房地产业：央行调整个人住房贷款政策点评-润物细无声

房地产行业跟踪点评报告 1 房地产业 证券研究报告 行业报告 发布日期：2016年2月3日 星期三 爱建证券有限责任公司 润物细无声 ——央行调整个人住房贷款政策点评 研究所 主要事件 中国人民银行、银监会发布通知：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。 点评与建议  首套房最低首付比例可下浮5个百分点 去年9月30日央行将在不实施“限购”措施的城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。 此次央行对于个人住房贷款政策的调整中，对于不实施限购措施的城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付比例原则上仍为25%。调整之处在于：各地可向下浮动5个百分点。  二套房首付比例调整为不低于30% 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例从原来的40%调整为30%。 对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。  政策力度较为温和 从此次政策来看，力度较为温和。其中，首套房首付比例最低可至20%在预期之内；二套房首付比例降至30%略超预期。 研究员：左红英 TEL：021-32229888-25506 E-mail:zuohongying@ajzq.com 执业编号：S0820515030001 行业评级：强于大市 行业表现（52周） 3,442.003,942.004,442.004,942.005,442.005,942.006,442.006,942.007,442.007,942.0015-0215-0315-0415-0515-0615-0715-0815-0915-1015-1115-1216-0116-020.0020000.0040000.0060000.0080000.00100000.00120000.00140000.00160000.00成交金额房地产(申万)上证指数(可比) 数据来源：Wind，爱建证券研究所 PE（整体法） 20.98 最新PB 2.33 （%） 1个月 6个月 12个月 绝对表现 -23.65 -13.80 13.07 相对表现 -1.79 10.80 24.76 相关公司数据 公司 评级 EPS 14A 15E 16E 苏宁环球 推荐 0.29 0.40 0.51 华夏幸福 推荐 1.34 1.97 2.58 华发股份 推荐 0.79 0.84 0.96 数据来源：Wind，爱建证券研究所 房地产业点评报告 2  政策不再一刀切 此次政策再次强调了“分类指导，因地施策”的原则。要求人民银行、银监会各派出机构加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。 此次政策还提出了风险防控。要求银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平；并且要求加强住房金融宏观审慎管理。  结论与建议 此次政策力度整体较为温和，但正如春雨润物无声。在政策的累积效应下，预计2016年的楼市将缓慢复苏。鉴于三四五线城市的高库存压力，以及投资的持续下滑，预计政策仍有放松空间。建议积极关注质地优良的地产股。推荐投资组合：苏宁环球（000718）、华发股份（600325）、华夏幸福（600340）。 房地产业点评报告 3 附：中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知 中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省（自治区、直辖市）银监局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行： 为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下： 一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。 二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。 三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。 四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。 请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 2016年2月1日 房地产业点评报告 4 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 投资评级说明 报告发布日后的6个月内,公司/行业的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准。 公司评级 强烈推荐：预期未来6个月内，个股相对大盘涨幅15%以上 推荐：预期未来6个月内，个股相对大盘涨幅5%～15％ 中性：预期未来6个月内，个股相对大盘变动在±5%以内 回避：预期未来6个月内，个股相对大盘跌幅5%以上 行业评级 强于大市：相对强于市场基准指数收益率5％以上； 同步大市：相对于市场基准指数收益率在-5％～+5％之间波动； 弱于大市：相对弱于市场基准指数收益率在-5％以下。 重要免责声明 本报告的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投 房地产业点评报告 5 资者据此做出的任何投资决策与我公司和研究员无关。我公司及研究员与所评价或推荐的证券不存在利害关系。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行服务或其他服务。 本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式发表、复制。如引用、刊发，需注明出处为爱建证券研究发展总部，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 爱建证券有限责任公司 地址：上海市浦东新区世纪大道1600号33楼（陆家嘴商务广场） 电话：021-32229888 邮编：200122 网站：www.ajzq.com