房地产4月土地市场供需分析：供地新规后土地供应超预期下降，供需两端去库存下、维持周期延长判断

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业快评 房地产 房地产4月土地市场供需分析：供地新规后土地供应超预期下降，供需两端去库存下、维持周期延长判断 行业评级 推荐 评级变动 维持 在住建部和国土部新规推出之后，4月住宅类土地供应却超预期下降，市场对于土地供应的预期短期仍难明确化。我们认为，供地新规之后政府供地意愿无法落实到实际供地，主要源于去年底11月至今年3月连续大量供地之后（尤其12月），地方政府的熟化土地储备不足导致了供应的下降，而生地熟化平均需要1年左右，因而短期内土地供应放量仍然较难；并且再进一个层次来讲，土地供应的放量较难导致住宅新增供应的增加也将较为缓慢，而目前全国住宅市场仍处于去库存阶段，那么行业的明显加库存阶段短期内就仍然难以见到，行业后续仍将在较长一段时间内维持于低库存阶段，由此也造成了一手房价格和购房需求的相对坚挺；对于房企而言，持续低库存阶段下的房企销售表现更多为有条件的供给驱动，简而言之，就是竞争在政府和市场所允许范围内的供货能力，而由于龙头房企的更低融资成本、更强的拿地能力、更强的并购能力将赋予它们更强的供货能力，所以也就造成了本轮主流房企销售持续远好于行业表现。我们维持一二线量缩价稳、三四线量价向好的判断，关注棚改货币化和集中度提升，维持推荐：1）一二线资源：招商蛇口、首开股份、北京城建；2）强三线开发：新城控股、华夏幸福、荣盛发展； 3）低估值龙头&央企整合：华侨城A、保利地产。 支撑评级的要点 1. 供应：4月住宅供地环比-30%、同比-32%，供地新规后供应大幅下降 4月，百城各类型土地合计供应6,423万平米，环比-28%，同比-24%，累计同比-1%；环比来看，住宅用地-19%、商住用地-47%、商服用地-14%、工业用地-64%；同比来看，住宅用地-16%、商住用地-53%、商服用地-47%、工业用地-10%；累计同比来看，住宅用地+16%、商住用地-24%、商服用地-1%、工业用地-7%。其中，住宅类用地（住宅+商住）供应2,490万平米,环比-30%，同比-32%，累计同比-2%；环比来看，一线-76%、二线-56%、三四线+9%；同比来看，一线-62%、二线-56%、三四线-1%；累计同比来看，一线+22%、二线-13%、三四线+8%。在供地新规后土地供应却超预期下降，其中住宅用地和商住用地为供应环比同比缩量主体。 2. 需求：4月宅地成交环比-15%、同比+5%，成交下滑、但需求仍较强 4月，百城各类型土地合计成交6,071万平米，环比-1%，同比+3%，累计同比+20%；环比来看，住宅用地-28%、商住用地+6%、商服用地-38%、工业用地-14%；同比来看，住宅用地-7%、商住用地+23%、商服用地-7%、工业用地-14%；累计同比来看，住宅用地+49%、商住用地+12%、商服用地+25%、工业用地-0%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交2,510万平米,环比-15%，同比+5%，累计同比+32%；环比来看，一线-24%、二线-3%、三四线-24%；同比来看，一线+3,926%、二线-9%、三四线+8%；累计同比来看，一线+146%、二线+17%、三四线+46%。供应收缩带动成交下滑，但住宅用地需求仍较强，一线和三四线市场较强、但二线较弱。 3. 供需：土地供需比走高表明需求仍较强，一二线供不应求问题依然突出 4月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）1.01倍，环比提升21%，其中，一线3.04倍、环比提升210%，二线1.49倍、环比提升119%，三四线0.70倍，环比下降30%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价5,247元/平米,环比+10%，同比+13%，其中，一线、二线和三四线分别环比+78%、-9%和-2%，分别同比+644%、-27%和+69%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率42%，较3月提升14pct，其中，一线41%、二线28%和三四线84%，分别较3月-6pct、18pct和+6pct。土地供需比走高表明需求仍较强，一二线供不应求问题依然突出，并目前土地市场溢价率仍处于高位，三四线城市溢价率走高显示土地市场相对较热。 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 公司名称及代码 评级 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 首开股份 600376.SH 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 保利地产 600048.SZ 推荐 荣盛发展 002146.SZ 推荐 华夏幸福 600340.SH 推荐 华侨城A 000069.SZ 推荐 中洲控股 000042.SZ 推荐 南国置业 002305.SZ 推荐 冠城大通 600067.SH 未评级 光明地产 600708.SH 未评级 《房地产行业报告：楼市成交环比、同比走差，其中三四线仍相对优异》 2017-04-24 《房地产行业报告：房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》 2017-05-02 《房地产行业报告：高基数下4月同比降幅扩大，三四线城市表现仍然较强》 2017-05-02 -6%44%16/0516/0716/0916/1117/0117/032016-05-06～2017-05-04 沪深300 房地产 相关研究报告 行业表现对比图(近12个月) 推荐公司及评级 证券分析师 行业研究 房地产 2017年05月05日 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 一、土地供应：4月住宅类土地供应环比-30%、同比-32%，供地新规后供应却超预期下降、二线缩量较多 2017年4月，百城各类型土地合计供应6,423万平米，环比-28%，同比-24%，累计同比-1%，显示在供地新规后土地供应却超预期下降；分用地性质环比来看，住宅用地-19%、商住用地-47%、商服用地-14%、工业用地-64%；分用地性质同比来看，住宅用地-16%、商住用地-53%、商服用地-47%、工业用地-10%；分用地性质累计同比来看，住宅用地+16%、商住用地-24%、商服用地-1%、工业用地-7%，显示住宅用地和商住用地为供应环比同比缩量主体。