6月销售继续放量，回购计划彰显信心

C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2015年7月6日 王睿哲 C0062@capital.com.tw 目标价(元/港元) 19/24 公司基本资讯 产业别 房地产 A股价(2015/7/5) 13.70 深证成指(2015/7/5) 12246.06 股价12个月高/低 16.08/8.56 总发行股数(百万) 11048.06 A股数(百万) 9714.07 A市值(亿元) 1330.83 主要股东 华润股份有限公司(14.90%) 每股净值(元) 8.05 股价/账面净值 1.70 一个月 三个月 一年 股价涨跌(%) -8.6 -4.7 56.4 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 2015-06-5 14.99 买入 产品组合 房地产开发与经营业 98.6% 房地产管理业及其他 1.4% 机构投资者占流通A股比例 基金 7.1% 一般法人 18.2% 股价相对大盘走势 万科(000002.SZ/02202.HK) Buy买入 6月销售继续放量，回购计划彰显信心 结论与建议：  公司6月的销售情况：公司6月份实现销售面积195.5万平方米，销售金额251.9亿元，分别同比+12.4%和+29.9%，环比+18.4%和+21.9%。整体来看，公司1-6月累计实现销售面积902.6万平米，销售金额1099.6亿元，分别同比增长9.9%和9.0%。公司销售业绩符合我们的预期。  单月销售金额已达历史第二高位，环比增速继续提升：由于去年6月的基期偏高，公司今年6月销售面积和销售金额的同比增速较上月略有回落。但我们从销售数据的绝对数值来看，公司单月销售金额金额和销售面积均已达到历史第二高，销售金额仅次于2014年1月276.5亿的销售额，销售面积也仅略低于2014年12月的206.8万平米。幷且从环比来看，公司6月的环比销售面积和销售金额的增速也较5月分别提升5.6和5.5个百分点。另外，随着销售的放量，公司销售占比较高的一线以及部分二线城市房价也在不断上涨，带动公司5月的销售均价环比增长2.9%，同比增长15.6%至12885元/平米，公司的销售在有质量的提升。我们认为目前整个房地产市场仍处于较为宽松的环境中，公司销售业绩的快速增长将会得到延续。  公司物业服务业务将迎来快速发展期：公司目前在围绕“城市配套服务商”的定位积极推动产业地产和物业服务业务的发展。近期，公司为追求物业业务的快速增长，决定推动物业服务业务市场化，鼓励物业业务通过幷购与合作实现快速增长。另外，公司还将在房地产业务中推行效果较好的事业合伙人制度也引入其中。公司2014年物业管理面积1.03亿平方米，在业内仅次于彩生活，按照2012年全国物业管理面积145亿平来计算，公司的市占率也仅为0.7%，公司管理面积规模具有较大的增长空间，我们认为公司的物业业务未来将进入快速发展期。幷且公司物业业务有望在规模扩大后实现分拆上市，此部分业务的估值水平将会得到提升。  回购公司A股股份，彰显信心：公司公告拟将用不超过100亿元的自有资金回购公司A股股份，回购价格将不超过13.7元/股（方案还需股东大会通过）。若全额回购，预计可回购的股份不少于7.3亿股，占公司已发行总股本的比例不低于6.6%。我们认为公司此次较大比例的回购公司A股股份，强力彰显了公司看好其长期发展的信心，幷且回购后将能够间接提升股东们持有公司股票的价值。我们预计公司股价未来将会回升至合理水平。  盈利预测与投资建议：公司作为行业内的龙头企业，销售情况在政策宽松期恢复强劲。公司“小股操盘”模式的推进以及转变为“城市配套服务商”的定位也让让我们继续看好公司在行业下半场的发展前景。我们预计公司2015、2016年净利润将达到172亿元和196亿元，YOY增长9.1%和14%，EPS1.56元和1.78元，A股对应PE为8.8倍和7.7倍，PB1.5倍；H股对应PE为9.4倍和8.3倍PB1.6倍，经过近期的调整，公司估值已处于低位，而与此对应的是公司销售业绩的持续向好以及公司回购计划的推出，我们看好公司未来业绩的持续增长，继续给予公司A股、H股“买入”的投资建议。 ............................ 