措施。重要新闻：深圳将第二套房的最低首付比例提高至70％。北京方面表示，将暂停试图提高价格的项目的预售许可证。十月份开发商的销售势头仍然强劲。10月房地产市场表现：10月份的月交易量保持高水平，27个城市的月平均交易量环比增长16％，达到629,000平方米，高于年初至今的134,000个月平均水平平方米。同一城市的平均库存环比增长18％至690万平方米随着供应开始追赶。我们追踪的城市平均需要11个月才能清理库存，与9月份的10.9个月持平。分享表现：过去一周，中国房地产开发商的股价持平。表现最好的是碧桂园（2007香港;未有评级，+ 6.7％）和中海置地（3377.HK;持有; + 5.6％）。表现最差的是中海外（0688.HK;未有评级）和华润置地（1109.HK;未有评级），都下降3.1%.1 2国内贷款售前外国直接投资抵押自筹%Dec / 98 Jul / 99 Feb / 00 Sep / 00 Apr / 01 Nov / 01 Jun / 02 Jan / 03 Aug / 03 Mar / 04 Oct / 04 May / 05 Dec / 05 Jul / 06 Feb / 07 Sep / 07 Apr / 11月08日/ 6月8日/ 1月9日/ 10月/ 10月3月11日/ 10月11日/ 5月11日/ 12月12日13年7月从银行借款转移图1：按资金来源划分的房地产固定资产投资的构成图2：房地产资金来源的同比增长120%150%100%80%100%60%50%40%0%20%-50%0% -100资料来源：香港政府资讯科技研究中心资料来源：香港政府资讯科技研究中心 图3：主要开发商离岸融资2013开发者1918年香港日期数量（米）中国新年持续时间（年）费用（％）注意万科000002 SZ13年11月140新元43.275%优先票据C C土地0688 HK13年10月500美元53.375%优先票据C C土地0688 HK13年10月500美元105.375%优先票据C C土地0688 HK13年10月500美元306.375%优先票据五月/...八月/ 09十一月/ 09二月/ 105月/...8月10日/ 11月10日/ 2月11日9月13日750美元87.250%优先票据五月/...八月/ 09十一月/ 09二月/ 105月/...8月10日/ 11月10日/ 2月11日一月/ 13750美元107.500%优先票据图7：深圳月交易量和均价图8：广州月交易量和均价0960 HK一月/ 13500美元106.750%优先票据均价（人民币/平方米）0813 HK13年10月2,700五月/...八月/ 11十一月/ 11二月/ 123我们预计在12到18个月的时间里，股票的总回报率将在0％至20％之间。银团贷款，四名开发商均价（人民币/平方米）0813 HK五月/ 131,000中国银河国际证券（香港）有限公司，CE编号：AXM459，香港上环皇后大道中183号新纪元广场中远大厦35楼3501-3507室。一般专线：3698-6888。3我们预计在12到18个月的时间里，股票的总回报率将在0％至20％之间。银团贷款，四名开发商均价（人民币/平方米）0813 HK一月/ 13800美元76.625%优先票据五月/...八月/ 08十一月/ 08二月/ 09五月/...八月/ 09十一月/ 09二月/ 1013年10月1,000美元58.750%优先票据国内贷款外商直接投资自筹预售抵押其他Dec / 99 Jul / 00 Feb / 01 Sep / 01 Apr / 02 Nov / 02 Jun / 03 Jan / 04 Aug / 04 Mar / 05 Oct / 05 May / 06 Dec / 06 Jul / 07 Feb / 08 Sep / 08 Apr / 13 Nov / 09 Jun / 6 Jan / 10 Jan / 11 Aug / 11 Mar / 12 Oct / 12 May / 13/13 3中国绿城二月/ 079月13日300美元68.000%优先票据中国绿城二月/ 07五月/ 132,500中国银河国际证券（香港）有限公司，CE编号：AXM459，香港上环皇后大道中183号新纪元广场中远大厦35楼3501-3507室。一般专线：3698-6888。35.625%优先票据中国绿城二月/ 0713年4月300美元58.500%优先票据中国绿城二月/ 0713年2月400美元58.500%优先票据SOHO中国0410 HK9月13日965美元4Libor / Hibor + 3.2％银团贷款，双币种五月/...八月/ 08十一月/ 08二月/ 09五月/...八月/ 09十一月/ 09二月/ 109月13日5,500五月/...八月/ 11十一月/ 11二月/ 12我们预计在12到18个月的时间里，股票的总回报率将在0％至20％之间。我们预计在12到18个月的时间里，股票的总回报率将在0％至20％之间。分享刊登位置五月/...八月/ 12十一月/ 12二月/ 130817 HK13年10月300美元55.375%优先票据五月/...