联讯宏观专题研究：中国城镇化还有多大空间？

请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.lxsec.com 1 / 14 证券研究报告 | 宏观研究 联讯宏观与题研究 中国城镇化还有多大空间？ 2018年07月30日 投资要点 分析师：李奇霖 执业编号：S0300517030002 电话：010-66235770 邮箱：liqilin@lxsec.com 相关研究 《从“生产强需求弱”，到“供需两弱”》2018-07-16 《如何宽信用？》2018-07-19 《理解理财新规与通知》2018-07-20 《后PPP时代的困境和出路》2018-07-24 《竞争的巨人》2018-07-26  中国城镇化还有多大空间？ 从各地政府纷纷开展人才争夺大战，到棚户区改造谨慎使用货币化安置，再到三四线城市房地产价量齐增，今年我国活跃于媒体和民众茶余饭后的众多热词都可以归结到一个焦点，那就是城镇化。 我国城镇化初期是1949年~1995年，中期是1996年~2032年，后期是2033年以后。当前2017年底我国城镇人口占总人口的比重是58.52%，已经进入生长理论曲线的中期。 然而这个城镇化数据只是一个总的数据，具体落实到城镇化过程中的经济和产业发展、人口流动、房地产发展等都是促进城镇化的重要过程，接下来我国城镇化的进程是否会开始放缓，其中的驱动力是什么？ 我们认为核心驱动是经济发展。 根据IMF的预计2018年我国的GDP是83.7万亿，2020年是94.7万亿，带入上式得到2018年预计我国2020年从事二三产业的人口是5.8亿，2023年5.9亿。 从分地区来看，我国各省城镇化率中较高的已经达到80%以上，进入城镇化后期的包括上海（87.9%）、北京（86.5%）和天津（82.9%），其中有13个省级行政单位（上海、北京、天津、广东、浙江、江苏、辽宁、附件、重庆、内蒙古、山东、黑龙江、湖北）的城镇化率均超过全国平均的58.52%。 2016年人均地区生产总值过十万的只有北京（11.8W）、上海（11.6W）和天津（11.5W），第四、五、六名分别是江苏（9.7W）、浙江（8.5W）和福建（7.4W），广东以7.4W的人均生产总值位居第七位。 用人均GDP/城镇化率表示一个地区以经济驱动的城镇化率加速度，以城镇化率为横轴，人均GDP为纵轴得到的散点图中，趋势线上方的点都表示当地的人均GDP领先于平均城镇化率，有14个省级行政单位，包括西藏、江苏、天津、浙江、内蒙古、北京、山东、福建、上海、吉林、河南、新疆、贵州和云南。 2015、2016年我国二线、三线城市刚需面积大幅上升，一线城市明显下降，但是2017年以后一二三线新增的刚需住房面积都将明显走高，在2018-2020年二三线城市因为城镇化新增的住房需求仍然保持较大增幅，2016-2019年一线城市住房需求开始反弹，2022年后又趋于下降。  风险提示：监管超预期 宏观研究。。。。。。。。。。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.lxsec.com 2 / 14 目 录 一、中国城镇化的三个阶段 .................................................................................................................................. 3 二、一二三线城市视角下的城镇化空间预测 .......................................................................................................... 5 三、城镇化政策：产业和户籍 ............................................................................................................................. 10 （一）产业政策 ........................................................................................................................................... 10 （二）户籍政策 ............................................................................................................................................11 图表目录 图表1： 城市化的三个阶段：初期、中期和后期 ........................................................................................... 3 图表2： 我国处于城镇化中期，2033年开始进入后期 .................................................................................. 4 图表3： 非农人口和我国GDP之间是对数关系 ............................................................................................ 4 图表4： 2018年预计我国2020年从事二三产业的人口是5.8亿 .................................................................. 