8月统计局房地产数据点评：销售韧性强，投资持续处于高位

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【行业·证券研究报告】 房地产行业 销售韧性强，投资持续处于高位 ——8月统计局房地产数据点评 统计局公布2019年8月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为13066万平方米、11746亿元、19417万平方米，同比增速分别为4.7%、10.5%、4.9%，前值为1.2%、8.5%、6.6%。 核心观点 ⚫ 8月销售面积增速提升，西部、中部地区销售加速明显。8月商品房销售面积同比增长4.7%，增速较上月继续提升3.5个百分点。8月销售均价同比增长5.1%。8月销售金额同比增长10.0%，增速较上月小幅回落0.2个百分点。8月全国各地区单月销售增速全面提升，其中西部、中部地区销售加速明显。1-8月销售面积累计增速已经收窄至-0.6%，与我们预测的全年正增长越来越接近。未来4个月，受到去年低基数的影响，房地产销售面积增长转正是大概率事件。 ⚫ 8月新开工增速略有回落，但仍维持高位。8月房地产新开工面积同比增长4.9%，增速较上月回落1.7个百分点。1~8月新开工面积累计同比增速为8.9%。8月新开工面积/销售面积的比值为1.49，较上月亦略有回落。由于受到融资偏紧及前期房企补库存的影响，房企仍维持较高的开工水平。 ⚫ 8月房地产投资加速，其中土地投资增速年内首次转正。8月房地产投资同比增长10.5%，增速较上月增长2.0个百分点。8月土地成交额增速转正，同比增长1.3%，增速较上月提升28.6个百分点。同时，建安投资增速依旧较高，叠加土地投资增速转正，共同推动房地产投资维持较高增速。但考虑到近期出台的一系列规范融资政策将影响房企拿地积极性，我们预计后续土地投资将难以维持正增长，房地产投资的核心影响因素仍为建安投资。 ⚫ 我们维持对2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为2%/10%/4%。 投资建议与投资标的 ⚫ 8月销售同比增速略超市场预期，房地产投资也依旧维持较强韧性，预计后续新开工和投资增速将维持高位的小幅震荡。重申我们在近期报告中强调的观点，目前行业估值水平和机构配置比例皆处于历史底部区间，在全面降准的背景下流动性有望出现边际改善，业绩增速高、确定性强的龙头房企估值已被低估，当前位置已具备较大的估值修复空间。标的上仍聚焦两条主线： 1）在融资上更游刃有余的龙头公司，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)、金地集团(600383，增持)；2）业绩上更具弹性的龙头公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、荣盛发展(002146，买入)、大悦城(000031，买入)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)。 风险提示 ⚫ 销售大幅低于预期。 ⚫ 政策调控严厉程度超预期。 ⚫ 融资环境存在不确定性。 Table_ Base Info 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2019年09月16日 行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 孙天一 021-63325888-4037 suntianyi1@orientsec.com.cn 联系人 马晓东 maxiaodong@orientsec.com.cn 相关报告 销售增速再度转正，土地投资明显下降： 2019-08-14 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 销售韧性强，投资持续处于高位 2 目 录 8月销售面积增速加快，1~8月销售面积降幅持续缩窄 .................................. 4 8月新开工增速小幅回落，投资增速加快 ....................................................... 4 预测2019年销售、投资、新开工增速为2%、10%、4% .............................. 6 前10名房企1~8月销售增速下滑，第10~20名房企增速最高 ...................... 6 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 7 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 销售韧性强，投资持续处于高位 3 图表目录 图 1：房地产销售面积8月同比增速为4.7% ............................................................................... 4 图 2：西部、中部8月销售加速明显 ........................................................................................... 4 图 3：新开工面积8月同比增速为4.9% ...................................................................................... 5 图 4：8月新开工/销售为1.49 ..................................................................................................... 5 图 5：房地产投资8月同比增速为10.5% .................................................................................... 5 图 6：居民8月新增中长期贷款同比增长2.8% ........................................................................... 5 表 7：预测2019年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为2%、10%、4% ................. 6 图 8：2019年前8月，TOP10公司销售集中度为26.8% ........................................................... 7 图 9：2019年前8月，10-20名房企销售增速6.9% ................................................................... 7 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 销售韧性强，投资持续处于高位 4 8月销售面积增速加快，1~8月销售面积降幅持续缩窄 8月全国商品房销售面积同比增长4.7%，单月增速加快，1~8月累计同比降幅继续缩窄至-0.6%。2019年8月，全国实现商品房销售面积13066万方，同比增长4.7%，前值为1.2%，增速加快。8月销售均价为9346元/平方米，同比增长5.1%，前值为8.5%。销售均价和销售面积的同比正增长拉动销售金额的同比增速实现继续反弹，8月全国销售金额12211亿，同比增长10.0%，前值为9.8%。 2019年1~8月全国商品房累计销售面积、金额、均价分别为101849万方/ 95373亿/9364元/平方米，同比增速分别为-0.6%/6.7%/7.3%，增速前值分别为-1.3%/6.2%/7.7%。1~8月累计销售面积同比降幅继续缩窄。 2019年8月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为0.9%/4.8%/11.2%/-0.3%，增速前值分别为-1.7%/2.3%/5.9%/-5.5%，各地区单月销售增速皆继续提升，其中西部、中部地区销售明显加速。 图 1：房地产销售面积8月同比增速为4.7% 资料来源：公司公告，东方证券研究所 图 2：西部、中部8月销售加速明显 资料来源：公司公告，东方证券研究所 8月新开工增速小幅回落，投资增速加快 8月新开工面积同比增长4.9%，单月增速回落，1~8月累计同比增长8.9%。8月房地产新开工面积为19417万方，同比增长4.9%，前值6.6%，增速较上月回落1.7个百分点。1~8月新开工面积累计同比增速为8.9%，前值9.5%，增速较上月回落0.6个百分点。8月新开工面积/销售面积的比值为1.49，前值为1.55。 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/1单月销售面积同比增速-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%东部中部西部东北 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 销售韧性强，投资持续处于高位 5 图 3：新开工面积8月同比增速为4.9% 资料来源：公司公告，东方证券研究所 图 4：8月新开工/销售为1.49 资料来源：公司公告，东方证券研究所 8月房地产投资同比增长10.5%，单月增速加快，1~8月累计同比增长10.6%。8月房地产开发投资额为11746亿元，同比增长10.5%，前值8.5%，增速较上月增长2.0个百分点。1~8月房地产投资累计同比增速为10.5%，前值10.6%，增速较上月小幅回落0.1个百分点。 8月土地成交金额反弹，8月份土地成交价款为1579亿元，同比增长1.3%，前值-27.3%，增速较上月提振28.6个百分点，1~8月累计土地成交价款同比增速为-22.0%，前值-27.6%。同时，建安投资增速依旧较高，叠加土地投资增速转正，共同推动房地产投资