评7月房价数据：房价继续回暖，城市间分化加剧

2015年8月18日 敬请参阅最后一页特别声明 - 1 - 证券研究报告 中国经济 房价继续回暖，城市间分化加剧——评7月房价数据 数据点评 7月70城市房价环比涨幅微幅回落，但依然处于上升通道中。根据统计局公布的70大中城市房价数据，7月新房房价环比下跌城市数从上个月的33个进一步减少至29个，上涨的城市从27个增加为31个（图1）。同时，70城市房价平均水平微幅回落，但依然处于回暖通道中。我们估算的新房房价月环比从6月上涨0.16%略降至7月的0.15%（图2）。而各城市间分化加剧，从70个城市房价环比涨幅的分布来看，7月新房房价环比下跌超过0.5%的城市比例也由前月0%增加值至7.1%（图3）。同月，二手房房价上涨城市数由前月的42个减少至39个，环比下降城市数由20个减少至18个。我们估算的二手房房价平均月环比涨幅由上月的0.33%小幅放缓至0.28%（图4）。 一线城市房价继续大幅上涨。7月一线城市新房房价环比涨幅由上月的2.97%微幅放缓至2.52%，但已经连续三个月超过2013年上半年2.5%的峰值。其中深圳新房价格环比继续大幅上涨6.2%，增速随有所放缓，但依然保持高位，引领一线城市房价涨幅。北京房价环比涨幅由6月的1.3%微降至7月的1.1%，上海环比涨幅由6月2.0%回落至7月1.6%，广州由前月1.5%下降至7月的1.2%。一线城市二手房价格环比涨幅小幅放缓0.35个百分点至2.7%，但依然保持较高水平，继续高于2013年上半年2.4%的峰值。北京、上海二手房房价环比增速继续由上月的2.3%和1.2%扩大至2.6%和1.6%，而深圳、广州二手房房价环比增速小幅收窄，但依然保持较高水平，涨幅分别由前月的6.9%和1.8%收窄至5.3%和1.3%。 二三线城市房价维持平稳。二三线城市新房房价总体维持平稳。7月二线城市新房价格环比涨幅略有扩大，由上月的0.15%增加至0.18%，三线城市新房价格环比跌幅稳定在0.17%水平（图5）。二手房方面，二三线城市环比涨幅小幅回落。二线城市二手房房价环比涨幅由上月的0.34%收窄至0.27%，三线城市环比跌幅持平于0.01%水平（图6）。 地产销售回暖继续推动房价上行。随着宽松货币政策的效果逐渐显现，房地产需求出现持续回暖趋势。7月房地产销售面积单月同比增速由上月16.0%扩大至18.9%。从高频数据看，房地产销售增速随有所放缓，但依然保持高位。需求回升将继续对房地产价格形成有效支撑。 未来房地产企业融资或将持续放松，引导金融体系过量流动性进入实体经济。7月70城市房价数据显示房价继续回暖，新房房价持续回升。与此同时，7月高频数据显示地产销售随有所放缓，但依然维持高位。房价在宽松政策和需求回暖推动下将继续企稳回升。然而受制于信贷投放渠道不畅，地产投资依然面临到位资金不足困境，需求回暖下投资回升并不强劲，7月房地产投资到位资金同比增速放缓3.7个百分点至2.8%，其中贷款同比更是由上月上涨9.2%转为下跌7.4%。资金来源不足带动投资下行，7月房地产投资放缓0.5个百分点值2.9%。未来宽松政策将继续加码，将注重于引导金融体系过量流动性进入实体经济，房地产企业融资等政策将继续放松，缓解房地产投资资金来源不足困境，推动房地产投资企稳回升，发挥重要稳增长作用。而股市行情进入震荡阶段将推动之前流入股市资金回流实体经济，推动房价和房地产投资持续回升。■ 联系人： 杨业伟 010-58452024 yangyewei@ebscn.com 分析师: 徐高 010-58452002 gaoxu@ebscn.com 执业证书编号： S0930512080004 袁悦对本报告亦有贡献 yuanyue@ebscn.com 010-58452070 关注光大宏观 把握经济脉搏 2015-8-18 宏观快评 敬请参阅最后一页特别声明 - 2 - 证券研究报告 图 1. 7月新房房价环比上升和下降城市个数 图 2. 7月新房和二手房房价环比略有放缓 资料来源：CEIC 资料来源：CEIC 图 3. 70城市新房房价涨幅分布情况 图 4. 7月二手房房价环比上升和下降城市个数 资料来源：CEIC 资料来源：CEIC 图 5. 一、二、三线城市新房房价环比变化率 图 6. 一、二、三线城市二手房房价环比变化率 资料来源：CEIC 资料来源：CEIC 0102030405060708020112012201320142015新房房价环比上升新房房价环比持平新房房价环比下降城市数目（个）-1.5-1-0.500.511.520112012201320142015新房房价平均涨幅二手房房价平均涨幅环比%-20246810121416-1.5-1-0.500.511.5新房房价月环比涨幅（%）2015年7月2015年6月70城市中的占比（%）0102030405060708020112012201320142015二手房房价环比上升二手房房价环比持平二手房房价环比下降城市数目（个）-1.5-1-0.500.511.522.533.520112012201320142015一线城市二线城市三线城市新房房价变化率（%，月环比）-2-101234520112012201320142015一线城市二线城市三线城市二手房房价变化率（%，月环比） 2015-8-18 宏观快评 敬请参阅最后一页特别声明 - 3 - 证券研究报告 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 分析师介绍 徐高，光大证券首席经济学家。加入光大证券前，他曾任瑞银证券高级经济学家、世界银行经济学家、国际货币基金组织兼职经济学家及研究助理等职。徐高目前还是中国首席经济学家论坛理事，并曾获得 2012年“远见杯”中国经济月度预测比赛第三名。徐高拥有北京大学颁发的经济学博士学位，以及西南交通大学颁发的工学硕士、学士学位。 行业及公司评级体系 买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级—因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 市场基准指数为沪深300指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 2015-8-18 宏观快评 敬请参阅最后一页特别声明 - 4 - 证券研究报告 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。公司经营业务许可证编号：z22831000。 公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本证券研究报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅供本公司的客户使用。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资、法律、会计或税务方面的最终操作建议，本公司不就任何人依据报告中的内容而最终操作建议作出任何形式的保证和承诺。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一参考因素。 在任何情况下，本报告中的信息或所表达的建议并不构成对任何投资人的投资建议，本公司及其附属机构（包括光大证券研究所）不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。 本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理部和投资业务部可能会作出与本报告的推荐不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在作出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 本报告的版权仅归本公司所有，任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表、篡改或者引用。 光大证券股份有限公司销售交易团队 上海市新闸路1508号静安国际广场3楼 邮编200040 总机：021-22169999 传真：021-22169114、22169134 销售交易部 姓名 办公电话 手机 电子邮件 上海 严非 021-22169086 13611990668 yanfei@ebscn.com 周薇薇 021-22169087 18621181721 zhouww1@ebscn.com