购买：2015财年在线结果

Flashnote图房地产股权–香港购买目标价（港元）16.00股价（港币）10.76上升/下降（％）48.7性能1M3M1200万绝对值（％）-13.1-22.9-22.8相对^（％）2.01.7-9.6索引^恒生指数RIC0083.HK彭博83 HK市值（美元）8,445市值（港元）65,466企业价值（港元）30695自由流通量（％）462015年8月26日黄柏文*，CFA分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6571re国强*分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6629Ganesh Siva *班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证报告的发布者：香港和上海银行股份有限公司免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读信和置业（83 HK）购买：2015财年在线结果 由于房地产销售和租金的增长，2015财年基本利润同比增长6％ 在不确定的宏观环境中处于有利地位，资产负债表强劲（净现金137亿港元） 我们给予买入评级，目标价16.0港元2015财年收入同比增长6％。信和置地2015财年基本盈利为53.01亿港元（不包括重估收益，但包括出售收益），同比增长6％，基本符合我们和市场普遍预期的52.75亿港元和51.56亿港元的预期。同比增长是由较高的物业销售贡献和净租金推动的，但部分被酒店较低的贡献所抵消。信和置业宣布末期每股派息0.38港元，使2015财年的每股派息达到0.50港元，同比持平，与我们和市场普遍预期相符。 2015财年每股派息意味着57％的派息比率（2014财年为59％）和4.6％的股息收益率，是我们涵盖的香港房地产中最高的之一。强劲的住宅销售和强劲的租金增长。物业销售总额（包括联营公司）同比增长397％，至230.99亿港元，主要来自湾仔大道第一和第二期，白石角美菲湾一期和二期，观塘Park Metropolitan，Park Ivy的贡献。在香港大屿山大角咀和植物园。根据我们的估计，2015财年报告的房地产销售利润率为14％，而2014财年为40％。租金收入（包括联营公司）的收入同比增长6％，为36.69亿港元，这主要得益于积极的改建和出租率的提高（2015财年为98％，而2014财年为97％）。 2015财年的租金利润率为88％，2015财年1HFY和2014财年为88％。资产负债表非常强劲，拥有净现金137亿港元。信和置地的财务状况仍然十分稳健，截至2015年6月，其净现金状况进一步增强，从2014年底的93.16亿港元和2014年6月的63.72亿港元增至136.58亿港元。账面资产净值同比增长4％从2014年底的18.7港元增加到2015年6月的19.5港元。我们给予买入评级和16.0港元的公允价值目标价。我们的公允价值目标价（不变）是基于相对于每股净资产值23.4港币的33％折让（或比历史平均水平低0.5个标准差）。我们认为，在不确定的宏观环境以及潜在的行业不利因素的影响下，信和置业处于有利地位，例如考虑到净现金状况和稳定的经常性收入来源，从加息中受益。我们认为，将需要更多的初级发射和/或土地收购以进一步缩小资产净值折让。关键的下行风险包括信和置业的项目销售慢于预期和/或平均售价低于预期。 abc信和置业（83 HK）房地产2015年8月26日2资产净值百分比+1 SD财务与估值：信和置业购买财务报表损益摘要（港币百万元）06 / 2014a 06 / 2015e 06 / 2016e 06 / 2017e信诺：资产净值明细市场价值（港元）港元/股占总数的百分比资产资产总额136,929 144,745 150,294 157,509比率，增长和每股分析303024241818121266001月7日至3月8日5月至9月9日至10月11日至11月12日至14年1月14日信和置业价钱相对恒指资料来源：汤森路透数据流，汇丰银行注：价格于2015年8月26日收盘。物业销售收入2,74119,6426,90710,186物业投资及其他收益4,7105,0865,7385,985开发属性：销售成本(2,848)(19,213)(7,254)(9,727)办公室/零售5370.10%毛利4,6035,5145,3916,444住宅39,5036.528%SG＆A(665)(732)(699)(717)投资物业其他收入和收益1,323000办公室/零售85,29114.161%营业利润/息税前利润5,2614,7824,6925,728住宅9,1741.57%净利息费用135185230360酒店物业4,4650.73%Asso和JCE的1,6381,2111,9861,025净债务（不包括限制性现金）2,5180.4重估收益3,290000中国杰出的土地增值税属性(90)(0.0)PBT10,3246,1786,9097,112美东时间。