央行房贷利率新政点评：明确个人住房贷款利率下限，强调差异性调控

敬请参阅最后一页免责声明 -1- 证券研究报告 2019年08月26日 宏观经济 明确个人住房贷款利率下限，强调差异性调控 ——央行房贷利率新政点评 宏观点评 潘向东（首席经济学家） 刘娟秀（分析师） 郑嘉伟（分析师） 证书编号：S0280517100001 liujuanxiu@xsdzq.cn 证书编号：S0280517070002 zhengjiawei@xsdzq.cn 证书编号S0280519040001 坚持“房住不炒”底线不变，完善贷款利率市场化改革。明确个人住房贷款利率定价方式：LPR+BP。按照LPR改革的整体思路，个人住房贷款利率也将由参考基准利率变为参考LPR，同时增加5年期以上LPR期限品种，也是为商业银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。按照16号文规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，采用以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率LPR为定价基准加点形成；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。也就意味着新增个人住房贷款利下限已经确定，未来房贷利率也将围绕这一下限基本保持稳定。这次LPR改革，房贷利率虽然参考标的改变了，但是房贷利率水平不会下降。目前，我国商业银个人住房贷款加权平均利率为5.53%，较年初下降22BP；房地产贷款余额位41.91万亿元，占整个贷款总量为28.7%，其中，个人住房贷款余额为28.06万亿元，比年初增加2.26万亿元，占同期各项贷款增量的23.37%，依然保持了较快增长。通过LPR改革住房贷款利率，旨在形成房地产市场长效调控机制，并不是为了通过降低地产贷款利率刺激房地产，因此，虽然未来房贷规模将会保持稳定，房贷利率也不会显著下降。  坚持“因城施策”原则不变，各省根据当地房地产市场变化确定辖区内个人住房贷款利率下限。新一轮住房贷款利率政策更多强调了差异化管理和区域性自主性特征。首先，央行省一级分支机构将按照“因城施策”的原则，在国家统一信贷政策基础上，确定各省市场利率定价自律机制，根据各地房地产市场形势的具体变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。其次，商业银行根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，确定个人住房贷款利率定价规则，来确定每笔贷款的具体加点数值。因此，未来不同区域不同客户资质以及不同金融机构住房贷款利率都会有所差异，但是下限便是相应期限贷款市场报价LPR+60BP。  个人住房贷款利率新政对市场的影响。短期来看，央行个人住房贷款利率新政保持了个人住房贷款利率水平基本稳定，新政影响的总量有限，未来不仅房贷利率不会显著下降，房地产贷款的相关增量也会保持不扩张，增速也会逐步降下来。房地产行业将会竞争加剧，行业集中度进一步提升，对于项目储备和运营质量较高的地产企业迎来较快的成长机会，短期现金流和偿债能力将直接关系企业稳健运营的关键，因此，未来房地产企业的融资能力，市场规模、土地储备、项目分布及运营能力、短期偿债和现金流等因素都将成为企业地产个券选择的关键。长期来看，房地产长效调控机制将会逐步落地。目前，我国从多渠道降低了资金流向房地产行业的规模，这一方面加剧了地产行业投资风险；另一方面，我国将加大商业银行信贷结构调整，合理控制房地产贷款投放规模，保持住房贷款利率基本稳定，加快推进房地产长效调控机制，推动经济转型和高质量发展。  风险提示：政策转向；外部环境恶化 相关报告 下半年货币政策更加注重“适时适度”——宏观专题 2019-07-01 下半年积极财政仍将继续发力——宏观专题 2019-06-25 同业业务、流动性分层与央行风险管理——宏观专题 2019-06-18 信贷平稳，低基数助推社融增速回升——2019年5月份金融数据点评 2019-06-12 专项债助力托基建、宽信用、稳增长——宏观点评 2019-06-11 未来货币政策留有充足空间——宏观专期 2019-06-10 黑天鹅事件频发下存在哪些风险点——宏观周度观察 2019-06-03 金融经济周期视角下行业轮动投资机会分析——宽信用系列专题研究之五 2019-05-19 利率并轨——临门一脚有多难？——宽信用系列专题研究之四 2019-04-24 宽信用仍在路上，通胀或难掣肘——2月份金融数据点评 2019-03-10 金融供给侧结构性改革助力宽信用格局——宽信用系列专题研究之三 2019-03-03 央行创设CBS并非中国版QE——宽信用系列专题研究之二 2019-01-27 穿越黎明前的黑暗：2019年宽信用路在何方？——宽信用系列专题研究之一 2019-01-25 这次有何不一样？——两次债牛比较分析——宏观专题报告 2019-01-16 2019-08-26 宏观经济 敬请参阅最后一页免责声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 坚持“房住不炒”底线不变，完善贷款利率市场化改革 ............................................................................................... 3 2、 坚持“因城施策”原则不变，各省根据当地房地产市场变化确定辖区内个人住房贷款利率下限 ............................ 4 3、 个人住房贷款利率新政对市场的影响 ........................................................................................................................... 4 4、 大类资产观察（2019.08.19-2019.08.25） ..................................................................................................................... 5 4.1、 股票市场 ............................................................................................................................................................... 5 4.2、 债券市场 ............................................................................................................................................................... 5 4.3、 外汇市场 ............................................................................................................................................................... 6 4.4、 房地产市场 ........................................................................................................................................................... 7 4.5、 大宗商品市场 ....................................................................................................................................................... 7 图表目录 图1： LPR利率 ..................................................................................................................................................................... 3 图2： 发达经济体主要资本市场表现 .................................................................................................................................. 5 图3： 新兴经济体主要资本市场表现 .................................................................................................................................. 5 图4： 中债国债到期收益率曲线 .......................................................................................................................................... 6 图5： 美国国债到期收益率曲线 .......................................................................................................................................... 6 图6： 美元指数与人民币汇率 .............................................................................................................................................. 6 图7： 日元、欧元、英镑兑美元汇率 .................................................................................................................................. 6 图8： 30大中城市商品房成交套数和成交面积 ................................................................................................................. 7 图9： 一二三线城市商品房成交分化 .................................................................................................................................. 7 图10： 原油期货价格指数 .................................................................................................................................................... 8 图11： 黄金价格指数 ......