购买：2015财年业绩在线

Flashnote图房地产股权–香港购买目标价（港元）160.00股价（港币）99.20上升/下降（％）61.3性能1M3M1200万绝对值（％）-14.5-20.8-15.9相对^（％）-5.2-4.5-6.1索引^恒生指数RIC0016.HK彭博16香港市值（美元）36,826市值（港元）285,369企业价值（港元）285,155自由流通量（％）512015年9月10日黄文**，CFA分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6571re国强*分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6629Ganesh Siva *班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证报告的发布者：香港和上海银行股份有限公司免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读新鸿基地产（16HK）购买：2015财年业绩在线 2015财年基本盈利同比下降7％，原因是房地产销售下降，但符合预期 2015财年香港合约销售强劲，达到320亿港元，超出目标28％ 我们给予买入评级，目标价160港元2015财年在线结果。新鸿基地产公布2015财年基本盈利为198.25亿港元，同比下降7％，与我们及市场普遍预期的195.46亿港元和199.09亿港元基本一致。同比下降是由于已确认的房地产销售利润下降。新地宣布派发终期股息每股2.4港元，令全年股息每股派息3.35港元，按年持平，与我们及市场普遍预期相符。 2015财年每股派息意味着47％的派息率，而2014财年为42％。2015财年香港合约销售远超目标。新鸿基地产公布其15财年的合约销售额超过375亿港币，其中香港实现了约320亿港币，远远超过了2015财年250亿港币的目标，弥补了中国合约销售的短暂跌幅（实现了58亿港币，而目标为70亿港币）。 2015财年已确认的物业销售收入（包括联营公司）同比下降40％至217.04亿港元，主要反映了W50（办公项目），一号海港广场，十二峰，天玺，一峰和香港多维尔等项目的贡献。 ，以及广州的Forest Hills 1A期，上海Arch 1期和广州的Top Plaza（办公室）。由于香港的写字楼和豪华住宅项目贡献了较高的利润率，发展利润率从2015财年第一季度的24％和2014财年的29％改善至2015财年的34％。强劲的租金增长和资产负债表。由于租金调升积极且稳定，2015财年的总租金收入（包括联营公司）同比增长6％，同比增长4％，达到港币196.81亿元占用率为95％（2015年上半年为c95％）。 2015财年，中国总租金占总租金的17％（同比）。 2015财年的租金利润率为78％，略高于2015财年1HFY和2014财年的77％。在资产负债表方面，账面资产净值环比增长2％，由2014年底的153港元和2014年6月的152港元增至157港元，反映出我们对综合投资物业的估值重估环比增长1％。新地的资产负债率从2014年底的13.8％和2014年6月的15.7％增至2015年6月的11.2％。我们给予买入评级，目标价为160港币。我们的公平价值目标价为160港元，是基于其208港元的资产净值估计折让23％的资产净值（比平均水平低0.5 SD）。我们相信，鉴于稳健的主要销售记录，优质和不断增长的租金组合以及审慎的资本管理，新鸿基地产在应对行业不利因素方面处于有利位置。潜在的催化剂包括可持续的主要销售势头。主要的下行风险包括：首次发布推迟，房地产销售均价低于预期和/或香港商业上限利率上升。 abc新鸿基地产（16HK）房地产2015年9月10日2新地：2015财年业绩对比表年底截至6月30日2014财年2015财年-2015财年差异百分比备注物业发展33,60717,676-47%21,305-17%香港26,46311,067-58%主要从W50，十二海港广场预订峰，库利南，一号山和多维尔中国7,1446,609-7%主要从森林山1A和1B期预订上海拱门一期和皇家公园1B期物业投资14,97716,0537%15,7202%香港12,01512,9107%中国2,9623,1436%饭店3,9304,1365%4,191-1%电讯13,24418,65941%17,4997%其他业务9,34210,25910%9,8095%周转75,10066,783-11%68,524-3%物业销售9,6796,118-37%8,051-24%香港7,3314,446-39%中国2,3481,672-29%租金收入11,41312,4319%12,2412%积极的租金调整和新租赁的较高租金香港9,2159,9758%中国2,1982,45612%酒店营业收入1,0261,0583%1,227-14%电讯7891,25159%1,256 