8月统计局房地产数据点评：销售增速有所回落，投资开工维持高位

HeaderTable_User 847289893 1353271250 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 动态跟踪 HeaderTable_StatementCompany 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 Table_Summary Table_Summary 统计局公布8月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为12484万平方米、10633亿元、18512万平方米，同比增速分别为2.4%、9.2%、26.6%，前值为9.9%、13.2%、29.4%。 核心观点 ⚫ 8月销售增速回落，东部地区销售弱于中西部。8月全国实现商品房销售面积12484万方，同比增长2.4%，增速较上月下滑7.5个百分点，销售均价为8888元/平方米，同比增长12.4%，销售均价的持续提升推动8月销售金额实现11096亿，同比增长15.2%。分地区来看，8月中部和西部地区销售面积分别同比增长7.8%和10.1%，增速环比下滑，中西部楼市热度高韧性强，仍旧是全国销售面积增长的主要动力。8月东部销售面积同比下滑2.1%。 ⚫ 8月新开工和房地产投资维持高位。8月房地产新开工面积为18512万方，同比增长26.6%，表明目前开发商依然处在补库存的进程中。8月份房地产开发投资额为10633亿元，同比增长9.2%，增速较7月份下降4个百分点。房地产投资的高增长主要是由土地购置贡献。8月份土地成交价款为1558亿元，同比增长31.8%，土地购置面积为2633万方，同比增长44.7%，8月土地成交活跃。受益于本月销售金额的继续高增，8月销售回款为6862亿元，同比增长10.1%，带动了到位资金量的增长。我们判断销售回款将成为今年行业融资的最主要来源，预计开发商后续会持续增加推货量。 ⚫ 1-8月龙头房企表现强势，同比增速继续强于市场整体。其中TOP10房企实现销售金额25935.3亿元，同比增长29.7%，超过1-8月行业销售额增速15.7个百分点。2018年前8月，TOP10房企的销售市占率达到了29.0%，较2017年全年提高了4.8个百分点。龙头房企融资优势和拿地优势明显，行业集中度有望进一步提高。 ⚫ 我们维持对2018年房地产行业销售面积、新开工面积和房地产开发投资的增长预测值为5.0%/8.0%/6.0%。 投资建议与投资标的 ⚫ 近期行业政策趋稳，有利于板块的整体反弹。从中报情况来看，龙头公司盈利、融资能力优势不断扩大，销售和拿地端的集中度提升仍在加速。综上，我们认为9月地产板块将会有比较明确的相对受益，建议聚焦龙头公司。我们看好两条主线： 1）稳健经营的低估值蓝筹龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)、招商蛇口(001979，买入)，建议关注荣盛发展(002146，未评级)。 2）具备高成长基因的公司，推荐新城控股(601155，买入)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)。 风险提示 ⚫ 销售大幅低于预期。 ⚫ 政策调控严厉程度超预期。 ⚫ 融资环境存在不确定性。 Table_Title 销售增速有所回落，投资开工维持高位 ——8月统计局房地产数据点评 房地产行业 Table_BaseInfo 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2018年09月14日 行业表现 资料来源：WIND Table_Author 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 Table_Contacter 联系人 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn Table_Report 相关报告 销售量价齐升，购地推动投资高速增长 2018-08-14 -21%-10%0%10%21%17/0917/1017/1117/1218/0118/0218/0318/04房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 销售增速有所回落，投资开工维持高位 2 目 录 8月销售增速回落，东部地区弱于中西部 ........................................................ 4 8月新开工和房地产投资维持高位................................................................... 4 预测2018年销售、投资、新开工增速预测为5.0%、6.0%、8.0% ................ 5 龙头房企继续高增长，规模竞争日趋激烈 ....................................................... 6 投资建议 ......................................................................................................... 7 风险提示 ......................................................................................................... 7 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 销售增速有所回落，投资开工维持高位 3 图表目录 图1：房地产销售面积8月同比增速为2.4% ................................................................................ 4 图2：8月中西部销售热度持续 ..................................................................................................... 4 图3：房地产新开工面积8月同比增速为26.6% .......................................................................... 4 图4：8月份新开工面积/销售面积的比例为1.48 ........................................................................ 4 图5：房地产投资8月同比增速为9.2% ....................................................................................... 5 图6：房地产到位资金8月同比增速为10.2% .............................................................................. 5 图7：2018年前9月，TOP10公司销售集中度达到29.0% .......................................................... 6 图8：2018年前8月，龙头房企销售金额增长均超越全国 ............................................................ 6 表 1：预测2018年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为5.0%、6.0%、8.0% .......... 6 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 销售增速有所回落，投资开工维持高位 8月销售增速回落，东部地区弱于中西部 8月全国商品房销售金额同比增长15.2%，中西部楼市热度未减。2018年8月，全国实现商品房销售面积12484万方，同比增长2.4%，增速较上月下滑7.5个百分点，销售均价为8888元/平方米，同比增长12.4%，销售均价的持续提升推动8月销售金额实现11096亿，同比增长15.2%。2018年1-8月全国商品房累计销售面积、金额、均价分别为102474万方/89396亿/8724元/平方米，同比增速分别为4.0%/14.5%/10.1%，增速前值分别为4.2%/14.4%/9.7%，1-8月全国房地产市场销售动能强劲。分地区来看，8月中部和西部地区销售面积分别同比增长7.8%和10.1%，增速环比下滑，中西部楼市热度高韧性强，仍旧是全国销售面积增长的主要动力。8月东部销售面积同比下滑2.1%。 图1：房地产销售面积8月同比增速为2.4% 图2：8月中西部销售热度持续 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 8月新开工和房地产投资维持高位 2018年8月，新开工面积同比高增26.6%。8月房地产新开工面积为18512万方，同比增长26.6%。1-8月新开工面积累计同比增速为15.9%，表明目前开发商依然处在补库存的进程中。从新开工面积/销售面积的比例来看，8月份该比例为1.48。新开工面积的持续增长意味着开发商对未来房地产市场的预期仍积极，持续加库存补货量。从目前待售面积的情况来看，7月份全国商品房待售面积为53873万方，环比下滑1.0%，继续保持较为平稳的去库存节奏。当前融资环境要求开发商加快周转，快速回笼资金，因此我们判断新开工力度会持续维持高位。 图3：房地产新开工面积8月同比增速为26.6% 图4：8月份新开工面积/销售面积的比例为1.48 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%销售面积-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%东部中部西部东北 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 销售增速有所回落，投资开工维持高位 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 2018年8月房地产投资同比增长9.2%，高增长主要由土地购置贡献。8月份房地产开发投资额为10633亿元，同比增长9.2%，增速较7月份下降4个百分点。房地产投资的高增长主要是由土地购置贡献。8月份土地成交价款为1558亿元，同比增长31.8%，土地购置面积为2633万方，同比增长44.7%，8月土地成交活跃。8月份房地产行业到位资金量为13374亿元，同比增长10.2%，从到位资金来源上看，受益于本月销售金额的继续高增，8月销售回款为6862亿元，同比增长10.1%，带动了到位资金量的增长。我们判断销售回款将成为今年行业融资的最主要来源，预计开发商后续会持续增加推货量，以保证资