京能置业（600791）深度研究报告

京能置业2025年经营业绩大幅收缩，营业收入22.43亿元，同比下降58.90%，利润总额-14.20亿元，毛利率同比下降2.32个百分点。2026年一季度报披露发生同一控制下企业合并，被合并方合并前后净利润均为0元，影响数据可比性。行业层面，2026年8月北京落地楼市新政，政策定调从'止跌回稳'转向'努力稳定'，但机构对政策效果持续性判断存在分歧，北京新房可售库存约964万平、出清周期25.5个月，短期政策影响有限。销售土储、财务安全性、估值评级、资产注入预期等子问题在段落证据中存在明显缺口，未检索到公司销售金额、拿地、负债率、融资成本、机构评级目标价及京能集团重组承诺的正文表述。2026年半年报称不存在特别重大经营风险，但未经审计且风险细节未在段落中披露。

核心观点与关键数据：

• 经营业绩：2025年收入大幅收缩，利润转负，毛利率下行。
• 最新披露：2026年半年报数据缺口与风险表述，未披露上半年经营数据。
• 行业环境：北京新政落地，政策定调转向'努力稳定'，但效果存在分歧。
• 政策效果：机构对北京新政效果持续性判断存在分歧，库存压力仍存。
• 战略与国企改革：未检索到京能集团资产注入或重组的任何正文表述。
• 销售土储与财务安全性：无段落证据支持相关假设。
• 估值与预测偏差：无机构评级及目标价数据，基本面证据有限。

研究结论：

• 公司2025年收入大幅收缩、利润总额转负、毛利率下行，为年报明确事实。
• 北京2026年8月新政落地、政策定调转向'努力稳定'。
• 政策效果持续性上存在分歧，价格企稳判断未达成共识。
• 2025年年报利润总额-14.20亿元与2026年半年报'不存在特别重大风险'表述存在张力。
• 多个子问题资料不足，投资判断缺乏充分依据。

关键风险与不确定性：

• 2025年业绩大幅恶化且成因未披露。
• 毛利率持续下行，盈利能力承压。
• 2026年上半年经营数据缺失。
• 北京楼市政策效果存在分歧。
• 半年报及三季报均未经审计。
• 同一控制下企业合并影响财务数据可比性。