5 图表5： 北京、上海和天津进入城镇化后期 .................................................................................................. 6 图表6： 人均GDP超过10万的有北京、上海和天津 ................................................................................... 6 图表7： 经济驱动的城镇化加速度最快的是西藏、江苏、天津和浙江 ........................................................... 7 图表8： 我国4大一线城市，15大二线城市 ................................................................................................ 7 图表9： 城镇人口的分布在长三角、珠三角、京津冀和渝蓉城市群 ............................................................... 8 图表10： 城镇化到后期以后增速就逐渐放缓，保持在80%~90% ................................................................. 8 图表11： 2018-2020年二三线城市住房需求增幅大，2016-2019年一线开始反弹 ........................................ 9 图表12： 部分重点省份的产业政策 ............................................................................................................ 10 图表13： 各地纷纷放开户籍限制 ................................................................................................................11 宏观研究。。。。。。。。。。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.lxsec.com 3 / 14 从各地政府纷纷开展人才争夺大战，到棚户区改造谨慎使用货币化安置，再到三四线城市房地产价量齐增，今年我国活跃于媒体和民众茶余饭后的众多热词都可以归结到一个焦点，那就是城镇化。 城镇化是一个综合指标，可以用来衡量当地经济发展情况、基础设施和人民生活水平，正常情况下的城镇化的过程应该是：经济发展，产业发展起来，企业经营情况好，有旺盛的人才需求和优厚的工资待遇，然后高素质人才聚集过来，在当地买房、结婚、消费，反向促进当地的产业发展，同时拉动一些服务业需求，吸引周边劳务人口聚集。 所以一个地区城镇化快速推进的表现往往是经济发达、人口流入、房价上涨。为了了解目前我国城镇化的进程和未来发展的趋势，我们需要从几个方面开始分析，第一是从整体上看我国城镇化的进程。第二是从局部上看不同地区城镇化的趋势和特色。第三是影响城镇化进程的政策因素（主要是产业和户籍）。 一、中国城镇化的三个阶段 城镇化的维度很多，包括人口、土地等，生活中最常见的是以人口为衡量，是城镇人口占总人口的比重，再加上我国特殊的户籍制度，在我国人口城镇化还可以分为以常住人口和户籍人口为口径的城镇化。 根据美国地理学家诺瑟姆对世界各国城市化的研究，世界城市化分为三个阶段： 初期（人口城镇化在30%以下）：农村人口占优势，工农业生产力水平较低，工业提供就业机会少，农业剩余劳动力得不到释放。 中期（人口城镇化30%~70 %）：工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，农村劳动生产率提高，剩余劳动力转向工业，城市人口比重快速突破50%，而后上升到70%。 后期（人口城镇化70%~90 %）：农村人口向城镇人口的转化趋于停止，农村人口占比稳定在10%左右，城市人口可以达到90%左右，趋于饱和，这个过程的城市化不再是人口从农村流向城市，而是城市人口在产业之间的结构性转移，主要是从第二产业向第三产业转移。 图表1： 城市化的三个阶段：初期、中期和后期 资料来源：《中国城镇化水平和速度的实证分析与前景预测》，联讯证券 初期 中期 后期 城镇化率 时间 宏观研究。。。。。。。。。。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.lxsec.com 4 / 14 按照上述阶段划分，根据wind和联合国数据，我国城镇化初期是1949年~1995年，中期是1996年~2032年，后期是2033年以后。当前2017年底我国城镇人口占总人口的比重是58.52%，已经进入生长理论曲线的中期。根据图表【2】显示，我国中期的前半段城镇化增速较快，在2017年后城镇化增速开始放缓。 图表2： 我国处于城镇化中期，2033年开始进入后期 资料来源：联合国，wind，联讯证券 然而这个城镇化数据只是一个总的数据，具体落实到城镇化过程中的经济和产业发展、人口流动、房地产发展等都是促进城镇化的重要过程，接下来我国城镇化的进程是否会开始放缓，其中的驱动力是什么？ 我们认为核心驱动是经济发展。 经济发展的主要动力是第二、第三产业的发展，企业营利，扩大再生产，提供更多薪酬优厚的岗位，由此吸引来更多的人口从事工业生产，人口城镇化的本质就是第一产业从业人员向第二、第三产业转移。 人口城镇化=（第二产业从业人口+第三产业从业人口）/总人口 用这个定义来计算，根据wind数据我们将第二、第三产业的从业人口总数，也就是非农人口和我国GDP做散点图发现，他们之间是对数关系，即： 非农人口=7850*ln（GDP）-51269 图表3： 非农人口和我国GDP之间是对数关系 宏观研究。