中国房地产业：房屋四周-＃9——您好，市场先生

2013年11月14日中国房地产业CFA Frank Miao —高级分析师(852) 3698 6320John Mulcahy-研究主管(852) 3698 6889到处都是房子—＃9嗨，市场先生关键视图：鉴于第十八届代表大会第三次全体会议没有针对具体部门的评论，我们认为中央政府将房地产部门视为更大体系的组成部分。尽管存在促进财产税和增加土地供应的一般性指导，但有关举措的细节和时间安排尚不清楚。我们怀疑，由于宣布的议程要求建立更加透明的立法框架，财产税的扩张可能会延迟-我们认为这应该在税制改革之前。从官方公报中可以明显看出，市场力量将在未来的资源分配中发挥更大的作用。对于房地产行业，这意味着我们认为，只要有当地经济状况或供求指标支持，选定城市的高房价就可以接受。我们认为，极有可能最早在2014年放宽对房地产行业的某些行政措施。尽管未来整体住房供应在增加，但一线城市的长期供应短缺不可能在短期内得到解决，根据投资不足的历史（图1-6）.有了更友好的政策前景，改善的资产负债表实力和较高的收益可见性（FY13e锁定了178％，图8），我们认为是时候购买中国开发商了。我们建议投资者在主要城市的黄金地段购买土地储备丰富的高端开发商，例如融创（1918.HK;未有评级）和中国绿城（3900.HK;买入）。我们相信市区重建计划这将是一线城市增加供应的唯一系统工具，因此将变得越来越重要。根据其可靠的记录，我们期望开沙（1638.HK;买入）成为主要受益者。重要新闻：2013年11月12日，中国共产党十八届三中全会；安徽省计划根据一项试验计划允许农民买卖先前指定用于房屋建设的土地； C C Land（1224 HK，买入）将重庆土地以14亿元人民币出售给世茂（813 HK，买入）。房地产市场表现：在9月和10月的旺季之后，10月的第二周，29个主要城市的每周交易量环比下降11％。由于季节性因素，我们预计年底销量会放缓。分享表现：我们的CGIHK中国房地产指数在过去一周下跌了2.7％，与恒生指数（-2.5％）持平。自9月份以来，我们的中国房地产指数已下跌9.5％，这反映出市场对中国进一步限制房地产业的担忧。过去一周表现最差的名字是方兴地产（0817.HK;未予评级; -6.7％）和瑞安房地产（0272.HK;未予评级; -6.5％）。表现最好的名字是世茂（0813.HK;买入; -0.6％）和碧桂园（2007.HK;未予评级; -0.6％）。1 2营业额INV2008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-08历史上主要城市的投资不足图1：全国住宅销售与投资，同比增长（％）图2：北京住宅销售与投资，同比增长（％）100%250%80%200%60%150%40%100%20%50%0%0%-20%-50%-40%-100%资料来源：WIND，中国香港投资研究会研究图3：上海住宅销售与投资，同比增长（％）图4：重庆住宅销售与投资，同比增长（％）160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%80%60%40%20%0%-20%-40%资料来源：WIND，中国香港投资研究会研究图5：南京住宅销售与投资，同比增长（％）图6：广东住宅销售与投资，同比增长（％）200%150%120%100%80%100%50%0%-50%-100%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：WIND，中国香港投资研究会研究营业额INV 营业额INV营业额INV营业额INV 营业额INV2008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-082008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-082008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-082008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-082008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-08 3 图7：香港主要上市物业的估值比较开发商补偿码货币Mar Cap股价（港元）十亿港元TP港币CGI评分上升空间(%)资产净值港币核心每股收益FY12A FY13E FY14E2012财年每2013财年2014财年2012财年BPS2013财年2014财年2012财年PBR2013财年2014财年净负债FY12A FY13E FY14E价格表现5D 1M 3M股息收益率FY12A FY13E FY14E科力688港币港币185.122.7aaaa2.32.42.99.99.47.910.712.614.92.11.81.520%17%7%-1.9%-7.0%-8.1%1.8%2.1%2.4%华润置地1109 