东北地产克而瑞专家8月收官楼市表现分析

发布时间：2026-08-31 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 8月百强房企单月操盘口径销售1946.4亿，同比降6.1%，前八月累计降12.5%，降幅持续收窄；前八月29家房企累计销售正增长，3家增幅超100%，行业集中度向国央企倾斜。2. 8月重点5城新建商品住宅新增供应583万，同比降39%，创2024年以来春节外最低；二手房重点20城成交1535万，同比增5%，一二手房此消彼长。3. 8月重点5城新房成交964万，同比降18%，需求中枢实质下移，仅13城新房成交正增长；二手房成交规模显著高于新房，量价博弈阶段延续。 二、投资线索 1. 区域层面：一线及强二线成交韧性较强，三四线中小房企依托现房销售获一定支撑，普通二线及中间层三四线城市压力较大。 2. 政策层面：现房销售新政明确预售资金全额监管、分期缴土地款等，核心影响在于倒逼房企聚焦产品品质，头部房企融资成本优势凸显。3. 市场预期：预计9月新房成交环比微增，同比降幅或扩大；二手房量价博弈或延续至金九银十后，部分城市土拍或出现流拍。 三、风险与关注 1. 部分热点城市如杭州、合肥、西安等市场降温明显，竞争加剧导致去化率波动；三四线城市依赖老项目以价换量，库存问题待解。 2. 新政落地细则需各地细化，地方政府对现房销售的落实积极性、土地财政依赖度仍存在不确定性。3. 部分房企面临土地款支付、项目资金沉淀等压力，尤其是拿现房销售地块的企业，需关注其抗风险能力。 二、音频原文（转写） 好，开始请您稍后，谢谢。嗯。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。 嗯。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。我。 大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始。请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始。 请您稍后。谢谢。我。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。 大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。 大家好，会议即将开始。请您稍后，谢谢。嗯。大家好，会议即将开始。 请您稍后。谢谢。嗯。大家好，会议即将开始。 请您稍后。谢谢。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。 大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始。 请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始。请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始。 请您稍后。谢谢。嗯。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。 嗯。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。嗯。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。 大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始。请您稍后，谢谢。 大家好，会议即将开始。请您稍后。谢谢。大家好，会议即将开始。 请您稍后。谢谢。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。 嗯。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。嗯。大家好，会议即将开始。 请您稍后。谢谢。大家好，会议即将开始。请您稍后，谢谢。 嗯。大家好，会议即将开始，请您稍后，谢谢。