汇丰前海证券-深圳国际(00152.HK)：买入，短期盈利逆风已定价，2028年起盈利有望大幅上行

核心观点
深圳国际（SZI）短期业绩承压，但长期价值依然稳固。公司股价自4月以来下跌24%，主要因市场对公司物流园转型和地产开发收益实现的预期过于乐观，且低估了资产减值和收费收入压力。尽管下调了2026-2027年盈利预测和目标价至港币7.00，但维持“买入”评级，因长期核心资产价值依然 intact，转型收益只是延期而非消失，物流地产动态有望边际稳定。

关键数据

• 目标价：港币7.00（下调自10.30），较当前股价有39%上行空间
• 2026-2028年净利润预测下调43%/78%/13%，主要受土地增值确认延期（南中国物流园02-20-01地块从2027年推迟至2028年）、收费收入拖累（深圳高速公路上半年收费收入同比降8.8%）和资产减值（上半年投资性物业公允价值损失约3.3亿港元）影响
• 2028年预期市净率0.3倍（历史平均0.7倍），ROE约9%（历史平均11%），股息率约7%

短期风险与长期机遇

• 短期风险：南中国物流园转型不及预期、资产减值风险、高速公路交通量低于预期
• 长期机遇：物流地产市场进入早期复苏阶段（二季度空置率降0.9%至18.5%，南中国吸纳量创六期新高），广东地区供应过剩问题有望缓解；公司资本开支收缩至710亿人民币，物流园运营改善、土地转型利润提升和资本开支收缩有望在2028年协同提升盈利。

研究结论
维持“买入”评级，目标价港币7.00。公司估值具吸引力，兼具防御性（低市净率、高股息率）和成长性（物流园转型和地产业务边际改善），长期盈利潜力显著。