接续下页 ................................... C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 年度截止12月31日 2012A 2013A 2014A 2015E 2016E 纯利 (Net profit) RMB百万元 12551 15119 15745 17176 19580 同比增减 ％ 30.4% 20.5% 4.1% 9.1% 14.0% 每股盈余 (EPS) RMB元 1.14 1.37 1.43 1.56 1.78 同比增减 ％ 30.4% 20.2% 4.1% 9.1% 14.0% A股市盈率(P/E) X 12.0 10.0 9.6 8.8 7.7 H股市盈率(P/E) 12.9 10.7 10.3 9.4 8.3 股利 (DPS) RMB元 0.16 0.41 0.5 0.5 0.6 股息率 (Yield) ％ 1.17% 2.99% 3.65% 3.98% 4.54% 预期报酬(Expected Return；ER)为准，说明如下： 强力买入 Strong Buy (ER ≧ 30%)；买入 Buy (30% ＞ ER ≧ 10%) 中性 Neutral (10% ＞ ER ＞ -10%) 卖出 Sell (-30% ＜ER ≦ -10%)；强力卖出 Strong Sell (ER ≦ -30%) 图1：万科单月销售面积及同比增速 0501001502002502013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%銷售面積(萬平米)銷售面積YoY 数据来源：公司公告、群益整理 图2：万科单月销售金额及同比增速 0501001502002503002013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%銷售金額（億元）銷售金額YoY 数据来源：公司公告、群益整理 C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 3 2015年7月6日 附一：合幷损益表 百万元 2012A 2013A 2014A 2015E 2016E 营业收入 103116 135419 146388 166496 198088 经营成本 65422 92798 102557 119877 144604 营业税金及附加 10916 11545 13167 14985 17828 销售费用 3056 3865 4522 4745 5645 管理费用 2780 3003 3903 3996 4754 财务费用 765 892 641 999 990 资产减值损失 0 60 790 0 0 投资收益 929 1005 4159 6239 8111 营业利润 21013 24261 24979 28133 32376 营业外收入 145 119 352 150 150 营业外支出 88 89 79 80 80 利润总额 21070 24291 25252 28203 32446 所得税 5408 5993 5965 7051 8274 少数股东损益 3111 3179 3542 3977 4593 归属于母公司所有者的净利润 12551 15119 15745 17176 19580 附二：合幷资产负债表 百万元 2012A 2013A 2014A 2015E 2016E 货币资金 52292 44365 62715 64910 67182 应收账款 1887 3079 1894 21765 10536 存货 255164 331133 317726 333073 387000 流动资产合计 362774 442047 464806 495212 528342 长期股权投资 7040 10637 19234 20434 21230 固定资产 1612 2130 2308 2735 2980 在建工程 1051 914 1833 1223 1485 非流动资产合计 16028 37159 43603 47963 52760 资产总计 378802 479205 508409 543175 581102 流动负债合计 259834 328922 345654 362937 381084 非流动负债合计 36830 44844 46861 49204 51664 负债合计 296663 373766 392515 412141 432748 少数股东权益 18313 28543 27729 31706 36298 股东权益合计 63826 76896 88165 99329 112056 负债及股东权益合计 378802 479205 508409 543175 581102 附三：合幷现金流量表 百万元 2012A 2013A 2014A 2015E 2016E 经营活动产生的现金流量净额 3044 1955 41725 2990 3100 投资活动产生的现金流量净额 -7289 -5133 -3487 -7930 -4630 筹资活动产生的现金流量净额 22922 -4748 -19617 1331 3260 现金及现金等价物净增加额 18677 -7926 18649 3257 2272 1 此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之