购买：2015财年基本在线

闪光提示2016年1月28日基本上符合我们预期的2015财年盈利，但较低的同比DPS只是一个小的负面惊喜中国零售业务表现不一，上海购物中心和皇宫66的租金和销售趋势更好维持「买入」评级，目标价30港元2015财年的收益大体上符合预期，但每股派息不大令人意外。恒隆地产（HLP）公布2015财年基本盈利43.87亿港元，同比下降56％，主要是由于房地产销售贡献减少。 2015财年基本盈利基本符合我们的估计45.53亿港元，但较市场预期低19％。 HLP宣布末期每股派息0.58港元，使全年派息由2014财年的0.76港元下降至0.75港元。 2015财年每股派息意味着77％的派息（2014财年为34％）。 HLP公布2H15的投资物业重估收益为2.04亿港元（其中香港资产收益5.63亿港元，抵消了中国资产3.59亿港元的亏损）。截至2015年底，BVPS同比下降3％至28.7港币，而HLP截至2015年底报告净负债率为1％（相对于2015年6月的净现金状况）。同比租金较高，但房屋销售下降。租金收入总额按年增长7％，为港币77.51亿元。中国租金同比增长7％，但环比下降2％。 2015财年，中国国内两个上海购物中心的租金同比增长6％，而上海以外的购物中心的租金同比增长6％，但中国的租金利润率仍处于65％的压力下 目标价（港元）上一个目标（港币）30.0030.00分享价格（港元）上/下14.5+106.9%（截至2016年1月28日）市场数据市值（港元）65,209市值（美元）8,366BBG101香港3m ADTV（美元）9.38RIC0101.HK金融与比率（HKD）年到12 / 2014a12 / 2015a12 / 2016e12 / 2017e汇丰每股收益2.240.981.281.32汇丰EPS（上）--1.281.32变化（％）--00PE（x）6.414.811.210.9股息收益率（％）5.25.25.25.252-周价格（港元）32 .0022 .0012 .002015财年（相比2015年上半年为69％，2014财年为72％）。由于积极的租金调升和资产增加计划，香港租金同比增长8％，同比增长4％。整体净租金利润率为74％（2015年上半年和2014财年为77％）。物业销售利润录得8.44亿港元，同比下降89％，反映出预订了63个单位和一些停车位的销售，而2014财年则为412个单位。物业销售利润率为71％（2015年上半年为75％，2014财年为76％）。中国的零售趋势混合。HLP在2015财年在上海的两个购物中心实现了适度的零售销售增长，在沉阳的Palace 66同比增长了2％。另一方面，济南Parc 66，沉阳Forum 66和无锡Center 66的零售额同比下降2-3％。维持买入评级，目标价为30港元。我们的目标价为30港元，是基于其每股资产净值估计36港元有18％的资产净值折让（或比历史平均水平低0.5个标准差）。我们预计，尽管HLP的租金增长应受到活跃的租户组合管理和新项目竣工的支持，但短期内中国高端零售销售低迷将持续给我们带来不利影响。话虽如此，我们认为有必要改善HLP在中国的高端零售商场的经营环境，以作为缩小该股60％资产净值折让的催化剂。关键的下行风险包括项目完成中的任何延迟和/或比预期慢的项目投资回收期。一月152016年7月15日至1月16日价格：30 .00高：26. 30低：14.1 4电流：14.5 0资料来源：汤森路透IBES，汇丰银行估计Perveen Wong *，CFA分析师香港上海汇丰银行有限公司perveenwong@hsbc.com.hk+852 2996 6571re（Derek Kwong）*分析师香港上海汇丰银行有限公司derekkwong@hsbc.com.hk+852 2996 6629Ganesh Siva *助理班加罗尔*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司通过以下网址查看汇丰银行全球研究部：https：//www.research.hsbc.com香港股本房地产恒隆地产（101 HK）购买：2015财年基本在线买进自由浮动46% abc股本 房地产2016年1月28日22015财年业绩对比表（港元）2014年2015年-汇丰2015e区别租金收入7,2167,7517%7,7830%香港3,3003,5578%3,5231%中国3,9164,1947%4,260-2%物业发展9,8141,197-88%1,387-14%周转17,0308,948-47%9,171-2%租金收入5,5895,7042%5,801-2%物业发展7,419844-89%981-14%处置投资物业3692200%0不适用利息收入9241,11921%1,0754%基本开销(644)(655)2%(676)-3%其他(5)(84)1580%0不适用营业利润13,2866,997-47%7,181-3%财务费用(671)(1,041)55%(1,018)2%重估盈余1,705631-63%0不适用合伙人75750%5