八月/ 12十一月/ 12二月/ 130817 HK13年8月200美元96.400%优先票据五月/...八月/ 11十一月/ 11二月/ 120272 HK13年10月500美元5+8.3%（<5年）到20％（> 20％）可换股债券和认股权证5月/...8月10日/ 11月10日/ 2月11日五月/...八月/ 11十一月/ 11二月/ 1213年4月500美元59.375%优先票据佳沙我们预计在12到18个月的时间里，股票的总回报率将低于0％。13年4月1,800中国银河国际证券（香港）有限公司，CE编号：AXM459，香港上环皇后大道中183号新纪元广场中远大厦35楼3501-3507室。一般专线：3698-6888。36.875%优先票据佳沙我们预计在12到18个月的时间里，股票的总回报率将低于0％。3月13日550美元58.875%优先票据佳沙我们预计在12到18个月的时间里，股票的总回报率将低于0％。一月/ 13500美元710.250%优先票据资料来源：香港联合交易所，香港政府投资研究院 3重要新闻/更新深圳将第二套房抵押首付提高至70％：中国人民银行深圳分行于10月31日宣布，从11月6日起，深圳购房首付将从60％上调至70％。我们的观点：首付的增加与国务院3月份提出的提议一致，即有一些房地产价格上涨过快的城市来提高第二套房的首付要求。深圳政府在2013年3月31日的通知中也对此作了规定。我们认为，增加的首付比例是地方政府的决定，反映出深圳试图控制过高的当地房地产价格。鉴于全国房地产市场表现的差异，我们认为这不影响全国。 北京表示对试图提价的项目暂停预售许可证据多个非官方消息来源称，北京市住房和城乡建设委员会于11月1日与30多名开发商举行了一次会议，要求：1）暂停试图提高价格的新项目的销售许可申请； 2）对于较老的项目，价格增长应控制在10％以内； （3）禁止将购置与装修合同分开。我们的观点：我们认为，这只会将高价项目的发布推迟到2014年；无重大影响。十月份开发商的销售势头仍然强劲：世茂（0813.HK;买入）宣布10月份的销售额为75亿元人民币，同比增长逾一倍。至今，世茂房地产实现销售总额560亿元人民币，销售建筑面积4.3％平方米，分别同比增长42％和23％。 该公司已经提前实现了全年合同销售目标。 http：// www。hkexnews。hk / listedco / listconews / SEHK / 2013/1105 / LTN20131105308。pdf格式佳兆业集团（1638。香港;购买）宣布10月份的销售额为人民币2元。50亿，同比增长39％，环比增长20％。 2013年10月10日，佳兆业集团实现合约销售人民币19元。30亿美元，占公司全年目标220亿元人民币的88％。 http：// www。kaisagroup。com / UpFiles / 2013-11 / 201311060953168280455。pdf格式恒大（3333。香港; NR）宣布10月份的销售额为人民币16元。60亿，增长16。同比增长6％。 2013年首10个月，恒大的合约销售为人民币91元。30亿，增长25。同比增长3％。 http：// www。hkexnews。hk / listedco / listconews / SEHK / 2013/1104 / LTN20131104542。pdf格式图4：香港主要上市物业的估值比较开发商补偿码货币Mar Cap股价（港元）十亿港元TP港币CGI评分上升空间资产净值港币核心每股收益FY12A FY13E FY14E2012财年每2013财年2014财年2012财年BPS2013财年2014财年2012财年PBR2013财年2014财年净负债FY12A FY13E FY14E价格表现5D 1M 3M股息收益率FY12A FY13E FY14E科力688港币港币。一种。一种。一种。一种华润置地1109 HK港币。一种。一种。一种。一种碧桂园2007香港中国新年。一种。一种。一种。一种盼望960港币中国新年购买世茂813港币中国新年购买恒大3333港币中国新年。一种。一种。一种。一种广州研发2777 HK中国新年。一种。一种。一种。一种绿城3900港币中国新年购买苏豪410港币中国新年保持敏捷3383 HK中国新年。一种。一种。一种。一种中海土地3377 HK中国新年保持方兴817港币港币。一种。一种。一种。一种瑞安272港币中国新年。一种。一种。 a越秀 中国新年a 4 aa苏纳克1918年香港中国新年aaaa保利香港投资119港币港币(%)aaaa1638港币1813 HK购买辉煌1638港币a购买辉煌1638港币中国新年购买辉煌845港币aaaaaC C土地1224 HK五月/...八月/ 11十一月/ 11二月/ 12188.823.1我们预计在12到18个月的时间里，股票的总回报率将在0％至20％之间。我们预计在12到18个月的时间里，股票的总回报率将在0％至20％之间。我们预计在12到18个月的时间里，股票的总回报率将在0％至20％之间。我们预计在12到18个月的时间里，股票的总回报率将在0％至20％之间。2.32.42.910.19.68.010.71