兴证海外地产：恒基地产北部都会区农地价值释放加速

一、核心要点

1. 香港楼市现状：2026年七八月进入淡季，新房8月成交金额同比下滑34%，二手房同比下滑2.5%，但房价保持稳定，CCL指数累计涨超12%。
2. 恒基业绩表现：2026年中期核心净利润同比增66%至51亿港元，其中因北部都会区加快收地，上半年确认原下半年入账的一次性补偿收益，剔除该收益后同比增38%。
3. 北部都会区收地进展：港府2026-2030五年规划明确未来5年供7万套房屋单位，上半年恒基获24亿港元现金补偿，其收地后换地毛利率可达76%，未来2-3年收地或换地动作有望持续。
4. 公司业务布局：物业销售上半年合约销售同比增188%，商业地产及香港中华煤气贡献稳定现金流，2026年上半年分别贡献核心净利润38%、25%。

二、投资线索

1. 恒基以售未结金额170亿港元，69亿将于下半年结转，支撑营收高增长，物业销售开发业务预计毛利率维持15%-20%。
2. 商业地产：中环IFC应占租金收入同比增4%，写字楼市场回暖支撑下半年租金表现。
3. 香港中华煤气：持股41%，2026年上半年贡献股息9.3亿港元，规模净利润同比增23%，受益于马来西亚工厂投产及SAF销量提升。

三、风险与关注

1. 香港楼市：内地跨境投资政策收紧或导致新房销售放缓，下半年合约销售增速将放缓。
2. 融资端：股东贷款2769亿港元，若计入则净负债率超40%，未来需关注偿债安排。
3. 估值方面：股息率4.7%低于行业均值，当前PB0.4倍，目标价31港元（上涨空间约15%），需关注9-10月新房成交环比是否止跌。