其中，住宅类用地（住宅+商住）供应2,490万平米,环比-30%，同比-32%，累计同比-2%；分城市能级环比来看，一线-76%、二线-56%、三四线+9%；分城市能级同比来看，一线-62%、二线-56%、三四线-1%；分城市能级累计同比来看，一线+22%、二线-13%、三四线+8%，显示住宅类用地中二线城市供应环比同比缩量主体。 图表 1 百城土地供应建面（按土地性质分类） 资料来源：万得数据，华创证券 (60.0)(40.0)(20.0)0.020.040.060.080.0100.0 - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,0002016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-04（%） （万平米） 其他用地供应建面 工业用地供应建面 商服用地供应建面 商住用地供应建面 住宅用地供应建面 土地供应建面合计同比 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表 2 住宅类土地供应建面（按城市能级分类） 资料来源：万得数据，华创证券 二、土地成交：4月住宅类土地成交环比-15%、同比+5%，供应收缩带动成交下滑、但住宅用地需求仍较强 2017年4月，百城各类型土地合计成交6,071万平米，环比-1%，同比+3%，累计同比+20%，显示土地供应收缩背景下成交持平表明需求较强；分用地性质环比来看，住宅用地-28%、商住用地+6%、商服用地-38%、工业用地-14%；分用地性质同比来看，住宅用地-7%、商住用地+23%、商服用地-7%、工业用地-14%；分用地性质累计同比来看，住宅用地+49%、商住用地+12%、商服用地+25%、工业用地-0%，显示住宅用地供应环比缩量较多导致住宅用地成交环比下降较多。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交2,510万平米,环比-15%，同比+5%，累计同比+32%；分城市能级环比来看，一线-24%、二线-3%、三四线-24%；分城市能级同比来看，一线+3,926%、二线-9%、三四线+8%；分城市能级累计同比来看，一线+146%、二线+17%、三四线+46%，一线和三四线土地成交表现较强、但二线土地成交持续较弱。 (60.0)(40.0)(20.0)0.020.040.060.080.0100.0 - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000（%） （万平米） 三四线住宅类土地供应建面 二线住宅类土地供应建面 一线住宅类土地供应建面 住宅类土地供应建面合计同比 住宅类土地供应建面合计环比 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表 3 百城土地成交建面（按土地性质分类） 资料来源：万得数据，华创证券 图表 4 住宅类土地成交建面（按城市能级分类） 资料来源：万得数据，华创证券 (60.0)(40.0)(20.0)0.020.040.060.080.0100.0 - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000（%） （万平米） 其他用地成交建面 工业用地成交建面 商服用地成交建面 商住用地成交建面 住宅用地成交建面 土地供应成交合计同比 (60.0)(40.0)(20.0)0.020.040.060.080.0100.0 - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000（%） （万平米） 三四线住宅类土地成交建面 二线住宅类土地成交建面 一线住宅类土地成交建面 住宅类土地成交建面合计同比 住宅类土地成交建面合计环比 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 三、土地供需：4月百城住宅类土地成交供应比走高表明土地需求依然较强，一二线供不应求问题依然突出 2017年4月，供需指标方面，百城住宅类土地成交供应比1.01倍，较3月0.83倍提升21%，显示住宅用地需求依然较强，分城市能级来看，一线3.04倍、较3月0.98倍提升210%，二线1.49倍、较3月0.68倍提升119%，三四线0.70倍，较3月1.01倍下降30%，一二线土地市场供不应求的问题依然突出。价格方面，百城住宅类用地成交楼面均价5,247元/平米,环比+10%，同比+13%;分城市能级来看，一线25,907元/平米、二线5,109元/平米、三四线2,710元/平米，分别环比，一线+78%、二线-9%、三四线-2%，分别同比，一线+644%、二线-27%、三四线+69%，显示一线和三四线价格同比上涨较多。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率42%，较3月提升14pct，其中，一线41%、二线28%和三四线84%，分别较3月-6pct、18pct和+6pct，溢价率仍处于高位，三四线城市溢价率走高显示土地市场相对较热。 图表 5 住宅类土地供需比（土地成交/土地供