资产净值141,399 23.4税收(1,281)(795)(836)(1,021)资料来源：汇丰银行估算少数权益(122)(108)(246)(246)净利8,9215,2755,8265,846资产净值折扣/溢价图表核心利润现金流量摘要（港币百万元）5,0225,2755,8265,84660%经营现金流量2,1833686,0873,07440%资本支出(401)(235)(505)(1,054)20%其他投资活动5,375(1,351)187187其他融资活动4726566680%现金净变化2,3711,1973,5881,444-20%期初现金期末现金11,62013,99913,99915,19615,19618,78418,78420,228-40%-60%资产负债表摘要（港币百万元）股东资金111,665115,402121,228127,074-80%030405060708101112131415长期负债7,92010,2767,8366,383少数群体利益1,2841,3921,6391,885递延项目1,7141,7481,7831,819均值-1 SD已用总资本125,830132,132135,864140,606资料来源：汇丰银行估算固定资产58,30258,36258,67059,531其他资产31,88033,09135,07736,102价格相对当前资产46,74753,29356,54761,875年到06 / 2014a06 / 2015e06 / 2016e06 / 2017e同比变化收入-5%232%-49%28%PBT-17%-40%12%3%报告的每股收益-24%-41%10%0%汇丰每股收益-24%5%10%0%比例（％）ROIC例外3%4%4%4%ROAE例外4%5%5%5%ROAA例外3%4%4%4%营业利润率76%21%41%39%核心利润率53%21%46%36%特殊情况下的利息保障（x）22.517.019.424.7净债务（现金）/权益-5%-4%-8%-9%每股数据（港币）报告的每股收益1.470.870.960.96汇丰每股收益0.830.870.960.96DPS0.500.500.500.50 abc信和置业（83 HK）房地产2015年8月26日3估值与风险我们对该股维持买入评级，公允价值目标价为16港元，较我们对每股净资产值23.4港元的预测折让33％（不变）。我们的目标折让基于低于历史平均值的0.5个标准偏差。关键的下行风险：信和置业的项目销售慢于预期和/或平均售价低于预期。损益表截至6月30日2014财年2015财年y-y％汇丰银行2015财年差异％物业销售1,4042,54681%2,30011%租金收入2,3932,4864%2,508-1%酒店营业收入363351-3%387-9%物业管理及其他322299-7%320-6%毛利4,4825,68327%5,5143%其他的收入8973-18%0a行政费用(706)(737)4%(732)1%营业利润3,8655,01930%4,7825%非经常性项目知识产权的公允价值收益3,2903,225-2%0a其他收益（出售/交易证券价值）1,39650-96%0a财务收入36850437%44713%财务费用(233)(206)-11%(262)-21%财务费用净额135298120%18561%应占联营公司业绩1,6382,03024%1,21168%除税前溢利10,32510,6213%6,17872%所得税(1,281)(1,146)-11%(795)44%少数群体利益(122)(103)-15%(108)-5%净利8,9229,3725%5,27578%核心利润（不包括IP重估）5,0225,3016%5,2751%加权平均股数（m）5,9756,0496,064每股收益（港币）1.491.55a0.8778%核心每股收益（港币）0.840.884%0.871%总DPS（港元）0.500.500%0.500%资料来源：公司数据，汇丰银行 abc信和置业（83 HK）房地产2015年8月26日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Perveen Wong和Derek Kwong重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格的变化或估计）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的权益成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益必须超过要求收益至少5个百分点，该潜在收益等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。随后的12个月（对于被分类为“挥发性”的股票，则为10个百分点）。对于归类为“减持”的股票，预计该股票在接下来的12个月中表现将低于其要求的回报至少5个百分点（对于归类为“易失” *的股票则为10个百分点）。这些波段之间的股票被分类为“中性”。*如果一只股票的历史波动率超过40％，如果该股票上市不到12个月（除非它在波动率较低的行业或行业中），或者如果分析师预期大幅波动，则将其归类为波动性股票。但是，我们认为没有波动的股票实际上也可能以这种方式表现。历史波动率定义为过去365天每日平均移动波动率的平