大家好，会。一、下面开始播放免责声明。 本次电话会议仅面向东北证券的专业投资机构客户或受邀客户，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。第三方专家发言内容仅代表其个人观点，所有信息或观点不构成投资建议。根据监管规定，未经东北证券事先书面许可，任何机构或个人严禁录。音制作纪要转发转载传播。 复制 编辑。修改等。涉嫌违反上述情形的。我们将保留一切法律权利。 感谢您的理解和支持。谢谢。大家好。欢迎参加东北地产科尔瑞专家。 八月收官，楼市表现如何？电话会议。目前所有的消费者均处于经营状态。演讲结束后，先给大家留有提问时间。 现在有请主持人开始发言，谢谢。啊，尊敬的各位投资者，大家晚上好，我是东北地产的刘青海。啊，我们今天邀请到的是普瑞研究中心的 嗯，杨总。我们解读一下八月的。 呃，房企的销售，然后包括楼市的情况。嗯，包括大家可能也。比较关注的。关于新的一系列政策出台之后。 嗯，杨总，我们也有解读。あ。那。接下来我们就有请梁总先为我们带来他的。 观点啊。杨总，您开始吧。好的，那呃各位线上的投资人啊，大家晚上好，刘总，大家晚上好。呃，那今天呢，主要还是由我跟大家汇报一下八月份的这个。 百强房企的一个销售的一个情况啊，以及从我们普瑞数字监测的重点城市的这个新房。二手房 啊，他的备案以及来访认购网呃区划的这样的一些微观的建议指标的。一个变化啊，来看一下。呃，这个八月份整体房地产市场的一个 一个全貌啊，一个全貌。 嗯，那首先呢，就是从总的来看啊，总的来看的话。嗯，八月份呢，整体还是保持着这样的一个。呃，弱势的一个呃，弱势下行的这么一个态势，弱势下行的这么一个态势。嗯。 淡季的这样的一个特征还是非常的一个明显啊，非常的明显。尽管接下来可能有这个金九银十的销售窗口期，但是整个新房供应的这一块。呃，我认为企业还是也是处在一个有心无力的这么一个状态，就是 没有合适的房源啊，可以。也可以上市啊，可以上市。 所以整体的这个。呃，可售货值的这个补充能力其实是持续弱化的，持续弱化整个。呃，新增供应啊也是在下降啊。然后呢，这个也就带来的一个。 情况啊，就是一些城市和一些企业的这个销售表现。更仰仗于个别。楼盘。那个别一两个楼盘的这样的一个区划表现。 啊，这个其实也是今年以来的一直的一个。呃，市场的一个 特征 那从呃百强房企的销售数据来看 那从操盘口径，八月份单月呢？百强房企销售是一千九百四十六点四亿。环比下降了百分之零点七啊，同比减少了百分之六点一。 yeah. 前八月的 呃，累计操盘口径销售是一点八一万亿，同比减少了百分之十二点五。然后这个降幅呢，相比前七月的百分之十三点二啊，是继续的一个收窄啊。前五月是呃，前呃，就是前四月十九点七，五月十五点三啊，前六月上半年是十四点一啊，前七月十三点二，前八月十二点五啊，整体的这个降幅呢，累计降幅其实都是在持续的一个收窄啊，持续的一个收窄。那从各梯队企业的这个表现来看的话。 哇，前八月份呢，这个前十强房企啊，前十强房企应该说是呃前十强房企应该销售是呃整体回暖啊，整体的回暖基本上超半数企业的这个是单月是环比正增长的啊，环比正增长的表现呢相对是更加的一个稳健。嗯，前十强呢操盘口径销售是一千零六十八点七亿啊，一千零六十八点七亿百强才是。总体是一千九百四十六点四啊，就是前十强占到了百强份额的百分之五十四点九啊，五十四点九。那前十强的这个单月的呃同比呢，呃单月的同比呢是下降了百分之五点二啊，五点二也比这个百强的六点一啊这个降幅更小啊，降幅更小。 那前十强呢，八月份呢也是环比增长了百分之三啊，环比增长了百分之三。所以这里边呢。呃，整体整体来说啊，整体来说，八月份呢，就是这个中海保利啊、华润、招商城、蛇口、建发啊、金茂啊这样的一些企业整体 上呃整个的一个呃销售啊销售表现还是相对比较突出的啊，相对比较比较出比较突出的，尤其是呃中海啊，尤其是中海单月全单月的这个全域口径的销售就达到了一百四十七亿啊，环比增长了。 百分之六 同比增长了百分之啊。累计同比增长了百分之十啊，累计同比。华润呢也是达到了一百三十亿。啊，一百三十一。 环比增长了百分之二十九点三，二十九点三。然后累计同比也是增长了百分之十三点五啊，十三点五。另外呢，像绿城单月环比也是增长了百分之二十五啊，也是二十五。