鲁商置业(600223)中报点评：招牌项目进入结算高峰或迎来业绩拐点

请务必阅读正文之后的重要声明部分 鲁商置业(600223.SH ) 招牌项目进入结算高峰，或迎来业绩拐点 评级：买入 前次： 增持 目标价（元）：4.47-4.68 分析师分析师 丁晨 S0740511070002 021-20315131 dingchen@r.qlzq.com.c 2013年8月18日 基本状况 总股本(百万股) 1000.97 流通股本(百万股) 1000.97 市价(元) 4.02 市值(百万元) 4023.89 流通市值(百万元) 4023.89 股价与行业-市场走势对比 业绩预测 指标2011A2012A 2013E 2014E2015E营业收入（百万元）2,381.70 3,673.82 4,059.92 5,843.47 7,149.36营业收入增速-21.09%54.25% 10.51% 43.93%22.35%净利润增长率-46.79%5.10% 59.22% 43.32%33.51%摊薄每股收益（元）0.230.25 0.39 0.560.75前次预测每股收益（元）—— — ——市场预测每股收益（元）—— 0.43 0.550.70偏差率（本次-市场/市场）—— 9.3% 1.8%7.1%市盈率（倍）19.9223.01 10.58 7.385.53PEG—4.51 0.18 0.170.16每股净资产（元）1.311.56 1.95 2.523.27每股现金流量-3.630.10 -1.87 0.030.06净资产收益率17.83%15.79% 20.09% 22.35%22.98%市净率3.553.63 2.12 1.651.27总股本（百万股）1,000.97 1,000.97 1,000.97 1,000.97 1,000.97备注：市场预测取聚源一致预期 投资要点  2013年上半年实现收入和利润高增长。  报告期内，公司实现营业收入8.25亿元，同比增长120.66%；实现利润总额6,121.57万元，同比增长100.64%；实现归属于母公司所有者的净利润3,626.61万元，同比增长48.34%；实现基本每股收益0.0362，比去年同期增加48.36%，扣除非经常性损益后的基本每股收益0.0292，比去年同期增加16.80%。 公司主要的结算来源为鲁商首府项目（收入占比7.6%，利润占比49%）、蓝岸国际项目（收入占比32%，利润占比49%），济南的常春藤、国奥城和御龙湾（收入占比25%，利润占比26%），以及临沂凤凰城（收入占比19%，利润占比16%）。 上半年实现业绩高增长的原因主要是一致被看好的公司招牌项目青岛首府项目进入结算高峰，以及去年同期相对较低的基数。  资金面：资金充裕度提高，财务风险下降。公司从2010年开始进入快速扩张期和加速开工期， 由于开工量迅速提升以及土地价款集中支付，资金压力一向较大，但由于2012年以来公司较少拿地（仅获取临沂一处低价地块，成交价2.4亿元，楼面价460元/平），且从2012年四季度开始公司加快周转，扩大销售规模，销售房款增加使得货币资金比年初增长26%，存货资金配比从年初的7.09下降到6.51，资金充裕度有所提高。货币资金与短期债务（短期借款及一年内到期非流动负债）之比1.9倍，比年初略有下降。扣除预收账款实际负债率63%，比年初66%有所下降。财务杠杆有一定提升空间。  业绩锁定性较高。公司期末预收款76个亿，比年初增长37%，已锁定2013年下半年及2014年预测业绩的81%，今明两年业绩增长确定性较高。 房地产开发II 公司点评 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评  可售丰富，20%的销售增长目标有望达成。公司上半年实现合同销售额35.65亿元，同比增长54.33%。下半年青岛午山项目、青岛鲁商首府商业项目、哈尔滨松江新城、菏泽凤凰城项目等可售货值预计仍有百亿以上，预计全年签约销售超过90个亿，可以实现20%的销售增长目标。  高毛利招牌项目——鲁商首府进入结算高峰，或迎来业绩拐点。一直以来最被看好的青岛鲁商首府项目（燕儿岛项目）今年将进入结算高峰，保守预计贡献权益净利润3.3个亿，仅这一个项目已是2012年公司全年的利润规模的1.33倍。  估值与投资建议：我们预计13年、14 年和15年EPS分别为0.39、0.56 和0.75 元，净利润分别增长59%，43%和34%，对应最新股价PE 为11、7 和5倍，RNAVPS 为8.94元，目前折价55%，(其中由于历史原因，净资产较小，新增NAV达7.38元，占比83%)。考虑到今年公司将迎来业绩拐点，且当前价格已低于2012年11月和2013年5月大股东增持的成本4.2元，具有安全边际，上调至“买入”评级。  风险提示：行业调控超预期，货币环境偏紧导致资金成本显著上行。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 图表1：报表预测 来源：齐鲁证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 公司点评 投资评级说明 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上 增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%-15% 持有：预期未来6－12个月内波动幅度在-5%-+5% 减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 公司点评 重要声明： 本报告仅供齐鲁证券有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“齐鲁证券有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“齐鲁证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。