房地产行业8月土地市场供需分析：住宅用地供应大幅放量，商住用地供应持续缩量

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业快评 房地产 房地产8月土地市场供需分析：住宅用地供应大幅放量，商住用地供应持续缩量 行业评级 推荐 评级变动 维持 土地供应方面，在7月住宅类土地供应大幅缩量后，8月住宅用地供应环比+37%、同比+53%，带动住宅类土地供应再度放量。土地成交方面，受上月土地供给收缩以及商住类土地持续拖累的影响，住宅类土地成交环比同比持续下滑，8月住宅类用地成交环比-10%，同比-16%，但住宅用地成交表现相对优异，8月住宅用地成交环比+9%，同比+13%，考虑到8月住宅用地供给放量，将推动9月成交数据向好；土地供需方面，在8月加大供应后，土地成交/需求比重回下行趋势，降至0.76倍，较7月1.20倍下降36%，供需结构再度回到今年3月以来的持续改善状态。同时，8月土地成交单价环比-5%、同比+21%，供地增多也推动溢价率再度回落4pct至34%。综合考虑：1）4月国土部和住建部出台的土地供应新规以及6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿；2）目前房地产行业已持续经历超2.5年的去库存阶段，下半年的补地意愿依然强烈，因而我们维持下半年住宅类土地市场供应和成交都将可能迎来放量阶段的判断。我们维持房地产小周期延长及棚改货币化安置的两大核心逻辑，维持板块推荐评级，维持推荐组合： 1）龙头房企：万科A、金地集团、保利地产；2）一二线资源：招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建；3）三四线开发：新城控股、蓝光发展、中南建设、荣盛发展。 支撑评级的要点 1. 供应：8月宅地供应环比+37%、同比+53%，维持下半年供地增加判断 8月，百城各类型土地合计供应11,624万平米，环比+37%，同比+53%，累计同比+11%。环比来看，住宅用地+32%、商住用地+59%、商服用地-1%、工业用地+52%；同比来看，住宅用地+81%、商住用地-21%、商服用地+26%、工业用地+136%；累计同比来看，住宅用地+33%、商住用地-17%、商服用地持平、工业用地+16%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应5,084万平米，环比+41%，同比+21%，累计同比+9%。环比来看，一线+51%、二线+100%、三四线+7%；同比来看，一线+269%、二线-5%、三四线+60%；累计同比来看，一线+75%、二线-3%、三四线+18%。受住宅用地和工业用地环比同比大幅增长带动，8月土地供应再度放量，由于4月出台的土地供应新规及6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿，我们维持下半年供地增加判断。 2. 成交：8月宅地成交环比+9%，同比+13%，供给放量或推动9月成交 8月，百城各类型土地合计成交7,977万平米，环比-18%，同比-16%，累计同比+13%。环比来看，住宅用地+9%、商住用地-34%、商服用地-27%、工业用地-22%同比来看，住宅用地+13%、商住用地-47%、商服用地-33%、工业用地-6%；累计同比来看，住宅用地+40%、商住用地-7%、商服用地+4%、工业用地+6%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交3,888万平米，环比-10%，同比-16%，累计同比+18%。环比来看，一线-38%、二线-13%、三四线-2%；同比来看，一线+50%、二线-32%、三四线-1%；累计同比来看，一线+72%、二线+8%、三四线+27%。考虑到8月住宅用地供给放量，或将推动9月住宅类用地成交整体向好。 3. 供需：8月推地增多缓解供需关系，地价环比下降，溢价率再度回落 8月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.76倍，环比下降36%。其中，一线0.97倍，环比下降59%，二线0.66倍，环比下降57%，三四线0.86倍，环比下降9%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价5,356元/平米，环比-5%，同比+21%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率34%，较7月下降4pct，其中，一线20%、二线41%和三四线33%，分别较7月-2pct、+2pct和-22pct。由于8月土地供给放量推动供需关系有所缓解，地价和溢价率均有所回落，预计下半年地方政府供地增加及房企拿地意愿依然较强的综合推动下将迎来下半年土地成交放量。 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 公司名称及代码 评级 万科A 000002.SZ 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 蓝光发展 600466.SH 强烈推荐 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 华侨城A 000069.SZ 推荐 金地集团 600383.SH 推荐 保利地产 600048.SH 推荐 绿地控股 600606.SH 推荐 首开股份 600376.SH 推荐 荣盛发展 002146.SZ 推荐 中南建设 000961.SZ 推荐 华夏幸福 600340.SH 推荐 北京城建 600266.SH 推荐 北辰实业 601588.SH 未有评级 《房地产行业报告：房地产行业2017年中报分析： 业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升》 2017-09-03 相关研究报告 行业表现对比图(近12个月) 推荐公司及评级 证券分析师 行业研究 房地产 2017年09月06日 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、 土地供应：8月住宅类土地供应环比+41%、同比+21%，维持下半年供地增加判断.................................. 4 1、土地供应面积：8月土地供应环比+37%、同比+53%，其中住宅用地供应同比大增82% ........................ 4 2、住宅类土地供应面积：8月住宅类土地供应环比+41%、同比+21%，其中一线供给放量明显 ................. 6 二、 土地成交：8月住宅类土地成交环比-10%、同比-16%，维持下半年成交放量判断 ....................................... 9 1、土地成交面积：8月土地成交环比-18%、同比-16%，其中住宅用地成交同比环比均实现一定幅度增长 . 9 2、住宅类土地成交面积：8月住宅类土地成交环比-10%、同比-16%，主要受到商住类成交下滑拖累 ...... 11 3、住宅类土地成交金额：8月住宅类土地成交额环比-14%、同比+1%，前8月累计同比+37% ................ 14 三、 土地供需：8月地价环比下降，溢价率再度回落，供需关系有所缓解 ...................................................... 17 四、 投资建议：住宅用地供应大幅放量，商住用地供应持续缩量，维持板块推荐评级 ................................... 19 行业快评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1、百城土地供应建面（按土地性质分类） ....................................................................................................... 4 图表 2、百城土地供应建面占比（按土地性质分类） ................................................................................................ 5 图表 3、百城土地供应建面同比（按土地性质分类） ................................................................................................ 5 图表 4、百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类） ........................................................................................ 6 图表 5、百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） ............................................................................................ 7 图表 6、百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） ..................................................................................... 7 图表 7、百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） ..................................................................................... 8 图表 8、百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） ............................................................................. 8 图表 9、百城土地成交建面（按土地性质分类） ....................................................................................................... 9 图表 10、百城土地成交建面占比（按土地性质分类） ............................................................................................ 10 图表 11、百城土地成交建面同比（按土地性质分类） ............................................................................................ 10 图表 12、百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） .................................................................................... 11 图表 13、百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） ........................................................................................ 12 图表 14、百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） ................................................................................. 12 图表 15、百城住宅类土地成交建面同比（按城市能级分类） ................................................................................. 13 图表 16、百城住宅类土地成交建面累计同比（