146%除税前溢利14,3956,662-54%6,2157%税收(2,242)(1,117)-50%1,206)-7%少数权益(449)(453)1%(455)0%报告净利润11,7045,092-56%4,55312%知识产权公允价值变动(1,705)(631)-63%0不适用递延税28(67)-339%0不适用JCE知识产权的公允价值变动(25)(16)-36%0不适用非控制性权益209-55%0不适用基本净利润10,0224,387-56%4,553-4%基本溢利（不包括出售收益）10,0194,328-57%4,553-5%每股收益（港币）2.611.13-57%1.0212%基本每股收益（港元）2.240.98-56%1.02-4%DPS（港元）0.760.75-1%0.76-1%资料来源：公司数据，汇丰银行估算 abc股本 房地产2016年1月28日3披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Perveen Wong和Derek Kwong重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或估计的变化）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益必须超过要求收益至少5个百分点，该潜在收益等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。随后的12个月（对于被分类为“挥发性”的股票，则为10个百分点）。对于归类为“减持”的股票，预计该股票在接下来的12个月中表现将低于其要求的回报至少5个百分点（对于归类为“易失” *的股票则为10个百分点）。这些波段之间的股票被分类为“中性”。*如果一只股票的历史波动率超过40％，该股票上市不到12个月（除非该股票在波动率较低的行业或行业中）或分析师预计会大幅波动，则将其归类为波动性股票。但是，我们认为没有波动的股票实际上也可能以这种方式表现。历史波动率定义为过去365天每日平均移动波动率的平均值。但是，为了避免误导频繁的评级变化，波动率必须在任一方向上超出40％基准2.5个百分点，才能改变股票的状态。长期投资机会的评级分布截至2016年1月28日，已发布的所有评级的分布如下：购买47%（其中30％由投资银行服务提供）保持39%（其中28％提供了投资银行服务）卖14%（其中17％提供了投资银行服务） abc股本 房地产2016年1月28日4为了进行上述分配，在从先前评级模型转换为当前评级模型的过程中，使用以下映射结构：在我们先前的模型下，超重=购买，中性=持有，减持=卖出；在我们当前的模型下，买入=买入，持有=持有和减少=卖出。有关两种模型下的评级定义，请参阅上面的“股票评级和财务分析基础”。股价和评级变化为长期投资机会恒隆地产（0101.HK）股价表现港元vs汇丰银行评级历史383328231813评级和目标价格历史记录从至今超重中性2014年1月27日中立2015年4月30日暂停购买2015年6月9日目标价值日期价格1 32.50 2013年1月31日价格2 31.00 2013年7月31日价格3 30.00 2013年12月17日价格4 25.00 2014年1月27日价格5 23.50 2015年1月22日价格6 26.00 2015年4月30日价格7 31.00 2015年6月9日价格8 30.00 2015年7月31日资料来源：汇丰银行资料来源：汇丰银行汇丰银行及分析师披露披露清单公司股票代码最近的价格价格日期披露恒隆地产0101.HK 14.34 2016年1月27日6、7资料来源：汇丰银行1 汇丰银行在过去12个月内曾管理或共同管理该公司的证券公开发行。2 汇丰银行希望在未来3个月内从该公司获得或打算就其投资银行服务寻求赔偿。3 在本报告发布之时，汇丰证券（美国）有限公司是该公司发行的证券的做市商。4 截至2015年12月31日，汇丰银行实益拥有该公司一类普通股证券的1％或以上。5 截至2015年11月30日，该公司是汇丰银行的客户，或在过去的12个月内曾是汇丰银行的投资银行服务客户和/或已向其支付赔偿。6 截至2015年11月30日，该公司是汇丰银行的客户，或者在过去12个月内曾是汇丰银行的非投资银行证券相关服务的客户和/或已向其支付赔偿。7 截至2015年11月30日，该公司是汇丰银行的客户，或者在过去的12个月内曾是汇丰银行非证券服务的客户和/或向其支付了赔偿。8 在过去的12个月中，一名研究分析师从该公司获得了补偿。9 覆盖面分析师或他或她的家庭成员对该公司的证券具有财务权益，如下所述。10 一名负责任的分析员或其家庭成员是该公司的高级管理人员，董事或监事会成员，如下所述。11 在本报告发布之时，汇丰是该公司发行的证券和/或与该公司有关的证券的非美国做市商。1月11日1月12日13年1月1月14日15年1月16年1月 abc股本 房地产2016年1月28日5汇丰及其附属机构将不时以委托人或代理人的身份向客户买卖HSBC Research所涵盖公司的证