核心纪要
- 销售：6月年中冲刺不及预期，百强房企操盘金额3389.6亿，同比-22.8%；上半年累计操盘1.65万亿，同比-10.8%，降幅扩大4pct。TOP3房企上半年销售同比-13%，降幅扩大5pct；TOP10房企上半年销售同比-14%，降幅扩大3pct。头部房企降幅更高，主要为高基数原因。
- 供给：30城6月新增供应仅777万㎡，同比下降28%，为近7年来同期最低水平。19-22年间6月供应量基本在3000-3500万方左右。上半年30城新增房源面积同比下降20%，供给约束成交愈发显著。
- 热度：市场热度降温明显，前期高热城市也有冷却。6月单月上海新房成交环比-29%，深圳-9%，西安-16%，杭州-8%。
- 库存：整体库存供求比仅为0.75，供应大幅萎缩下库存仍在下降，但流速放缓抑制库存去化周期快速下降。
- 二手：热度急转直下，30城上半年增幅收窄至12%。6月一线城市二手销量同比-10%；二线以价换量。
- 需求：30城上半年新房+二手成交总量同比+7%，购房总量维持正增。
- 展望：预计7月30城新房销量环比-10%，低基数原因同比降幅可能收窄；二手房整体成交动能将继续放缓。
- 热点Q&A：
- 新房分化/以价换量/土拍市场/高溢价率地块/土地成交集中度/成交规模预估/城市更新需求/“好房子”/得房率。
专家汇报
- 销售：6月年中冲刺成色不及预期，百强房企上半年累计操盘1.65万亿，同比-10.8%，降幅扩大4pct。头部房企由于基数原因降幅更高。金茂同比增幅显著，龙湖、万科同比降幅最大。6月有60家左右百强房企业绩环比增长，其中28家增幅大于30%。头部房企业绩分化，金茂增幅最显著（累计同比+17%），龙湖万科降幅最大。
- 供给：6月表现不佳原因主要为供应端约束，30城6月新增供应仅为777万㎡，19-22年间6月基本在3000-3500万方左右。30城上半年累计城市同比基本持平，6月单月表现不佳原因主要为供应端约束无货可卖。
- 热度：市场热度降温明显，前期高热城市也有冷却。北京和上海在6月份新开盘的去化率分别只有37%和41%。6月单月上海新房成交环比-29%，深圳-9%，西安-16%，杭州-8%。
- 库存：整体库存供求比仅为0.75，库存仍在下降，但流速下降导致去化周期没有快速下降。
- 二手：二手房热度急转直下，二季度连续3个月同比下降，30城上半年累计增幅收窄至12%。6月一线城市二手销量同比-10%；二线延续以价换量。
- 土地：上海、北京、杭州、成都和西安5个城市的土地成交总金额占到全国300城的45%左右。未来2年或许只有10家左右企业在10多个城市可能有新项目开发供应。
- 展望：预计7月30城新房销量环比-10%，低基数原因同比降幅可能收窄；二手房整体成交动能将继续放缓。
Q&A
- 房价：新房市场分化明显，北京、上海、杭州等核心城市房价整体上涨，但西安、成都外围区价格停滞或下跌；武汉、天津、重庆等城市新房普遍降价（85-9折），以价换量。二手房全线下跌，成交依赖降价策略。
- 土拍市场：土拍市场由销售端主导，核心区高单价房产销售强劲是房企拿地的核心逻辑。上海市场体现最显著：高价房资产属性强，形成资金涌入循环。其他城市同逻辑，北京海淀丰台、杭州钱江新城、成都锦江区（溢价76%）、西安港务区（溢价22%）核心地块均热销。
- 市场规模：外资预测中国未来房地产市场规模将大幅下降75%，过于保守。上半年30城一二手成交1.8亿㎡，推算全年近5亿㎡。中性测算显示，30城年新增需求约3.8亿㎡。全国需求规模至少翻倍，因人口基数、房屋老化驱动城市更新。
- 好房子：好房子是行业回稳关键，需通过现房销售平衡供求、优化产品释放需求。当前企业主攻"高得房率"设计，但存在气候适应性缺陷。未来需完善差异化技术规范，住建部正推动样板工程具象化好房子标准。
