鲁商置业(600223)：项目将于四季度集中结算

2009A 2010E 2011E 2012E 营业收入 2500 3664 4796 6281 （+/-） -4.23 % 46 .55 % 30.91% 30.95% 营业利润 588 782 1022 1392 （+/-） -385.7 % 32.97% 30.70% 36.17 % 归属母公司 净利润 439 594 774 1040 （+/-） -244.7 % 35.22% 30.27% 34.42 % 每股收益（元） 0.44 0,59 0.77 1.04 市盈率（倍） 12 14 11 8 总股本/已流通A股（万股） 100097/33894 流通市值（亿元） 28.37 每股净资产（元） 0.74 资产负债率（%） 91.84 公司三季报点评 报告日期：2010 年10月27日 鲁商置业（600223）：项目将于四季度集中结算 增持（维持） 当前股价：8.37元 房地产行业 主要财务指标（单位：百万元） 公司基本情况（2010年6月30日止） 股价表现（最近一年） 天相金融地产组 联系人- 金融地产组 010-66045620 aiym @txsec.com 服务热线 010 -66045555 服务邮箱 service@txsec.com 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明  2010 年前三季度公司实现营业收入7.89 亿元，同比增加9.89% ，实现营业利润1.41 亿元，同比增加20.49% ，实现归属母公司所有者净利润0.97 亿元，同比增加16.38% 。实现基本每股收益0.097 元。第三季度公司实现营业收入3.15亿元，同比减少29.3% ，实现营业利润0.78 亿元，同比减少0.98%，归属母公司所有者净利润0.55 亿元，同比减少2.72%，基本每股收益0.055 元。  业绩分析：公司归属母公司所有者净利润仅为预测值的12.53%，主要是因为主要的 项目结算 在四季度 ，而上半年公司主要结算项目为鲁商置业的国奥城、常青藤和鲁商广场项目以及参股的临沂鲁商凤凰城项目。  销售情况良好。报告期内，公司销售金额达24.82 亿元，同比增长 65.24% ，主要销售项目为常青藤、蓝岸丽舍、济南鲁商广场、凤凰城、沂龙湾和御龙湾，销售情况良好。截至报告期末，公司在建项目有鲁商国奥城、青岛鲁商广场、蓝岸国际、一山一墅、鲁商凤凰城、东营银座城市广场、鲁商云山原筑和北京蓝岸丽舍项目等十余个项目，可售未结算资源达400万平米，预计可供公司陆续开发至2014 年。  公司财务分析：报告期内，公司期间费用率为11.1%，比上年同期增加3.71个百分点，主要是销售费用率上升了3.33个百分点，管理费用上升了 0.38 个百分点，财务费用率与同期持平。公司销售费用率上升，主要是由于结算面积增加，相应的销售费用增加；而管理费用率下降，主要是由于公司加强了成本控制。公司资产负债率为91.84%，剔除预收款的资产负债率为57.71 %，处于较高水平。  逆市拿地，增加土地储备。公司8月获得了 济宁市中区王母阁片区城中村改造南池公馆地块，该地块土地面积14.11 万平米，容积率2.19,成交价为4.24 亿元，楼面地价为1371元/平米。公司在拿地方面较为稳妥，目前仅在较为熟悉的山东市场扩张，预计公司将继续寻找合适土地，以备未来发展所需。  盈利预测和投资评级。公司预收款达32.95 亿元，大部分将于下半年结算。预计公司2010 年-2012 年每股收益分别为0.59元、0.77元和1.04 元，以 10月26日收盘价8.37元计算，对应的动态市盈率为14倍、11 倍和8倍，维持“增持”评级。 2 诚信源于独立，专业创造价值 公司研究/三季报点评 www.txsec.com 图表1：鲁商置业（600223）盈利预测表 单位：万元2008A2009A2010E2011E2012E营业收入261,065 250,015 366,397 479,650 628,101 增长率65.73%-4.23%46.55%30.91%30.95%减：营业成本222,129 159,649 241,382 315,562 407,638 营业税金及附加9,440 23,379 31,877 41,730 54,833 毛利率14.91%36.14%34.12%34.21%35.10%销售费用4,3845,656 9,453 12,279 15,765 管理费用18,034 3,759 5,313 7,483 10,050 财务费用26,00089 165 384 628 期间费用率18.55%3.80%4.08%4.20%4.21%加：公允价值变动净收益-100000投资净收益7,1331,163000营业利润-20,58558,81678,207102,213139,187加：营业外收入15277000减：营业外支出727315000利润总额-21,16058,579 78,207 102,213 139,187 增长率617.47%-376.83%4515.38%2656.79%1035.02%减：所得税10,834 14,577 18,496 24,429 34,101 实际税负比率-51.20%24.89%23.65%23.90%24.50%净利润-31,99444,001 59,711 77,784 105,086 归属于母公司所有者的净利润-30,35743,937 59,413 77,395 104,036 增长率41.67%-244.73%35.22%30.27%34.42%少数股东损益-1,637652993891,051每股收益（元）-0.300.44 0.59 0.77 1.04 每股净资产（元）0.38 0.64 1.23 2.01 3.05 净资产收益率-78.95%68.75%48.12%38.53%34.12% 资料来源：天相投顾预测 3 诚信源于独立，专业创造价值 公司研究/三季报点评 www.txsec.com 天相投资顾问有限公司投资评级说明 判断依据 重要免责申明 ： 投资建议根据分析师对该股票在12个月内相对天相流通指数的预期涨幅为基准。 报告所引用信息和数据均来源于公开资料，天相投顾分析师力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议，仅供阅读者参考，不构成对证券买卖的出价或询价，也不保证对作出的任何建议不会发生任何变更。阅读者根据本报告作出投资所引致的任何后果，概与天相投资顾问有限公司及分析师无关。 本报告版权归天相投顾所有，为非公开资料，仅供天相投资顾问有限公司客户使用。未经天相投顾书面授权，任何人不得以任何形式传送、发布、复制本报告。天相投顾保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。 天相投资顾问有限公司 北京富凯 地址：北京市西城区金融大街19号富凯大厦B座701室 电话：010- 66045566 传真：010- 66573918 邮编：100140 北京新盛 地址：北京市西城区金融大街5号新盛大厦B座4层 电话：010- 66045566；66045577 传真：010- 66045500 邮编：100140 北京德胜园 地址：北京市西城区新街口外大街28号A座五层 电话：010- 66045566 传真：010- 66045700 邮编：100088 上海天相 地址：上海浦东南路379号金穗大厦12楼D座 电话：021- 58824282 传真: 021-58824283 邮编：200120 深圳天相 地址：深圳市福田区深南大道6033号金运世纪大厦22A 电话：0755-83234800 传真：0755-83234800 邮编：518040 投资建议 预期个股相对天相流通指数涨幅 1 买入 >15% 2 增持 5---15% 3 中性 (-)5% --- (+)5% 4 减持 (-)5% --- (-)15% 5 卖出 <(- )15%