评12月房价数据：房价再度加速上涨，城市间分化加剧

2016年1月18日 敬请参阅最后一页特别声明 - 1 - 证券研究报告 中国经济 房价再度加速上涨，城市间分化加剧——评12月房价数据 数据点评 12月70城市房价环比增速回升。根据统计局公布的70大中城市房价数据，12月新房房价环比下跌城市数从上个月的27个减少至26个，上涨城市数从33个增加为39个（图1）。同时，70城市房价平均水平涨幅再次回升，我们估算的新房房价月环比从11月上涨0.19%扩大至12月的0.20%（图2）。而各城市间分化持续，从70个城市房价环比涨幅的分布来看，12月新房房价环比下跌超过0.5%的城市比例由前月的零提高至2.9%（图3）。同月，二手房房价上涨城市数由前月的40个减少至37个，环比下降城市数由16个提高至24个。我们估算的二手房房价平均月环比涨幅由上月的0.20%微幅放缓至0.19%（图4）。 一线城市房价涨幅扩大，环比继续处于领涨地位。12月一线城市新房房价环比涨幅由上月的1.47%扩大至1.55%，环比涨幅连续两个月扩大。其中深圳新房价格环比上涨3.2%，增速较上月扩大0.3个百分点，继续引领一线城市房价涨幅。上海房价环比涨幅较上月上升0.3个百分点至1.9%，广州环比涨幅由11月0.6%提高至12月0.7%，而北京由前月0.8%下降至12月的0.4%。一线城市二手房价格环比涨幅也提高0.55个百分点至1.80%，继续保持较高增速。北京、上海、广州、深圳二手房房价环比增速普遍提高，涨幅分别由前月的1.4%、1.0%、0.7%和1.9%上升至1.7%、1.2%、1.0%和3.3%。 二线城市微幅上涨，三线城市继续下跌。新房方面，二线城市新房价格涨幅略有回升，三线城市房价继续下跌。12月二线城市新房价格环比涨幅扩大0.09个百分点至0.31%，三线城市新房价格环比跌幅由上月的0.02%扩大至0.09%（图5）。二手房方面，二线城市二手房房价环比增速小幅放缓0.05个百分点至0.20%，三线城市环比由升转跌，由上月上涨0.01%转为微幅下跌0.02%（图6）。 房地产销售持续回暖推动房价上行，高库存压力抑制三四线城市房价。随着降息、降低首付比例、公积金政策调整等房地产优惠政策陆续出台，房地产需求持续回暖。30个大中城市房地产销售面积同比增速继续保持10%左右。销售回暖带动房价环比涨幅扩大，继续对房地产价格形成有效支撑。然而三四线城市高库存压力继续对房价形成抑制，城市间房价分化将持续。 宽松政策加码将继续推动需求回升，一线城市房价将继续攀升。12月70城市房价数据显示房价涨幅继续扩大，宽松政策下房地产需求继续回暖，将推动房价持续回升。此前决策层对房地产市场的密集表态显示其对楼市关注度明显提升，中央经济工作会议将房地产去库存定位供给侧改革五大重要任务之一，未来将继续刺激需求消化库存。同时，利率下降、首付比例降低、以及公积金优惠等政策将继续推升购房需求。供需较为紧张的一线城市房价将持续攀升，而库存压力较高的三四线城市将继续调整，城市间分化持续。需求回暖将带动房地产投资意愿回升，而宽松的货币政策也将继续加码，房地产企业融资等政策将继续放松，改善房地产企业资金面。然而高库存继续抑制房地产企业投资意愿，特别是三四线城市表现尤为明显。随着需求房地产需求和房价持续回升，房地产投资将有所企稳，但高库存压力之下，房地产投资态势较为疲弱，总体延续弱企稳态势，我们预计2016年全年房地产投资增速在3%-5%。■ 分析师: 徐高 010-58452002 gaoxu@ebscn.com 执业证书编号： S0930512080004 联系人： 杨业伟 010-58452024 yangyewei@ebscn.com 关注光大宏观 把握经济脉搏 2016-1-18 宏观快评 敬请参阅最后一页特别声明 - 2 - 证券研究报告 图 1. 12月新房房价环比上升和下降城市个数 图 2. 12月房价涨幅略有扩大 资料来源：CEIC 资料来源：CEIC 图 3. 70城市新房房价涨幅分布情况 图 4. 12月二手房房价环比上升和下降城市个数 资料来源：CEIC 资料来源：CEIC 图 5. 一、二、三线城市新房房价环比变化率 图 6. 一、二、三线城市二手房房价环比变化率 资料来源：CEIC 资料来源：CEIC 0102030405060708020112012201320142015新房房价环比上升新房房价环比持平新房房价环比下降城市数目（个）-1.5-1-0.500.511.520112012201320142015新房房价平均涨幅二手房房价平均涨幅环比%-50510152025-1.5-1-0.500.511.5新房房价月环比涨幅（%）2015年12月2015年11月70城市中的占比（%）0102030405060708020112012201320142015二手房房价环比上升二手房房价环比持平二手房房价环比下降城市数目（个）-1.5-1-0.500.511.522.533.520112012201320142015一线城市二线城市三线城市新房房价变化率（%，月环比）-2-101234520112012201320142015一线城市二线城市三线城市二手房房价变化率（%，月环比） 2016-1-18 宏观快评 敬请参阅最后一页特别声明 - 3 - 证券研究报告 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 分析师介绍 徐高，光大证券首席经济学家。加入光大证券前，他曾任瑞银证券高级经济学家、世界银行经济学家、国际货币基金组织兼职经济学家及研究助理等职。徐高目前还是中国首席经济学家论坛理事，并曾获得 2012年“远见杯”中国经济月度预测比赛第三名。徐高拥有北京大学颁发的经济学博士学位，以及西南交通大学颁发的工学硕士、学士学位。 行业及公司评级体系 买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级—因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 市场基准指数为沪深300指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 2016-1-18 宏观快评 敬请参阅最后一页特别声明 - 4 - 证券研究报告 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。公司经营业务许可证编号：z22831000。 公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本证券研究报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅供本公司的客户使用。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资、法律、会计或税务方面的最终操作建议，本公司不就任何人依据报告中的内容而最终操作建议作出任何形式的保证和承诺。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一参考因素。 在任何情况下，本报告中的信息或所表达的建议并不构成对任何投资人的投资建议，本公司及其附属机构（包括光大证券研究所）不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。 本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理部和投资业务部可能会作出与本报告的推荐不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在作出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 本报告的版权仅归本公司所有，任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表、篡改或者引用。 光大证券股份有限公司销售交易团队 上海市新闸路1508号静安国际广场3楼 邮编200040 总机：021-22169999 传真：021-22169114、22169134 销售交易部 姓名 办公电话 手机 电子邮件 上海 严非 021-22169086 13611990668 yanfei@ebscn.com 周薇薇 021-22169087 18621181721 zhouww1@ebscn.com 徐又丰 021-22169082 - xuyf@ebscn.com