0％手机销售和增长带来的更高利润贡献移动服务收入其他业务2,4322,6388%2,4528%毛利润（LAT前）25,33923,496-7%25,227-7%其他收益1,009594-41%1,019-42%行政费用(1,366)(1,312)-4%(1,246)5%营业利润24,98222,778-9%23,721-4%投资物业的公允价值变动12,13110,987-9%不适用投资财产的公允价值变动净额（相关）2,4882,174-13%不适用利息收入2582653%273-3%财务费用(2,308)(2,445)6%(2,383)3%净利息收入(2,050)(2,180)6%(2,110)3%联合及共同控制公司（税后）物业销售8321,21446%租金收入2,8592,9212%酒店营业收入2262354%电讯aaa其他业务29538029%其他(1,233)(1,374)11%应占联营公司和JCE的业绩2,9793,37613%2,78221%除税前溢利40,53037,135-8%24,39352%所得税(6,195)(4,771)-23%(4,205)13%当期税(4,174)(3,703)(3,566)4%递延税(2,021)(1,068)(639)67%少数群体利益(815)(1,282)57%(642)100%净利润（扣除土地增值税后）33,52031,082-7%19,54659%核心利润21,41519,825-7%19,5461%加权平均股数（百万）2,6932,8044%2,7512%每股收益（港币）12.4511.09-11%7.1156%核心每股收益（港币）7.957.07-11%7.110%DPS（港元）3.353.350%3.350%派息42%47%47%资料来源：公司数据，汇丰银行估算 abc新鸿基地产（16HK）房地产2015年9月10日3新鸿基地产：估计资产净值细目细节（港元）港币/分享占总资产的百分比香港发展物业120,20741.819%香港投资物业办公室/零售305,423106.247%住宅22,3617.83%其他26,0089.04%中国-开发物业31,90711.15%中国-投资物业办公室/零售89,46031.114%住宅3,3381.21%饭店29,36710.24%基础设施投资2,0520.70%按市值列出的子公司和联营公司17,1566.03%资产净值647,278225.2100%净债务(57,333)(19.9)中国房地产杰出的土地增值税(2,540)(0.9)美东时间。资产净值587,404204.3农田8630.3美东时间。包括农田在内的资产净值588,267204.6发行认股权证后稀释的资产净值208.0资料来源：汇丰银行估算 abc新鸿基地产（16HK）房地产2015年9月10日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Perveen Wong和Derek Kwong重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格的变化或估计）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的权益成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益必须超过要求收益至少5个百分点，该潜在收益等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。随后的12个月（对于被分类为“挥发性”的股票，则为10个百分点）。对于归类为“减持”的股票，预计该股票在接下来的12个月中表现将低于其要求的回报至少5个百分点（对于归类为“易失” *的股票则为10个百分点）。这些波段之间的股票被分类为“中性”。*如果一只股票的历史波动率超过40％，该股票上市不到12个月（除非该股票在波动率较低的行业或行业中）或分析师预计会大幅波动，则将其归类为波动性股票。但是，我们认为没有波动的股票实际上也可能以这种方式表现。历史波动率定义为过去365天每日平均移动波动率的平均值。但是，为了避免误导频繁的评级变化，波动率必须在任一方向上超出40％基准2.5个百分点，才能改变股票的状态。 abc新鸿基地产（16HK）房地产2015年9月10日5长期投资机会的评级分布截至2015年9月10日，发布的所有评分的分布情况如下：购买45%（其中30％由投资银行服务提供）保持41%（其中28％提供了投资银行服务）卖14%（其中17％提供了投资银行服务）为了进行上述分配，在从先前评级模型转换为当前评级模型的过程中，将使用以下映射结构：在我们先前的模型下，超重=买入，中性=持有，减持=卖出；在我们当前的模型下，买入=买入，持有=持有和减少=卖出。有关两种模型下的评级定义，请参阅上面的“股票评级和财务分析基础”。股价和评级变化为长期投资机会推荐和价格目标记录从至日期超重购买2015年4月30日目标价值日期价格1122.002012年9月13日价格2140.002012年10月19日价格3146.002013年2月28日价格4145.002013年9月13日价格5120.002014年1月27日价钱6117.002014年4月2日价钱7134.002014年9月9日价钱8135.002015年3月1日价格9143.502015年4月30日价钱10160.002015年6月9日资料来源：汇丰银行汇丰银行及分析师披露披露清单公司代号近期价格价格日期披露新鸿基性质0016.H