HK港币119.820.6aaaa1.21.62.016.612.910.311.913.215.11.71.61.440%47%39%-4.9%-12.0%-14.2%1.7%2.0%2.4%碧桂园2007香港中国新年99.35.4aaaa0.40.50.511.29.48.02.12.42.82.11.81.552%55%49%-1.1%-3.1%8.7%3.3%3.8%4.5%盼望960港币中国新年65.312.018.8购买57%23.51.01.11.49.18.36.85.76.47.51.71.51.344%65%40%-3.4%-11.0%-12.3%2.1%2.4%2.9%世茂813港币中国新年64.218.524.0购买30%26.71.01.72.315.08.46.211.813.315.31.21.11.056%61%6%-0.6%-8.5%-0.1%3.1%3.6%4.8%恒大3333港币中国新年49.73.1aaaa0.40.50.65.84.64.02.53.23.81.00.80.784%91%88%-4.3%-15.1%-8.8%0.0%4.5%5.8%广州富力2777 HK中国新年40.512.6aaaa1.61.71.96.45.75.18.29.410.61.21.10.986%85%75%-2.8%-6.3%-6.1%6.1%6.6%7.3%绿城3900港币中国新年29.713.819.1购买39%27.32.32.52.94.74.33.711.213.214.41.00.80.849%42%21%-4.8%-13.1%-16.4%4.6%4.7%5.3%苏豪410港币中国新年31.96.66.9保持5%7.70.70.50.27.910.424.45.96.47.40.90.80.73%22%22%-2.8%-1.8%0.8%4.8%4.1%3.6%敏捷3383 HK中国新年30.68.9aaaa1.41.41.65.04.84.47.49.110.30.90.80.772%75%70%-3.5%-4.9%0.9%5.4%4.8%5.4%中海土地3377 HK中国新年29.04.95.1保持5%9.50.50.50.68.57.56.27.56.87.30.50.60.539%42%36%-4.5%-1.6%3.0%4.7%4.0%4.8%方兴817港币港币22.82.5aaaa0.20.30.411.38.16.72.73.43.70.90.70.740%48%37%-6.7%-6.7%-6.4%2.8%3.2%4.1%瑞安272港币中国新年19.52.4aaaa0.00.20.264.210.48.86.05.15.10.30.40.470%68%70%-6.5%-9.3%-7.2%2.6%3.6%3.8%越秀123香港中国新年19.42.1aaaa0.10.20.313.97.96.52.32.62.80.70.60.647%60%57%-2.8%-5.0%-6.7%4.7%4.4%5.4%苏纳克1918年香港中国新年16.75.0aaaa0.91.11.44.63.82.83.14.25.51.30.90.779%89%46%-3.6%-7.0%-19.3%12.6%1.4%2.5%保利香港投资119港币港币16.24.4aaaa0.70.70.96.16.05.08.08.18.80.60.50.584%89%84%-5.3%-10.1%-10.8%5.0%4.8%5.6%合景泰富物业1813 HK中国新年13.14.5aaaa0.80.80.94.54.53.85.36.06.80.70.60.564%62%54%-4.8%-12.2%-9.2%4.2%5.4%6.1%佳兆业集团1638港币中国新年11.62.42.7购买16%4.50.30.40.66.04.33.13.13.64.50.60.50.467%71%61%-1.3%-6.7%9.3%0.0%0.0%0.0%辉煌845港币中国新年9.71.2aaaa0.10.20.210.95.74.62.32.52.70.40.40.464%75%70%0.0%5.1%0.0%0.0%0.0%0.4%C C土地1224 HK港币5.32.02.7购买33%4.50.10.30.414.17.45.35.86.16.40.40.30.311%17%5%-2.4%-10.1%-8.9%8.1%3.4%4.7%平均11.87.26.753%59%47%-3.4%-7.3%-5.6%3.9%3.4%4.1%资料来源：公司数据，香港政府投资情报处 图8：高收入可见度（可识别收入除以收入估计）人民币百万元1H13无法确认的收入1H13收入合同销售-6月至Ocotber2013财年收入2013财年收入锁定2014财年收入锁定盼望960港币45,87415,23117,84041,250191%49,04577%世茂813港币28,95216,67723,13540,753169%54,71151%绿城*3900港币30,37210,21411,00039,686130%44,15527%中海土地3377 HK38,9419,09813,20033,447183%39,53570%佳兆业集团1638港币19,5527,0168,30016,161216%21,00189%C C土