对央行个人住房贷款新政的点评

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 投资评级：推荐（维持） 报告日期：2019年08月26日 分析师：陈智旭 S1070518060005 ☎ 021-31829691  chenzhixu@cgws.com 行业表现 数据来源：贝格数据 相关报告 <<对《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》的点评>> 2019-08-18 <<投资如期放缓，销售回暖略超预期>> 2019-08-14 <<政治局会议房地产部分解读>> 2019-07-31 对央行个人住房贷款新政的点评  事件：8月25日，央行发布2019年第16号公告，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，规定自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点等。  房贷利率由央行定下限，因城施策，短期对多数城市影响有限：根据新政要求，新发放个贷利率以最近一个月相应期限的LPR加点形成，首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60bp，结合最新五年期以上LPR的报价4.85%，即全国首套房贷利率不得低于4.85%，二套房贷利率不得低于5.45%。而具体加点幅度按照“因城施策”的原则，由人民银行各省级分支机构确定符合当地情况的加点下限。就融360发布的7月份房贷数据来看，重点一二线城市中仅有上海首套房利率的4.84%、和杭州二套房利率的5.42%略低于央行下限，预计将受到此次新政影响，但对于其它城市而言，目前平均房贷利率水平均已超过下限水平，本次新政的实施预计影响有限。  新老划断：新政规定2019年10月8号前已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。10月8号后的新合同按照新政策执行，并且最短1年可以重新定价，给予了借款人更大的选择灵活性。综合来看新机制下个贷的新老划断保证了政策过渡期内市场的稳定运行，确定了存量和短期内增量贷款的利率都将基本保持不变。  投资建议：新的房贷利率制度确定了房贷利率由LPR及加点两部分构成。短期来看，考虑到除个别城市外大部分城市房贷利率已高于央行下限，预计新政影响不大，总体将维持稳定。而长期来看房贷利率的走势仍将取决于房地产政策基调，下限及加点的确定给予了政策调控的空间。因此我们认为本次新政影响总体偏中性。板块投资方面，我们维持推荐低估值龙头万科、保利、招蛇，以及布局重点城市的二线龙头阳光城。  风险提示：调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税进程超出预期 -10%0%10%20%30%房地产沪深300分析师 证券研究报告 行业动态点评 行业报告 房地产行业 行业动态点评 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 图1：近一年全国首套房平均贷款利率 图2：近一年全国二套房平均贷款利率 资料来源：融360，长城证券研究所 资料来源：融360，长城证券研究所 表1：7月首套房平均利率最低十城 城市 平均利率 平均折扣（倍基数） 上海* 4.84% 0.9870 厦门 4.90% 1.0132 天津 5.11% 1.0433 乌鲁木齐 5.17% 1.0117 深圳 5.19% 1.0031 哈尔滨 5.23% 1.0074 杭州 5.25% 1.0044 珠海 5.27% 1.0034 海口 5.28% 1.0026 大连 5.29% 1.0015 *仅上海首套房平均利率低于LPR 4.85%。 资料来源：融360，长城证券研究所 表2：7月重点城市二套房平均利率 城市 平均利率 较上月浮动（bp） 杭州* 5.42% 3 上海 5.46% 5 深圳 5.48% 1 广州 5.55% -2 大连 5.59% -13 宁波 5.70% 4 海口 5.71% -11 长沙 5.83% 10 北京 5.84% 0 苏州 6.30% 11 *仅杭州二套房平均利率低于LPR+60bp 5.45%。 资料来源：融360，长城证券研究所 行业动态点评 http://www.cgws.com 研究员承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则，独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日 起正式实施。因本研究报告涉及股票相关内容，仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研究报告中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 免责声明 长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。 本报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 长城证券版权所有并保留一切权利。 长城证券投资评级说明 公司评级： 强烈推荐——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅15%以上; 推荐——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于5%~15%之间; 中性——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于-5%~5%之间; 回避——预期未来6个月内股价相对行业指数跌幅5%以上 行业评级： 推荐——预期未来6个月内行业整体表现战胜市场; 中性——预期未来6个月内行业整体表现与市场同步; 回避——预期未来6个月内行业整体表现弱于市场 长城证券研究所 深圳办公地址：深圳市福田区深南大道6008号特区报业大厦17层 邮编：518034 传真：86-755-83516207 北京办公地址：北京市西城区西直门外大街112号阳光大厦8层 邮编：100044 传真：86-10-88366686 上海办公地址：上海市浦东新区世博馆路200号A座8层 邮编：200126 传真：021-31829681 网址：http://www.cgws.com