聚焦深圳，2015年销售将大增

深圳控股（604） 更新报告买入 2015年03月09日 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 盈利摘要 股价表现 年结日：31/12201220132014E2015E2016E收入(百万港元)8,3139,77910,70512,98214,788变动(%)13.6%17.6%9.5%21.3%13.9%净利润(百万港元)2,1562,7382,8453,2293,542核心盈利(百万港元)1,8022,2702,3592,6772,936变动(%)45.3%26.0%3.9%13.5%9.7%每股收益(港元)0.590.590.610.700.76变动(%)38.2%-0.4%3.9%13.5%9.7%市盈率@2.34(倍)4.04.03.93.43.1每股股息(港元)0.180.190.150.170.19息率(%)7.6%8.0%6.4%7.3%8.0%00.511.522.532014/2/172014/3/172014/4/172014/5/172014/6/172014/7/172014/8/172014/9/172014/10/172014/11/172014/12/172015/1/172015/2/17 来源: 公司资料, 第一上海 来源: 彭博 郑嘉梁 +852 2532 1599 Jupiter.zheng@firstshanghai.com.hk 主要数据 行业 房地产 股价 2.34 港元 目标价 3.16 港元 (+35%) 股票代码 604 已发行股本 66.56 亿股 市值 155.57 亿港元 52 周高/低 2.73/2.08 港元 每股资产净值 5.26 港元 主要股东 深业集团 (60.57%) 聚焦深圳，2015 年销售将大增 ¾ 聚焦深圳，加大投资物业投入：深圳控股是深圳国资委旗下的房地产开发平台，目前在全国 14 个城市拥有 1100 万平米的土地储备，其中深圳土地储备 200 万平米，占总面积的 20%及总价值的 50%。公司计划在未来逐渐去化三线城市的项目，将主要精力集中在深圳市场，公司在深圳的土地储备将增加至 400 万平米，并由“开发-销售”的模式向“开发-销售-持有”的模式转型，预计到 2017 年公司将增加 60 万平米左右的优质投资物业，贡献更稳定的租金收入。 ¾ 可售资源丰富，2015 年销售将大增：2014 年公司的合约销售额为 74 亿元，合约销售面积为 63.4 万平米，销售状况不佳的主要原因是房地产市场低迷，公司推出的一些高端产品去化率不高。随着 2014 年年底开始的降息及随后的降准，提升了房地产市场的热度，降低了购房者的成本，预计 2015 年整个房地产市场将回暖。公司的可售货值有 320亿元，其中 2/3 的项目在深圳，即使按 40%的去化率，公司的销售额将会达到 120 亿元， 比 2014 年有大幅提升。 ¾ 探索转型新思路：在发展传统业务的同时，深圳控股也不断整合现有优势资源，探索转型的新思路。一是通过下属子公司深业泰然集团打造产业地产-天安数码城，已经布局全国，是中国第三大的产业园区运营商。另外，公司也开始涉足物流地产和养老地产。 ¾ 财务状况稳定：截止 2014 年中期，公司持有现金约 64.7亿港元，净负债率为 75%，财务状况稳定。公司的平均融资成本为 5.5%，处于行业较低水平。另外，公司的派息比例维持在 30%以上。 ¾ 目标价为 3.16 港元，维持买入评级：源于最新的盈利估算，我们给予其 3.16 港元的目标价，相当于 15 年 3.4 倍的市盈率，相比每股净资产折让 40%，上升空间 35%，维持买入评级。 第一上海证券有限公司 2015 年 03 月 - 1 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 附录1：主要财务报表 财务报表摘要损益表财务分析<百万港元>, 财务年度截至<十二月><百万港元>, 财务年度截至<十二月>201220132014E2015E2016E201220132014E2015E2016E收入8,3139,77910,70512,98214,788增长率 (%)-物业销售6,0147,2057,9259,90711,393收入13.55%17.64%9.47%21.27%13.91%-其他2,2992,5742,7803,0753,395经营利润46.24%43.63%6.22%16.01%11.49%销售成本-5,317-6,177-6,851-8,334-9,538净利润45.33%25.96%3.91%13.49%9.68%毛利2,9963,6023,8544,6485,250每股盈利38.19%-0.44%3.91%13.49%9.68%其他收入7961,6111,7721,9502,145盈利分析 (%)行政费用-981-1,176-1,338-1,623-1,849毛利率36.04%36.83%36.00%35.80%35.50%经营利润2,8114,0374,2884,9745,546经营利润33.81%41.28%40.06%38.32%37.50%利息支出-470-636-826-1,005-1,226净利润率25.94%28.00%26.58%24.87%23.95%联营公司收入8791,0511,1041,2141,335其他 (%)特殊项目21000有效税率30.61%38.92%38.00%38.00%38.00%税前利润3,6925,0775,1905,8096,313派息比率30.39%32.22%24.87%24.87%24.87%税项-1,130-1,976-1,972-2,208-2,399ROE11.05%9.93%9.65%10.09%10.18%少数股东权益-404-373-373-373-373ROA3.96%3.56%3.59%3.76%3.80%净利润2,1562,7382,8453,2293,542流动比率(倍)0.640.450.360.370.37核心利润1,8022,2702,3592,6772,936利息覆盖率(倍)5.986.355.194.954.52派息-664-1,017-708-803-881未分配利润1,4921,7222,1382,4262,661估值PE (x)0.810.880.800.660.58每股盈利 (元)0.5920.5900.6130.6950.763P/B (x)0.000.000.000.000.00每股派息 (元)0.1800.1900.1520.1730.190息率 (%)7.598.026.437.308.00资产负债表现金流量表<百万港元>, 财务年度截至<十二月><百万港元>, 财务年度截至<十二月>201220132014E2015E2016E201220132014E2015E2016E现金及现金等价物6,7346,5346,5367,1917,787经营利润2,8114,0374,2884,9745,546应收账款255416428519592折旧104161189198209存货22,92836,91840,30245,05150,202营运资金变动-2,407-2,453-3,878-4,518-4,837其他流动资产4,6614,9375,1195,3355,562税项-836-793-1,972-2,208-2,399无形资产399323323323323其他-2,538-3,092-447-447-447其他长期资产1,5681,6411,7231,8091,900经营现金流-2,175-1,721-918-1,164-1,161联营公司资产16,69724,15323,51624,55925,677固定资产6302,4142,6982,0191,970资本开支-369-429-419-441-465总资产54,39276,89279,20185,95493,123关联公司投资375167000其他-151252461461461短期贷款8,97412,12213,27014,59316,623投资现金流-146-104119 -5应付账款7031,029268323427其他流动负债2,0587,5317,1077,1077,107公平值变动025000长期贷款13,23612,16813,32015,65317,331债务变动00000递延税项1,6275,1075,1075,1075,107派息-362-276-708-803-881其他固动资产00123其他00000总负债34,88249,31249,71453,95658,326融资现金流3,8981,4968781,8001,762股东权益19,51027,57929,48831,99834,797现金变动1,577-2352655597少数股东权益1,9622,2422,4282,8013,174汇兑变动6035000合计54,39276,89279,20185,95493,123初期现金5,0986,7346,5346,5367,191末期现金6,7346,5346,5367,1917,787净负债率79.33%64.38%68.01%72.05%75.20%调整每股净资产(元)5.365.946.356.897.49现金及现金等价物6,7346,5346,5367,1917,787 资料来源：公司资料、第一上海预测 第一上海证券有限公司 2015 年 03 月 - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号 永安集团大厦19楼 电话: (852) 2522-2101 传真: (852) 2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制并只作私人一般阅览。未经第一上海书面批准，不得复印、节录，也不得以任何方式引用、转载或传送本报告之任何内容。本报告所载的内容、资料、数据、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的邀请或要约或构成对任何人的投资建议。阁下不应依赖本报告中的任何内容作出任何投资决定。本报告的内容并未有考虑到个别的投资者的投资取向、财务情况或任何特别需要。阁下应根据本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素作出本身的投资决策。 本报告所载资料来自第一上海认为可靠的来源取得，但第一上海不能保证其准确、正确或完整，而第一上海或其关连人仕不会对因使用/参考本报告的任何内容或资料而引致的任何损失而负上任何责任。第一上海或其关连人仕可能会因应不同的假设或因素发出其它与本报告不一致或有不同结论的报告或评论或投资决策。本报告所载内容如有任何更改，第一上海不作另行通知。第一上海或其关连人仕可能会持有本报告内所提及到的证券或投资项目，或提供有关该证券或投资项目的证券服务。 在若干国家或司法管辖区，分发、发行或使用本报告可能会抵触当地法律、规定或其他注册/发牌的规例。本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用。 ©2015第一上海证券有限公司 版权所有。保留一切权利。