房地产5月土地市场供需分析：5月土地成交大幅缩量，预计6月或有限放量，维持行业小周期延长判断

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业深度 房地产 房地产5月土地市场供需分析：5月土地成交大幅缩量，预计6月或有限放量，维持行业小周期延长判断 行业评级 推荐 评级变动 维持 土地供应新规公布之后，4月住宅类土地供应缩量导致5月土地成交大幅下降，5月住宅供地虽有较大改善、但商住供地仍继续走差，因而将影响5月住宅类供地改善有限，从而推动6月宅地成交或有限放量；另一方面，土地成交/需求比已从2月1.68倍趋势性下降至5月0.5倍，土地市场供需改善，但土地成交价格却仍呈现上行趋势，并且溢价率也再次高位攀升，尤其二三线城市的溢价率持续处于高位，显示行业目前补库存需求强烈；此外，综合考虑到地方的博弈心态、商住供地缩量、土地价格走高及限价影响开发节奏等因素，我们认为后续加库存能有所改善、但节奏仍或偏慢，这也将推动加剧本轮房地产小周期的延长，预计行业后续仍将在较长一段时间内维持于低库存阶段，由此也造成价格和需求的相对坚挺；对于房企而言，持续低库存阶段下的房企销售表现更多为有条件的供给驱动，简而言之，就是竞争在政府和市场所允许范围内的供货能力，而由于龙头房企的更低融资成本、更强的拿地能力、更强的并购能力将赋予它们更强的供货能力，所以也就造成本轮主流房企销售持续远好于行业表现。我们维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”判断，并关注棚改货币化、央企改革和集中度提升，维持板块推荐评级，并维持推荐组合： 1）一二线资源：招商蛇口、首开股份、北京城建；2）三四线开发：新城控股、荣盛发展、华夏幸福；3）低估值龙头&央企整合：华侨城A、保利地产、金地集团。 支撑评级的要点 1. 供应：5月宅地供应环比+40%、同比+7%，土地供应新规正逐步显效 5月，百城各类型土地合计供应8,705万平米，环比+28%，同比-1%，累计同比+0%；环比来看，住宅用地+42%、商住用地+35%、商服用地+59%、工业用地+13%；同比来看，住宅用地+38%、商住用地-29%、商服用地-14%、工业用地-4%；累计同比来看，住宅用地+23%、商住用地-23%、商服用地-3%、工业用地-6%。其中，住宅类用地（住宅+商住）供应3,835万平米，环比+40%，同比+7%，累计同比+2%；环比来看，一线+398%、二线+112%、三四线-5%；同比来看，一线+14%、二线+34%、三四线-14%；累计同比来看，一线+17%、二线-2%、三四线+5%。经历4月土地供应超预期缩量之后，5月住宅类土地供应有所增加，土地供应新规正逐步显效。 2. 成交：5月宅地成交环比-31%、同比-40%，预计6月成交或有限放量 4月，百城各类型土地合计成交5,557万平米，环比-17%，同比-26%，累计同比+12%；环比来看，住宅用地-15%、商住用地-51%、商服用地-3%、工业用地+8%；同比来看，住宅用地-27%、商住用地-58%、商服用地-44%、工业用地-6%；累计同比来看，住宅用地+34%、商住用地-2%、商服用地+8%、工业用地+1%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交1,918万平米，环比-31%，同比-40%，累计同比+18%；环比来看，一线-34%、二线-53%、三四线-4%；同比来看，一线-47%、二线-62%、三四线-10%；累计同比来看，一线+67%、二线+2%、三四线+35%。4月土地供应缩量导致了5月成交大幅下降，5月宅地供应改善， 6月宅地成交或有限放量。 3. 供需：5月土地供需改善，但地价上涨、溢价率走高显示补库需求强烈 5月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.5倍，环比下降50%，其中，一线0.61倍、环比下降87%，二线0.33倍、环比下降78%，三四线0.69倍，环比下降1%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价5,676元/平米，环比+15%，同比+12%，其中，一线、二线和三四线分别环比-41%、+32%和+75%，分别同比-2%、-8%和+250%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率59%，较4月提升18pct，其中，一线17%、二线60%和三四线75%，分别较4月-24pct、+33pct和-7pct。土地市场供需有所改善，但成交价格却仍呈现上行趋势，并溢价率也再次高位攀升，尤其二三线城市的溢价率持续处于高位，显示行业目前补库存需求强烈。 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话： 邮箱：caoman@hcyjs.com 公司名称及代码 评级 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 华侨城A 000069.SZ 推荐 首开股份 600376.SH 推荐 荣盛发展002146.SZ 推荐 保利地产 600048.SZ 推荐 荣盛发展002146.SZ 推荐 华夏幸福600340.SH 推荐 北京城建 600266.SH 推荐 中洲控股 000042.SZ 推荐 南国置业 002305.SZ 推荐 冠城大通 600067.SH 未评级 光明地产 600708.SH 未评级 《房地产行业报告：房地产4月月报：投资小幅走强、开竣工有所趋缓，销售分化加剧、三四线销售依然强劲》 2017-05-16 《房地产行业报告：调控力度加强、成交环比走差，一二线再下台阶、三四线持平略增》 2017-05-22 -18%32%15/1116/0116/0316/0516/0716/092015-11-02～2016-10-28 沪深300 房地产 相关研究报告 行业表现对比图(近12个月) 推荐公司及评级 证券分析师 行业研究 房地产 2017年6月5日 行业深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、土地供应：5月住宅类土地供应环比+40%、同比+7%，供地新规产生积极推动作用 ....................................... 4 1、土地供应面积：5月土地供应环比大增28%、同比略降1%，其中住宅用地供应放量、商住用地缩量 ....... 4 2、住宅类土地供应面积：5月住宅类土地供应环比大增40%、同比小增7%，其中一二线供应放量较多 ....... 6 一、 土地成交：5月住宅类土地成交环比-31%、同比-40%，但6月土地成交或能有限放量 ............................... 9 1、土地成交面积：5月土地成交环比降17%、同比降27%，其中住宅和商住用地成交均缩量 ....................... 9 2、住宅类土地成交面积：5月住宅类土地成交环比大降31%、同比大降40%，但6月成交或能有限放量 ... 11 3、住宅类土地成交金额：5月住宅类土地成交额环比大降22%、同比大降30%，但6月成交额或能有限放量 .......................................................................................................................................................................... 14 三、土地供需：5月土地供需改善，但地价再次上涨，其中三四线地价攀升、溢价率走高 .................................... 16 四、投资建议：5月土地成交大幅缩量，预计6月或有限放量，维持行业小周期延长判断.................................... 19 行业深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1、百城土地供应建面（按土地性质分类） ....................................................................................................... 4 图表 2、百城土地供应建面占比（按土地性质分类） ................................................................................................ 5 图表 3、百城土地供应建面同比（按土地性质分类） ................................................................................................ 5 图表 4、百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类） ........................................................................................ 6 图表 5、百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） ............................................................................................ 7 图表 6、百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） ..................................................................................... 7 图表 7、百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） ..................................................................................... 8 图表 8、百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） ............................................................................. 8 图表 9、百城土地成交建面（按土地性质分类） ....................................................................................................... 9 图表 10、百城土地成交建面占比（按土地性质分类） ............................................................................................ 10 图表 11、百城土地成交建面同比（按土地性质分类） ............................................................................................ 10 图表 12、百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） .................................................................................... 11 图表 13、百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） ........................................................................................ 12 图表 14、百城住宅类土地