《关于规范商业个人住房贷款中第二套房认定通知》点评：二套房政策属预期内

敬请参阅报告结尾处免责声明 1 维持评级 房地产III T_ReportAbstract 房地产：二套房政策属预期内 《关于规范商业个人住房贷款中第二套房认定通知》点评 报告关键点： & 二套房认定“认房又认贷” ，基本符合预期。 & 首次贷款购房“认房”适用本地原则，便于执行，严厉程度略弱于预期。 & 由于实体经济流动性总体并未急剧收紧，局限于行业性的调控其效果会被冲淡。 报告摘要： 日前，住建部、央行、银监会联合发布《关于规范商业个人住房贷款中第二套房 认定通知》 ，核心内容是二套房认定“认房又认贷” 。以下为简要点评： ÿ 二套房的认定“认房又认贷” ，基本符合市场预期。按照通知的精神，二套房认 定范围从新政前的“认贷不认房”明确扩大到“认贷又认房” 。通知还明确，已 利用贷款购过一套房的认定为二套房。新政前银行一般将“贷过款已还清”视 为首套；新政出台至今，由于二套房认定细则未出，不少银行沿用老办法操作， 或放缓审批进度。另外通知还规定，首次贷款购房的， “认房”以购房所在地房 屋登记信息为准，该细节务实而缓和，提高了可操作性，同时也明显缩小了影 响的范围。 ÿ 各方的博弈可能使影响打折扣。在家庭成员认定方面，实施中上有政策下有对 策。部分银行为了获得收益高、风险低的业务，可能会争揽二套房的贷款业务。 ÿ 局限于行业性的调控其效果将被整体较充裕的流动性冲淡。在流动性尚较为充 裕（尽管目前处在逐步收紧的趋势上）的大环境下，单纯针对行业的调控如按 揭贷款政策的收紧，其效果终究会被冲淡。由于基准利率较低，尽管二套房实 行1.1倍利率，也并非高不可攀。首付成数提高到50%，对于自有资金充裕的人 群，威慑力有限。从草根层面看，不少适合刚性需求的楼盘，如总价较低的， 最近销售状况尚好。有报道称，一些高端楼盘销售也较好。 ÿ 短期冲击难免。 5月份新房成交环比数据大幅下降， 反映了新政带来的短期冲击。 目前政策出台密集期尚未结束，预计成交量低迷的情形还会持续一段时间。 ÿ 维持同步大市-A评级。政策出台密集期尚未结束，市场对行业调控政策何时停 止加码持观望态度，再加上短期内低迷的成交量，这些负面因素均抑制板块反 弹。但随着政策密集期度过，开发商促销，以及市场预期逐步调整，成交量下 半年可能将趋于回升，并可能带来一定投资机会。 行业快报 T_RankI nfo 房地产III 同步大市­A 上次评级 同步大市­A T_ReportDate 报告日期 2010­06­05 12 个月行业表现 T_Graph -30% -13% 5% 23% 40% 06-09 09-09 12-09 03-10 房地产III 沪深300 T_Analyst 研究员 徐胜利 行业分析师 010­66581636 xusl@essence.com.cn 证书编号 S1450209090272 柳世庆 行业分析师 010­66581630 liusq@essence.com.cn 证书编号 S1450209100295 T_RelatedReport 前期研究成果 房地产：韩国物业税经验 2010-06-03 房地产：房产税执行不易，影响亦有限 2010-06-01 房地产行业数据周报(2010年5月31日) 2010-06-01 房地产III 敬请参阅报告结尾处免责申明 2 作者简介 T_AuthorInfo 徐胜利：房地产行业分析师，经济学硕士，十余年房地产及证券行业工作经验，2007 年加盟安信证券研究团队。 柳世庆：房地产行业分析师，北京大学经济学硕士。2007 年加入安信证券，先后从事宏观经济和银行业研究， 并获得“新财富”2008 年宏观经济第四名（小组）和 2009 年银行业第六名（小组）。2010 年开始从事房地产行 业研究。 免责声明 本研究报告由安信证券股份有限公司研究中心撰写,研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业 通行的准则，以合法渠道获得这些信息，尽可能保证可靠、准确和完整，但并不保证报告所述信息的准确性和完整 性。本报告不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或 者暗示。安信证券股份有限公司研究中心将随时补充、更正和修订有关信息，但不保证及时发布。对于本报告所提 供信息所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。本公司及其关联机构可能会持有报告中涉及 公司发行的证券并进行交易，并提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。 本报告版权仅为安信证券股份有限公司研究中心所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、 复制和发布。如引用发布，需注明出处为安信证券研究中心，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 安信证券股份有限公司研究中心对于本免责申明条款具有修改权和最终解释权。 行业评级体系 收益评级： 领先大市 — 未来 6个月的投资收益率领先沪深300指数 10%以上； 同步大市 — 未来 6个月的投资收益率与沪深 300 指数的变动幅度相差­10%至 10%； 落后大市 — 未来 6个月的投资收益率落后沪深300指数 10%以上； 风险评级： A — 正常风险，未来 6 个月投资收益率的波动小于等于沪深 300 指数波动； B — 较高风险，未来6 个月投资收益率的波动大于沪深 300 指数波动； 销售联系人 T_Sales 梁涛 上海联系人 张勤 上海联系人 021­68766067 liangtao@essence.com.cn 021­68763879 zhangqin@essence.com.cn 南方 上海联系人 朱贤 上海联系人 010­59113572 nanfang@essence.com.cn 021­68765293 zhuxian@essence.com.cn 凌洁 上海联系人 黄方禅 上海联系人 021­68765237 lingjie@essence.com.cn 021­68765913 huangfc@essence.com.cn 李昕 北京联系人 马正南 北京联系人 010­59113565 lixin@essence.com.cn 010­59113593 mazn@essence.com.cn 潘冬亮 北京联系人 周蓉 北京联系人 010­59113590 pandl@essence.com.cn 010­59113563 zhourong@essence.com.cn 潘琳 深圳联系人 李国瑞 深圳联系人 0755­82558268 panlin@essence.com.cn 0755­82558084 ligr@essence.com.cn 王远洋 深圳联系人 刘欢 深圳联系人 0755­82558087 wangyy3@essence.com.cn 0755­82558069 liuhuan@essence.com.cn 安信证券研究中心 T_Region 深圳 深圳市福田区深南大道2008号中国凤凰大厦1栋7层 邮编: 518026 上海 上海市浦东新区世纪大道1589号长泰国际金融大厦16层 邮编: 200122 北京 北京市西城区金融大街5号新盛大厦B座19层 邮编: 100034