所以八月份呢，一个变化呢，就是这个农租房企业这个销售端是有边际改善的。 那在行业集中度呢，也是。持续提升的。第二个点呢，就是 呃，今年以来一直也反复在说的就是。呃，这些小企业啊，五十到一百强的这些企业。 那五十到一百强的企业在呃八月份呢。嗯，整体的这个。啊，整体。单月啊，单月呢，这个是同比增长了百分之啊，同比单月是 呃，同比增长了百分之四十五点七啊，同比增长了是 嗯，是增长了。 四十五点七啊，那这个增幅还是。非常的明显啊，增幅还是非常明显。我在这样的一个情况下。呃，这个梯队的企业在前八月的。 累计降幅呢是持续收窄到了百分之十六点八。那百分之十六点八。那这个降幅，这个降幅收窄的幅度呢？是远好于啊，远好于十强到二十强和三十强到五十。 要往起的。这样的一些腰部的企业。啊，腰部的企业。那这个其实 嗯，跟也是。 嗯，跟嗯这个。低等级城市啊，也是跟这个现房销售。呃，这个政策出台的一个 一个一个背景，一个底气，也是有密切的一个关系的啊，因为过去。两年啊，住建部门呢也是在全国大范围的调研了这样的一些低年级城市。 啊，前面我也其实在一些会议上啊，每次分享里面也提到了。啊，就是有大量的这样的一些地方的这个中小企业，它其实是不依赖于杠杆的，或者说呢，就是 他也是在，就是去化。比时时间比较长啊，所以他就是被动会变成宪法。他在 卖着卖着就由期房变成现房，边施工边卖，边施工边卖，最终 到 现房呢还没有卖完啊，就是现就是已经成现房在销售。 这样的一个情况。那 这些企业呢，更专注于去做一些产品，比如说像 今年在连云港啊，在这个衡水啊，在商丘啊，在这个 淄博 嗯，就是涌现出了一些这样的一些样板。啊，一些样本也是被可能会接下来会被。呃，可以做推广啊，可以做推广经验会被复制啊，这样的一些情况。 这样的一些情况可以看到，其实这些中小企业也是。嗯，越来越成为一个 很重要的一个力量，很重要的一个力量，可能呢就是 嗯。这个接下来呢，就是这个跟呃暴雷的，或者说初选的这样的一些房企，绝大多数可能接下来今年。一两年是没什么关系的啊，没什么关系的，更多的。 有关系的就是。还在正常的。进行正常滚动开发的这样一些头部的前十的这样的一些。也放弃你的。 呃，这些。嗯，小中小城市去做呃深耕的。缓慢慢 慢开发的深耕的这样的一些地方性、本部性的一些企业。啊 Good night. 会有。 会有一些影响。那前十前八个月来看的话啊，前八个月呢。呃，这个百强房企里边呢，有二十九家企业实现了这样的一个累计的销售正增长。那其中呢？ 像有三家呢，增幅超过了百分之一百啊，像央企的中建九和民营的这个。联泰地产还有国企的一个天健集团啊，这个。都增长超过了百分之一百啊，一百另外一些。像 呃，领取这样。 呃，另外一些呃名企啊，像这个宏发荣安。啊，至于 控股保利、保利置业这样的一些人。じゃあ。前八月也都有。 累计的这样的一个啊，大幅的一个增长啊，也是有一个大幅增长。呃，那这些企业呢，都是依托于区域型的这样的一个精准的一个布局。啊，对，意识突围在。头部的这样的规模性房企 退出了这样的一个市场之后，让渡出这个份额之后，然后迅速填补了这部分的一个。 供应的一个缺供，供应的一个缺口啊，毕竟在这些城市也有。住好房跟 嗯，这个。改善的这样的一些需求在。啊，一些需求在。 在这两年，房价又比较相对比较稳定啊，或者说它的价格已经 呃，随行就是定价也比较到位的一个情况下，他 呃，产品做得好啊，产品做得好也是能够呃，也是能够激励激活一部分这样观望的一个需求的一个释放啊，观望的一个需求的释放。所以从前八月的一个情况来看，从企业呢，就是这个行业集中度持续向这个国央企去倾斜的，然后民营房企这块呢，也还是加速在洗牌啊，还是加速在洗牌。那这个呢，就是从企业。 端啊可以看到八月份的这个市场的这样的一个情况啊，市场一个情况总结一下呢，就是百强房企总体跟七月份呢基本上是持平的啊，八月份呢也是同比小幅下降啊，这个降幅呢也是有有所收窄。前八月的这个累计降幅呢也是进一步的一个收窄。其中呢，头部房企、头部龙头房企的这个嗯销售销售回暖的一个速度啊，是远大于百。强的一个进程，百强的一个进程，主要还是 依仗于在这个重点城市的这样的一些单项目的。 呃，一个热销啊单项，比如说华润的。上海、深圳的这个项目的一个持续的一个热销中海。在上海的项目的热销，